北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李父、原告李母向本院提出诉讼请求：1.依法确认上海市闵行区1号归两原告所有；2.依法判决被告协助将上述房屋过户登记至两原告名下。

事实和理由：两原告系被告父母亲。1999年4月，两原告打算以贷款方式购买上海市闵行区1号房屋(以下简称讼争房屋)，房屋总价为人民币94,300元(以下币种相同)，就借用了被告的名义。但实际在购房过程中因被告没有缴纳公积金所以最终未能贷款购房，两原告便全额出资购房，但并未变更房屋产权人信息，仍将产权登记在被告名下。

2000年1月15日，两原告与包括被告在内的所有子女就该房屋签订《协议书》，确认房屋产权属于两原告。两原告此后也一直居住至今。后被告声称要将房屋出售,两原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。

 

被告辩称

被告李某英辩称如下：被告对于讼争房屋当时售价94,300元予以确认并承认该款由两原告全额出资。但被告认为两原告为外地老年人，根据当时的政策根本没有购房资格。所以是两原告借用被告的名义、被告的工作年限以及收入证明才获得了讼争房屋的购买权。所以被告不同意两原告的诉请,其认为产证上仅有被告一人名字，所以产权当归属其个人所有。另，被告认为其虽然在协议书上签名，但其认为协议书上载的房屋面积并非讼争房屋的面积且其基于对父母的盲从和迷信而在协议书上签字，并非其真实意思表示，故认为该协议亦属是无效协议。

 

本院查明

原告李父与原告李母系夫妻，育有案外人李某军(子)、案外人李某珍(女)、案外人李某玲(女)以及被告李某英(女)。

1999年，被告李某英从案外人J公司处购买上海市闵行区1号房屋，房屋总价为94,300元。1999年4月1日，案外人J公司向被告李某英出具上海市闵行区房地产业统一发票，上载金额为43,390元。1999年10月25日，案外人J公司向被告李某英出具上海市闵行区房地产业统一发票，上载金额为50,000元。1999年11月28日，上海市闵行区1号房屋登记在被告李某英名下。

2000年1月15日，原告李父、原告李母与被告李某英及案外人李某军、案外人李某珍、案外人李某玲共同签署《协议书》。上载：“因父母退休养老的需要，由父母出资在上海闵行区购商品房一套(二室一厅建面63.2㎡)。当初想用按揭贷款买房，只有李某英符合条件，故用李某英作为买房人。后因非上海户口按揭贷款未办成，而采用分期付款完成购房手续。法定代表人(买房人)名称未作及时更改。此房屋产权实属父母所有。签订本协议壹式五份，具有同等效力。”包括两原告、被告在内的上述五人于《协议书》落款处签名。

2019年2月1日，被告李某英将讼争房屋原有的不动产权证挂失并获得补发权证。

另查明，1999年2月27日至1999年11月8日期间，原告李父分四次从储蓄卡内分别取出7,000元、450元、35,000元、29,000元用于支付讼争房屋的房款。

 

裁判结果

一、被告李某英于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区1号房屋配合登记至原告李父、原告李母名下；

二、驳回原告李父、原告李母其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

两原告提供的《协议书》、付款凭证、取款记录等证据材料以及双方当事人的陈述，均可证明讼争房屋系由两原告实际出资购买，只是当时处于种种考虑登记在女儿即被告李某英名下而已。虽然被告在庭审中表示《协议书》基于其签字行为不能代表其真实意思表示故应属无效，而之所以不能代表其真实意思表示的理由在于其出于对父母的盲从和迷信才在《协议书》上签字且《协议书》上所载的房屋面积并不指向讼争房屋。

首先被告的抗辩理由并不符合《中华人民共和国民法典》合同无效的情形，且被告亦未针对其抗辩理由进行任何举证，故法院对于被告此项抗辩理由不予采信。其次，虽然《协议书》上载的房屋面积与讼争房屋实际产证面积稍有出入，但被告当庭亦确认在上海市闵行区1号处其仅有讼争房屋一处产权，故法院认为《协议书》上指向的标的应为讼争房屋。

综上，法院认为原、被告之间形成借名买房的法律关系。然，在借名买房法律关系中，借名人与登记权利人之间关于房屋权属的约定仅在合同双方当事人之间产生约束力，并不产生直接设立房屋所有权的法律效力。因此，两原告不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。同时，因原、被告双方对被告与案外人J公司之间就讼争房屋而形成的房屋买卖合同关系均不持异议，登记机关据此依法将讼争房屋登记在被告名下，未违背各方当事人的真意，并无不当。故原告请求确认讼争房屋归两原告所有的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。

至于依法判决被告协助将上述房屋过户登记至两原告名下的诉讼请求，双方对于讼争房屋系借名买房的法律关系前提下，且讼争房屋的产权清晰并无权利受限情形，两原告作为上海户籍人士且名下仅有一套住房符合上海市购房政策所规定的条件，故法院对两原告的该项诉请予以支持。至于在变更产权过程中可能产生的相关税费问题，两原告表示愿意自行负担。