北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告王某红向本院提出诉讼请求：1、要求确认两被告之间2018年10月12日签订的上海市1号(以下简称系争房屋)房屋买卖合同无效；2、上海市1号房屋恢复登记在李某强名下。

事实和理由：王某红与李某强系夫妻关系，两人婚后出资购买系争房屋。李某强系李某文叔叔，2018年10月12日，李某强未经王某红同意，擅自与李某文签订《上海市房地产买卖合同》，约定李某强将系争房屋转让给李某文，转让款288万元，现该房屋已经登记在李某文名下。李某强未经其他共有人同意，无权处分系争房屋，李某文系李某强近亲属，其明知李某强未取得王某红同意，仍与李某强恶意串通交易过户系争房屋，两人行为侵害王某红的合法权益。王某红为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼。

 

被告辩称

被告李某强辩称，王某红对系争房屋的房产交易是知情的，原告和被告李某强关系不好，最近在闹离婚。不同意王某红的诉讼请求。

被告李某文辩称，系争房屋虽登记在李某强名下，实际产权人为李某刚。系争房屋的购买行为并非市场行为，是家庭内部利益分割，系争房屋的价款已经由李某刚放弃上海市2号的方式予以支付。王某红对房屋交易是知情并参与其中的。不同意王某红的诉讼请求。

 

本院查明

王某红与李某强系夫妻关系，两人于1999年3月15日登记结婚，李某强、李某刚系兄弟关系，李某文系李某刚之子。

1999年5月8日，甲方B公司与乙方李某强就购买系争房屋签订《上海市内销商品房预售合同》，约定：总房价款为163,839.20元，其中公积金贷款10万元。1999年9月15日，甲方李某强与乙方中国建设银行就购买系争房屋签订《个人住房公积金借款合同》，约定：甲方向乙方借款10万元。两被告称，系争房屋首付6万余元由李某强父母出资，公积金贷款10万元原告和李某刚均参与共同还贷。原告称，系争房屋首付款6万余元原告出资2万元，公积金贷款由原告和被告李某强参与还款，李某刚的确参与过还贷，但该笔还贷是用于向李某强支付使用系争房屋的租金。

2018年10月1日，李某刚、李某强曾签订《协议》，“因虹口区1号，原出资人为李某刚，当时借用李某强的名字购买了虹口区1号，因考虑到李某刚的儿子李某文已符合购买资质，故要求李某强将该房屋过户给李某文，交易过程中不存在任何资金变更问题。……”

2018年10月12日，李某强(甲方)与李某文(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的上海市1号房屋，转让价款为288万元。2018年10月16日，系争房屋权利人变更为李某文。

另查明，系争房屋自1999年底开始由李某文及其父母共同居住至今。

 

裁判结果

一、李某强、李某文于2018年10月12日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、李某文应于本判决生效之日起十五日内将上海市1号房屋恢复登记在李某强名下，由此各自产生的税费由各自承担。

 

房产律师靳双权点评

公民的合法权益受法律保护。

本案系争房屋原登记在李某强名下，李某文辩称李某强、李某刚之间为借名购房关系的主张，其提供的证据仅能证明李某刚曾参与系争房屋的部分还贷，不足以证明李某刚、李某强之间借名买房关系的存在，结合李某刚、李某强签订《协议》的时间为2018年10月，与李某强实际购买系争房屋的时间相隔较为久远，故法院对借名买房这一主张不予认可。

因李某强取得系争房屋时，处于与王某红夫妻关系存续期间，故系争房屋属于夫妻共同财产，其处分应由夫妻双方共同决定。李某强、李某文辩称王某红对于两人之间关于系争房屋签订房地产买卖合同的事实是知情的主张，王某红对此予以否认，李某文提供的简某某证人证言不足以证明其主张，应承担举证不能的后果，法院对这一主张不予认可。

李某强在明知其无处分权的情况下，未经王某红的同意，擅自与李某文签订系争房屋的买卖合同，该行为侵犯了王某红的财产所有权。该合同事后未经王某红追认，李某强事后也未取得处分权，故李某强擅自将该房屋出售，属于无权处分，不能发生转让所有权的效力。李某文系李某强侄子，在与李某强签订系争房屋买卖合同时，应当明知系争房屋为李某强、王某红的夫妻共同财产，其仍与李某强签订系争房屋的买卖合同，该行为主观不符合“善意”的表示，李某文辩称系争房屋的购买行为并非市场行为，是家庭内部利益分割，系争房屋的价款已经由李某刚放弃上海市2号的方式予以支付的意见，由于其未提供相应证据予以佐证，不予采纳。

结合李某刚、李某强签订的《协议》的内容，可以认定李某文未向李某强支付房地产买卖合同约定的合同对价，故李某文不符合善意第三人条件，其虽已将系争房屋产权登记为己名下，但无权取得该房屋的所有权。

就李某强与李某文于2018年10月12日签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题，因签约双方系叔侄关系，对于李某强、王某红的夫妻关系应当是明知的，且在签约之后李某文亦未向李某强支付合同对价，故可以认定签约双方系恶意串通损害王某红的利益，故对王某红主张该合同无效的诉请予以支持。