北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告张母向本院提出如下诉讼请求：确认登记在被告张某平名下的位于珠海市1号房屋（以下称涉案别墅）之不动产所有权属于原告张母和第三人张父共同所有。

原告张母主张的事实和理由：张母与张父是张某平之父母。涉案别墅是张母与张父于2005年出资向N公司购买。张母与张父于2005年5月16日支付首期购房款20万元，于2006年1月26日签订了《商品房买卖合同》，约定购房款为610万元。至2007年4月28日前，张母与张父以张某平的名义付清房款。涉案别墅登记在张某平名下，产权证上载明的房屋建筑面积为407.08平方米。涉案别墅虽登记在张某平名下，但实际产权人应当是张母与张父夫妻，之所以登记在张某平名下，是基于直系亲属关系，纯属借名。张母、张父购房时也没有赠与的意思表示。

张某平出生于1997年，购买房产时不足8周岁，不具备行为能力，更无支付能力。一直以来，涉案别墅都是张母、张父及包括张某平在内的4名子女之共同住所。张母、张父自始至终占有使用涉案别墅。原告认为，涉案别墅虽登记在张某平名下，但购房款均是张母、张父支付，该房也一直由两人占有使用，两人才是该房产的实际权利人，被告张某平只是名义上的持有者。

 

被告辩称

被告张某平辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

一、涉案别墅是原告与第三人赠与被告，并非借名买房。购买别墅时，被告尚未成年，原告没有工作，涉案房产合同的签订及付款均是张父安排支付的。由于被告是原告与第三人婚生孩子中唯一的男孩，除被告之外，原告和第三人还生有三个女儿。因此，原告和第三人商议后，同意将涉案别墅赠与被告，并将产权登记在被告一人名下。原告、被告及第三人一家都居住在该别墅，多年来，从未见原告对此有任何异议。被告从小到大，父母也都表达了这套别墅是给被告购买，已赠与给被告，家里所有亲戚朋友都知晓，现在原告却突然起诉认为不是赠与，没有任何依据，与事实不符。

二、原告于2019年4月份向本院提起离婚诉讼，其民事起诉状中主张的夫妻共同房产中并未包括涉案别墅，证明原告在起诉离婚时并不认为涉案别墅是夫妻共同财产。现在原告又提起本案诉讼,将己赠与并登记在被告名下14年之久的别墅希望在离婚案件中作为夫妻共同财产进行分割，其诉求没有任何依据，依法应当予以驳回。

三、原告在起诉状中主张涉案别墅登记在被告名下是“借名”，该说法没有任何依据，且原告与第三人完全没有“借名”买房的必要。原告未提交任何证据证明涉案房屋的购买是“借名”买房，与赠与的事实违背。其次，2005年购房时，珠海并没有发布限购限贷的政策，且涉案房屋是分期付款，也不需要银行贷款，因此，原告与第三人没有借名买房的必要，并无任何政策限制。再次，原告作为母亲，也一直希望第三人能为被告购买房产，涉案房屋赠与被告并登记在被告名下，当初也是原告的心愿，第三人也同意。

四、原告与第三人婚姻期间，不仅给张某平购买了几处房产，也给其他子女张某丽、张某媛购置了房产，均是赠与性质。

五、被告张某平已22岁，原告的行为不仅损害了被告的合法权益，也对被告造成亲情上的伤害，希望原告本着实事求是的态度，能与父亲妥善处理离婚事宜，并撤回本案的起诉。

广东省监狱于2019年8月5日受本院委托向第三人张父送达应诉材料并对其进行了询问。张父述称，本人与原告是夫妻，案涉别墅是两人商量决定赠送给儿子张某平的礼物，并登记在张某平名下，并非借名买房。

 

本院查明

原告张母与第三人张父于1995年3月8日登记结婚，两人婚后育有子女四人，分别为：长女张某丽，1995年2月22日出生；长子张某平，1997年2月1日出生；次女张某媛，2005年12月7日出生；小女张某琴，2009年12月21日出生。

2005年5月16日，张父向N公司支付购房款20万元。2006年1月26日，张父作为张某平的法定代理人与N公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：张某平向该公司购买涉案别墅，建筑面积402.97平方米，总价款610万元；该公司于2007年8月31日前将该房交付给张某平使用等。合同签订后至2007年4月期间，张父又陆续付清了全部房款。2008年11月27日，涉案别墅登记至张某平个人名下。

2019年5月7日，张某平与广发银行签订《个人综合授信额度最高额抵押合同》。2019年5月13日，抵押双方就涉案别墅办理了抵押登记。庭审时，原、被告双方均确认：涉案别墅自2008年交付后一直由张母、张父及其子女共同居住。

另查，经本院向珠海市不动产登记中心查询，涉案别墅有抵押，无查封，无异议，无文件备案。2015年8月6日，张父因犯罪被本院判处有期徒刑13年，并处罚金200万元，目前正在监狱服刑。2019年4月16日，张母向本院起诉要求与张父离婚并处理未成年子女抚养、夫妻财产分割问题，该案尚未审结。

 

裁判结果

驳回原告张母的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

首先，根据《中华人民共和国民法典》之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案别墅已于2008年11月27日登记在张某平个人名下，故张某平对该房产依法享有所有权。

其次，张某平在房产购置时尚未成年，不具有相应经济能力。对于父母即原告张母及第三人张父购置涉案别墅并登记在被告张某平名下的原因，本案双方各执一词，原告主张纯属借名买房，被告及第三人则认为涉案别墅属于父母对子女的赠与，但双方均未能就此提供充分证据予以证实。但退一步讲，即便原告主张的借名买房之事实成立，原告张母与第三人张父夫妻之间关于借名以及将来房屋所有权归属的约定，也不能发生直接设立房屋所有权的法律效力。原告即使存在借名，也仅能要求出名人即被告协助其办理房产的所有权转移登记手续，属于债权请求权的范畴。

综上所述，原告起诉要求直接确认涉案别墅属于原告及第三人夫妻两人共同所有，缺乏依据。经法院释明后，原告亦明确不变更诉讼请求，故对于其确权主张，不予支持。