北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告Q公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于上海市闵行区1号的房产属于原告所有，并要求被告归还该房产；2、判令被告于判决生效后10日内配合原告办理过户手续。

事实与理由：原告系具有国有企业背景的有限责任公司，被告自1995年至今一直担任原告的法定代表人。1996年1月，原告实际出资购买了位于上海市闵行区1号的房产，并缴纳了税费及手续费。由于当时条件限制，原被告一致决定并合意将该房产登记在被告名下，由被告代为持有该房屋，待条件成熟之后，被告根据原告要求随时配合将该房产过户至原告名下。后原告多次要求被告配合返还该房产并办理过户手续，然而被告一直拒绝返还房产。现涉案房产登记的所有权人仍为被告。原告为维护自身的合法权益，特提起上述诉请。

 

被告辩称

被告李某友辩称，不同意原告的诉请。

本案所涉房屋属于被告所有,房屋是原告给予被告的福利分房,故被告不同意原告的诉请,要求予以驳回。购房款确实是由原告出资，但是属于福利分房，直接办理至被告的名下。被告不是原告的员工，被告是B总公司派到原告处担任法定代表人。原、被告之间从未一致合意由被告对涉案房屋进行代持，无论口头还是书面形式均没有。另根据审计局的联合调查并没有发现被告存在任何贪污、腐败或者违规的行为。原告无论是在1996年的福利分房之时，还是在2001年的山东省纪委的调查之时，均未向被告提出要求其归还房屋，且原告从未主张过，故本案的诉讼时效已过。

 

本院查明

1995年12月20日,由被告作为乙方(买方)、案外人张某山作为甲方(卖方)签订《房屋买卖合同》一份。

另查明，由被告作为乙方、案外人张某山作为甲方签订房屋买卖协议书一份，协议书载明：甲方将自己所有上海市1室私有住宅一套卖给乙方.上述协议签订后，由原告实际支付了上述房屋的房款446,800元等。1997年12月31日上述房屋登记至被告名下。

另查明，被告系B总公司，现企业名称变更为C公司于1995年10月8日委派被告作为原告公司的董事长兼总经理，同时担任原告公司的法定代表人，原告公司工商登记的股东及股权结构为：B总公司持股70%，D公司持股30%。同日B总公司出具调拨证明将B总公司位于1室房屋调拨给原告公司使用。

裁判结果

驳回原告Q公司的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案主要的争议焦点是涉案房屋的登记名义人与实际出资人发生不一致之时如何确定不动产物权归属。对此，法院认为对于该类不动产权属争议，既不能一律根据不动产登记簿的记载确认权属，也不能一律根据“谁出资、谁受益”的原则来处理，而应根据《中华人民共和国民法典》相关规定，结合本案的实际情况，合情合理地认定涉案房屋的权属以及原、被告之间的权利义务关系。

首先，依据《中华人民共和国民法典》相关规定，根据不动产登记簿的推定力，在发生权属争议的情况下，不动产应首先推定为登记名义人所有，除非其他当事人拿出足够充分的证据证明自己才是真正权利人。本案中承担举证责任的是对不动产登记簿的记载提出异议的当事人即本案的原告。故除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，人民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属。

其次，实践中，登记名义人和实际出资人不一致是因为当事人之间事先存在一定的合同关系而存在。虽然本案中原告认为由于以公司名义购买房屋存在税费支出较多的不便，故将原告公司购买的房屋，借用被告的名义进行产权的登记，即原告认为其与被告之间存在借名登记的约定，但是原告所提供的所有证据均无法得出原、被告之间存在借名登记的约定，虽然原告对于其为何没有与被告签订借名登记的书面协议进行了充分的解释，但是法院也注意到原告公司的股东之一即B总公司，在上海开展经营活动中，即以B总公司的名义购买了较多房屋用于公司的办公经营或员工的居住之用，更何况按照原告所述，其购买涉案房屋是用于公司办公之需，故法院认为既然原告公司的股东B总公司能够以公司名义购置较多的房屋。

而结合原告所提供的B总公司的房改政策文件，被告系由B总公司派到原告公司担任法定代表人，按照当时的B总公司的房改政策规定，作为被告亦符合当时的房改政策，具备房改的资格。按照原告提供的房改政策具体落实的材料可以说明B总公司的符合房改政策的员工通过支付较少数额的对价获得了登记在B总公司名下房屋的产权。而被告认为由于涉案房屋在购置之时即将房屋产权登记在被告名下，故无需再履行房屋配套单这样的房改文件要求，这也能够解释涉案房屋的购房款系由原告公司所支出的客观事实。

更何况本案双方所争议的是不动产这一较大金额的标的物，B总公司是一家具有国资背景的国有企业，倘若其所投资的公司即原告与被告之间确实存在借名登记的约定，那原告作为实际出资人理应通过订立书面协议的方式对于自己的权利予以充分保护，而且B总公司对于被告具备人事的任免权，其完全可以通过协议的设置保护其所投资的公司即原告公司的合法权益，但是原告并未能提供双方之间事先存在借名买房的协议作为其诉请的依据。即使依据原告所提供的证据可以证明其对涉案房屋的购买确实存在出资关系，但是其在缺乏借名登记约定的前提下，原告主张要求确认涉案房屋归原告所有，并且要求被告作为登记的权利人办理房屋所有权转移登记，对于上述两项诉请均难以支持。