北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告张某珍向本院提出诉讼请求：判令二被告签署的广州市番禺区1号《房屋买卖合同》无效，涉讼房屋的产权应恢复至李某军占四分之一，王某珊占四分之三。

事实和理由：原告与李某军于约1995、1996年确立男女朋友关系，当时李某军为原番禺市政府工作人员，1997年12月左右，李某军被外调。彼时两人已经谈婚论嫁为日后能够分到福利房，经与李某军之父李父讨论，双方决定以李父名义购买婚房。1998年9月，李某军出资50000元、李父垫资280000元购入位于广州市番禺区1号（以下简称涉讼房屋），并登记在李父名下。

1999年2月李某军、张某珍登记结婚，婚后二人出资约170000元装修涉讼房屋并购置家私家电。2000年5月，二人之子李某辉出生。2001年5月，一家三口搬入涉讼房屋居住。为早日偿还李父垫付的购房款，李某军夫妇竭尽所能增加收入。至此，二人已支付购房款220000元，占涉讼房屋购房款的三分之二。原告与被告李某军于2009年4月17日协议离婚。离婚时李某军为侵占原告合法利益，故意隐瞒涉讼房屋登记在其名下的事实，对原告谎称涉讼房屋登记在被告王某珊名下，故双方离婚时，未对涉讼房屋进行分割。

李某军与原告离婚后，便与王某珊恶意串通，签署了涉讼房屋的《房屋买卖合同》，并于2010年1月12日将涉讼房屋登记到王某珊名下。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法典》规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”李某军隐瞒夫妻共同财产，因此四分之一份额的转让行为无效，涉讼房屋的产权应恢复至李某军占四分之一，王某珊占四分之三。

综上，为维护自身合法权益，原告特诉至人民法院，恳请判如所请。

 

被告辩称

被告李某军辩称：1.我和原告未支付过购房首期款，我俩也没有向我父亲偿还过购房款，所以原告称拥有涉讼房屋三分之二份额不属实；2.我认为通过继承获得的房屋份额属于我的个人财产，我有权处分，我将房屋份额转让给我母亲，我母亲代我偿还债务；3.我与原告离婚时，原告也同意了房屋份额归我个人所有，我没有故意隐瞒房屋登记情况，原告对我拥有房屋四分之一产权一事是知情的；4.请求法院驳回原告的所有诉讼请求。

被告王某珊辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

李某军和我方的买卖合同是有效的。该份额是李某军个人所有，与原告无关。原告始终清楚李某军继承四分之一的份额，其同意李某军以个人名义持有该份额。离婚协议中提及石基村房屋份额与涉讼房屋的份额均是李某军继承所得，原告知道石基村房屋的情况，其也一定知道涉讼房屋的情况，不存在隐瞒。原告知道李某军持有的份额，但在离婚时没有提出分割，该行为可以反映原告确认房屋份额不是夫妻共同所有。离婚后原告一直没有向李某军主张房屋份额的问题，可以体现其同意李某军有权对份额进行处分。

李父去世前告知我方其拥有的房屋份额仅能由我方和李某军继承，其他人均无权继承。我方已经将该情况告知原告，虽然李父没有订立遗嘱，为了尊重李父的意愿，在办理法定继承时各子女是按照该意思进行处分。假如不是基于这个原因，李某军应该也像其他子女一样放弃继承。我方是善意买受人，我方通过代李某军偿还债务的方式支付对价，我方合法拥有涉讼房屋。原告是同意李某军以个人名义持有该份额，李某军转让房屋份额是合法有效的。

 

本院查明

李父（已死亡）与王某珊为夫妻关系，案外人李某军为两人的儿子。张某珍与李某军原为夫妻关系，两人于1999年2月12日登记结婚；案外人李某辉为两人的儿子。

1998年3月10日，李父作为购买方与Y公司作为出售方签订《房屋认购合同》，约定李父向Y公司购买位于番禺市1室（即涉讼房屋），该房屋售价为293997元。

2000年11月15日，房管部门核发了涉讼房屋的房地产权证，登记地址位于广州市番禺区市桥街1号，建筑面积为110.10平方米，原登记权属人为李父。

2005年11月12日，李父去世。

2007年8月21日，涉讼房屋变更登记至王某珊、李某军名下，其中王某珊占四分之三产权份额、李某军占四分之一产权份额，权属来源为继承。

2009年4月10日，李某军与张某珍签订《离婚协议书》。2009年4月17日，李某军、张某珍办理了离婚登记。

2010年1月12日，涉讼房屋变更登记至王某珊一人名下，房屋所有权取得方式为购买。2020年3月23日，张某珍以李某军、王某珊恶意串通转让涉讼房屋份额为由提诉至本院，引致本案纠纷。

