北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李某斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理位于广州市荔湾区1号房解除抵押手续；2、判令被告配合原告办理位于广州市荔湾区1号房过户登记手续，将该房屋产权人变更为原告。

事实和理由：原、被告是表兄妹关系，第三人张某英是原告的表舅，也是上述房屋原产权登记人（实际上房屋原产权人为案外人李某宏）。2005年原告与第三人张某英、李某宏口头约定，该房屋由原告居住，按月还该房屋贷款，等待房屋贷款还清，房屋产权归原告所有。原告严格按照约定，每个月偿还房屋贷款，从未逾期；房屋贷款还清后，因原告没有广州户口，无法将房屋过户到自己名下。

原告的母亲与被告的父亲李某乔是姐弟关系，在2015年，因为被告父亲李某乔需要借款，请求原告母亲将上述房屋过户到被告名下，借用购房名义向银行办理贷款。原告母亲为了帮助他，同时也考虑原告暂时不具备购房资格，就同意将上述房屋过户到被告名下并向银行贷款。

2015年10月份，第三人张某英与被告签订房屋买卖合同，用被告的名义向中国银行贷款98万元购买上述房屋，并办理银行抵押。办完房屋产权登记和贷款手续后，被告将房屋产权证和银行借款合同、供楼银行卡等原件交给原告，由原告按月偿还房屋贷款。

综上，原、被告存在借名买房合同关系，上述房屋原告从2005年居住至今，房屋过户税费、购房贷款均是原告负担。2018年原告的户口迁移到广州，具备在广州购房资格，原告多次要求被告配合将上述房屋过户到原告名下，被告找各种理由拒绝配合，严重损害原告合法权益，特向贵院提起诉讼。

 

被告辩称

被告李某美答辩称：我方不同意，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。

理由：一、原被告之间不存在所谓的“借名买房合同关系”，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据。原被告之间从未签署过任何的借名买房协议，也不存在借名买房的事实合同关系。我方在购买涉案房屋前，该房屋由原告居住，在被告购买涉案房屋后，原告提出希望继续居住的请求，并愿意支付涉案房屋每月的房贷作为房屋使用费。因原被告是表兄妹关系，故我方予以同意，但在实际履行过程中，原告存在多次逾期支付贷款的情况，且自2019年10月开始停止支付，影响了我方的征信记录，损害了我方的权益。

涉案房屋产权证等材料的原件之所以在原告处，是因为原告以其是我方亲属为由办理广州的居住证以及需要办理涉案居民楼安装电梯事宜，所以向我方借用涉案房屋的产权证等材料的原件。原告借用上述材料原件后，却一直拒绝归还，我方多次向原告索要无果后，已自行重新办理涉案房屋的产权证等材料的原件。原告于2018年将户口迁到广州且具备广州购房资格后，从未向我方提出过涉案房屋过户的要求。

二、涉案房屋的首付款、税费和部分贷款，均非原告支付，故不存在所谓的“借名买房合同关系”。

三、原告的诉请并不明确，根据借名买房的法律关系，若该关系成立，则涉案房屋归实际购买人所有，但涉案房屋的贷款也应由实际购买人承担，才符合权利义务相一致的原则。但原告的诉请中并未明确由其承担房贷的还款义务，也未将银行列为第三人，所以原告在本案中并不具备实际购买人的权利来源。

四、根据原告诉状所称，原告享有房屋的权利来源是基于其还清了前一手权属人张某英的贷款，只是因为其没有广州户口，所以才未过户，这一说法与其实际承担了被告还贷的说法相互矛盾，因为其若已经偿还了张某英对涉案房屋的贷款，那么其并不必要帮被告也偿还贷款。综上所述，本案中原告并不具备实际购房人的权利基础，故不应当支持其诉请。

第三人张某英述称：原来涉案房屋的开发商是广东省信托开发公司，我以抵扣工程款的形式转到我的名下并领取了房产证。后来我将涉案房屋抵押给银行，贷款了195000元，但还贷是原告帮我支付的。原告的诉状所述均是真实的。我当时委托了被告的父亲李某乔将涉案房屋过户给原告名下，但最后不知道为什么过户到被告名下了。被告贷款98万元的情况我不清楚，我一分钱也没有拿到，我的银行卡现在还在李某乔手上。

 

本院查明

原被告及第三人张某英均确认李某斌的母亲叫李某玲，李某玲的母亲与张某英的母亲是亲姐妹，张某英与李某斌母亲李某玲是表姐弟关系。李某美的父亲是李某乔，张某英与李某乔是表兄弟关系。李某斌的母亲李某玲与李某美的父亲李某乔是亲姐弟。李某玲与李某乔、李某宏是亲姐弟。

广州市荔湾区1号房（以下简称“案涉房屋”）原登记在张某英名下。案涉房屋由李某斌及其家人居住使用。2015年4月22日张某英办理了《委托书》，委托李某乔代为办理广州市荔湾区1号房房屋出售的一切相关手续，办理卖房交易过户手续并签署有关文件；办理房产证过户及交税的一切手续并签署有关文件；代办网签手续；等等。2015年7月24日，李某乔以张某英委托代理人的身份与李某美签订《存量房买卖合同》，约定：张某英将案涉房屋出售给李某美……合同签订后，李某美实际没有向张某英交付首期购房款430080元。

2015年10月9日，李某美与中国银行签订《个人二手住房贷款合同》。2015年11月5日，中国银行依约将李某美的贷款980000元转账至张某英的银行卡，该卡实际由李某乔控制。2015年10月27日，经房管部门核准案涉房屋登记在李某美名下并核发了《房地产权证》，同时办理了抵押登记。

 

裁判结果

驳回原告李某斌全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

李某乔以张某英委托代理人的身份与李某美签订《存量房买卖合同》，将张某英的案涉房屋出售给李某美，并非张某英与李某美的真实意思表示。真正目的为李某乔通过女儿李某美签订的《个人二手住房贷款合同》向中国银行贷款，李某乔将贷款用于向他人偿还借款。

关于涉案房屋的解除抵押及产权人变更登记问题。本案通过查明可知涉案房屋原业权人的真实意思是想将涉案房屋给原告母亲李某玲，此为原被告及第三人张某英的内部关系。被告李某美与第三人中国银行的借贷关系则属于外部关系，中国银行在签订《个人二手住房贷款合同》时是信赖张某英与李某美的买卖关系为真实，当房屋有牵涉外部关系时，原被告及第三人张某英的内部关系不得对抗信赖买卖关系为真实的债权人即中国银行，因此在抵押权人中国银行未明示同意解除涉案房屋抵押的情况下，原告要求解除抵押理由不成立，不予支持。因在中国银行已经对涉案房屋设定过户限制的情况下，原告请求被告办理过户手续的请求不予支持。