北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李某春起诉请求：1.确认广州市荔湾区1号房属原告所有；2.被告立即将广州市荔湾区1号房转移登记至原告名下。

事实和理由：李某衍与王某英是夫妻关系，原告是李某衍和王某英所生女儿。李某衍是H公司退休职工。2012年，H公司发布《关于公布〈H公司广州达道路和南站住房销售办法〉的通知》，规定符合条件的正式职工（含离、退休职工）可以申购职工住房。李某衍正好符合申购资格。原告了解到上述情况之后，遂征询李某衍的意见，李某衍表示没有申购意愿，原告考虑到自身的住房需求，经与李某衍、王某英及其他姐妹商议后，最后各方均同意由原告出资、以李某衍的名义申购一套住房，在房屋允许上市转让之前暂由李某衍代持，在房屋允许上市转让之后则转回原告名下。

按照各方达成的共识，2012年8月6日李某衍与H公司签订了《H公司南站职工住房内部认购协议书》（协议书中李某衍的签名为原告代签），约定认购“广州X项目1号房”，总价为714552元。此后，原告分四期付清了该房屋的全部房款等合共725448元。上述房屋交付后一直由原告使用，物业维修基金、装修、家私电器置办、水电杂费等一切费用均由原告支付。

为办理房屋产权登记手续，2016年6月6日开发商与李某衍签订了《广州市商品房买卖合同》，期间原告缴纳了房屋契税21763.44元。2016年7月27日房屋登记部门核发了《不动产权证书》。

2016年7月11日，李某衍和王某英共同向原告出具《关于李某衍房产的字据》，确认了代持房产的事实并承诺在合适的时间会将房产归还到原告名下。

原告认为，涉案房屋由原告出资购买，由被告暂时代持属事实，目前涉案房屋己符合满5年可以上市转让的条件，可以归还至原告名下，现因李某衍身体年迈、行动不便，无法配合将房屋转回原告名下，严重限制了原告对房屋的正常利用，故此为妥善解决上述问题，特提起诉讼，望判如所请。

 

被告辩称

被告李某衍、李某萍、李某娟、李某兰共同答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求予以驳回。

一、案涉房屋是李某衍利用其工龄，干部职称等条件所获得的福利房；二、购买案涉房屋的相关事项如缴纳款项是李某衍委托李某春进行的；三、原告所主张的案涉房屋是其借李某衍之名所购买的，原告应当提供证据证明其已经与李某衍达成买房的合意，原告提交的关于李某衍房产字据，我方认为不是双方达成借名买房的依据；

四、在签订上述字据的时候，李某衍已经86岁，原告清楚知悉李某衍当时的身体状况及精神状况，因此，在该字据上寻找了两名证明人，经核实，字据上四个人的签名并非在同一时间签名，证明人是在李某衍和王某英签名之后签名的。因此，字据上的内容并非是李某衍的真实意思表示，证明人也无法证明内容是李某衍的真实意思表示；

五、案涉房屋是李某衍和王某英在婚姻关系存续期间所购得的，属于双方的夫妻共同财产，王某英已经在案件庭审过程中去世，因此案涉房屋有一半的份额应当属于王某英的遗产，该部分的份额应当由原告和四被告共同继承。

 

本院查明

2012年8月6日，李某春代李某衍（认购方、乙方）与H公司（出售方、甲方）签订了《H公司南站职工住房内部认购协议书》。

2016年6月6日，H公司又与李某衍签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定由李某衍购买1号房，门牌地址为荔湾区1号房，建筑面积93.9409平方米，购房总价725448元；等等。该合同用于办理产权登记手续。同日，H公司向李某衍开具了725448元的购房发票。

案涉房屋交付后，一直由李某春一家居住使用至今。2016年7月27日，案涉房屋产权登记至李某衍名下。

另查，李某衍与王某英系夫妻关系。李某春于2019年1月29日在本院以李某衍为被告，王某英为第三人起诉本案。广州市越秀区人民法院于2019年8月2日作出民事判决，判决宣告李某衍为无民事行为能力人，指定李某萍为李某衍的监护人。在本案审理过程中，王某英于2019年6月15日死亡，因本案的判决结果与王某英的继承人有利害关系，故本院追加李某兰、李某萍、李某娟为本案被告参与诉讼。

据2019年8月29日案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋并无查封、抵押及其他产权交易过户的限制。

李某春具备广州市住房限购区域内住房购买资格。

 

裁判结果

一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李某衍、李某兰、李某萍、李某娟协助原告李某春办理将广州市荔湾区1号号房屋过户至原告李某春名下的手续。

二、驳回原告李某春的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

李某春提交了《关于李某衍房产的字据》，该字据虽然在证明人签字上有瑕疵，但是李某兰作为见证人及字据的宣读人，其陈述的事实能够与该字据的签署相互佐证，被告也无证据证明李某衍、王某英在签署字据之时系无民事行为能力人，故法院对《关于李某衍房产的字据》予以采信。

《关于李某衍房产的字据》上写明了案涉房屋系李某春以李某衍的名义购买。李某春支付了全部的购房款、契税及物业维修基金，案涉房屋交付后也一直由李某春家庭使用，可见，李某春与李某衍就案涉房屋形成了事实上的借名买房合同关系。被告所主张的委托合同关系，并未提交证据予以证明，故不予采信。

李某衍及其配偶王某英均在《关于李某衍房产的字据》进行了签字，确认案涉房屋的出资人系李某春，且均作出了要将案涉房屋归还于李某春的意思表示，虽然，该字据对归还房屋的时间并未确定，但在本案的审理过程中，李某衍被确定为无民事行为能力人，王某英已经死亡，已经无法履行转移房屋产权的义务。现李某春具备本市住房限购区域内购房资格，其诉请要求清理借名买房法律关系，使登记权利人与真实权利人一致，没有违反法律的强制性规定，予以支持。

因李某衍的监护人为李某萍，同李某娟、李某兰均系王某英的合法继承人，在王某英死亡后，继承已经开始，李某兰、李某萍、李某娟实际也成为案涉房屋的共有权人，故均负有将案涉房屋产权转移登记至李某春名下的义务。在案涉房屋未实际过户至李某春名下前，案涉房屋的权属仍以不动产登记簿登记为准，故李某春要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉请，因与法律规定不符，不予支持。