 

裁判结果

驳回原告张某珍的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

双方当事人争议的主要焦点是涉讼房屋的权属问题。

张某珍主张涉讼房屋为其与李某军二人的夫妻共同财产，其二人仅是借用李父的名义购买涉讼房屋，其方已经支付了涉讼房屋三分之二的房款，虽然于另案中提交了装修费用收据、装修材料及家电家私购买凭证以及装修费用预算表，但王某珊对该证据不予确认，张某珍亦未能充分举证证实上述证据与涉讼房屋存在关联，亦无法证实其所主张的对涉讼房屋进行出资或者已将涉讼房屋购房款返还给了李父或王某珊，应承担举证不能的不利后果，而且李某军亦在本案中提交答辩状明确表示与张某珍不存在支付购房款或向李父偿还购房款的事实，故对于张某珍主张涉讼房屋为其和李某军借李父名义购买，属于其夫妻共同财产的主张，理据不成立，不予采纳。

对于张某珍主张李父去世前表达遗愿要在李某辉成年后将涉讼房屋过户至李某辉名下，亦未能予以举证证实，王某珊对此不予确认，亦不予采纳。

至于张某珍提出的第三个主张即李父去世时未立遗嘱，因此李某军继承的四分之一产权份额属于其与李某军的夫妻共同财产的意见。张某珍称李某军在离婚时故意隐瞒涉讼房屋四分之一产权份额在李某军名下的事实，向其谎称涉讼房屋登记在王某珊名下，但张某珍对其该主张未能提供相关的证据予以证实，该意见未经王某珊及李某军确认，缺乏理据；张某珍作为涉讼房屋的长期居住者和使用者，且张某珍在诉讼中自述李父在去世前遗愿将涉讼房屋过户给李某辉，在李父去世后理应知悉和了解涉讼房屋会发生继承的事实，张某珍称当时李某军告知其房屋过户至王某珊名下，未予以查询和了解，有悖于常理，故对于张某珍该抗辩主张，不予采纳。

即使如张某珍所述，涉讼房屋在2007年变更过户登记至王某珊和李某军名下时，李某军占有的四分之一产权份额为其夫妻共同财产，但双方在离婚时签订《离婚协议书》已经明确该协议书已经对夫妻财产分割问题作出处理，张某珍亦在本案中确认其离婚时同意夫妻共同财产全部归李某军所有，张某珍在双方签订《离婚协议书》中未提及涉讼房屋的产权问题，应视为默认涉讼房屋中李某军所占有的产权份额归李某军所有且无异议。

而且，张某珍虽称其同意夫妻共同财产全部由李某军所有的前提条件是为了日后能实现李父的遗愿，但未能予以举证证实，亦未能提交证据证实双方就日后将涉讼房屋过户至李某辉名下曾进行明确约定或签订相关协议，王某珊和李某军均不予认可，张某珍对此应承担举证责任，故亦不予采纳。

此外，纵观张某珍的三项主张，张某珍既主张涉讼房屋属于其与李某军二人的夫妻共同财产，又主张根据李父的遗愿要将房屋过户至李某辉名下，另又主张李父未立遗嘱因此李某军继承的四分之一份额属于其夫妻共同财产，存在相互矛盾的情形。而李某军自愿将其名下对涉讼房屋享有的四分之一产权份额转让给王某珊，双方亦对于交易对价并未持异议，张某珍现以王某珊、李某军恶意转让涉讼房屋侵害其合法权益的理由主张确认王某珊与李某军签订的《房地产买卖合同》无效，理据不成立，不予支持。

张某珍诉请要求将涉讼房屋产权登记恢复至李某军占有四分之一，王某珊占有四分之三的登记状态，理据亦不成立，亦不予支持。