北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告王某辉向本院提出诉讼请求：1.确认被告名下位于中山市1号房（以下简称“涉案房屋”）归原告所有；2.判令被告和第三人在原告偿还完毕贷款后，立即协助办理涉案房屋涂销抵押的手续；3.判令被告在涉案房屋涂销抵押后立即协助原告办理将所有权转移登记至原告名下的手续。

事实与理由：原、被告原系男女朋友关系，2011年原告因中山市限购政策无法使用自己名字购买房屋，后经被告同意，原告借用被告名义购买涉案房屋。被告于2011年3月25日与中山市B公司签订《商品房买卖合同》，涉案房屋总价为299807元。同日被告又与中山农商银行（即本案第三人）签订《购房按揭贷款合同》，以被告名义向第三人贷款209000元，贷款期限为20年。2012年起，原告将涉案房屋出租给案外人租住。

2013年9月15日，原告与被告签订《购房协议》，明确被告系将其名字借给原告购买涉案房屋，实际全额出资人及实际权属人为原告本人。2013年10月18日，案涉房屋办理房地产权证，登记在被告名下。现经原告多次沟通，被告以各种理由拒不同意办理将房屋转移登记至原告名下的手续。

 

被告辩称

被告李某珊辩称，1.涉案房屋为李某珊自有物业，全部款项均由李某珊支付，与王某辉无关，双方不存在借名购房关系。王某辉诉请确认涉案房屋为其所有，无事实依据。2011年3月25日，李某珊与中山市B公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，涉案房屋全部首付款项及按揭贷款均由李某珊支付及办理，王某辉未就涉案房屋支付任何款项。

2.2013年9月15日签署的《购房协议》约定的房屋并非涉案房屋，该协议未实际履行。一般而言，如存在借名购房关系，购房协议应在购房前签署，但显然本案中涉案房屋购买前，双方未签署任何协议，同时涉案房产全部款项均由李某珊支付。2013年9月15日，因王某辉尚欠1万元，在李某珊与王某辉协商后，王某辉出具购房协议模板，明确王某辉需借名购房，双方均清楚上述房产与涉案房产为不同房产，李某珊在王某辉同意还款的情形下，签署借名购房协议。该《购房协议》与涉案房产无关，该协议亦未继续履行，王某辉此后亦未向李某珊提出购房请求。

3.因李某珊与王某辉在涉案房产购房时，双方为男女朋友关系，李某珊不在中山工作生活，涉案房屋收楼后钥匙由王某辉管理，并对外出租。双方在2013年分手后，因涉案房屋尚有租约，李某珊出于对王某辉的信任，将涉案房屋交由其管理并出租，并口头约定王某辉每月收取租金后，将每月贷款还款金额转入李某珊账户进行还款，剩余收益由王某辉收取。2014年李某珊曾提起诉讼，要求王某辉返还原物，该案确认供楼款来源于案涉房屋的房租。2018年9月后，因王某辉未按期将房租转入李某珊账户，贷款银行发送律师函给李某珊，其后贷款均由李某珊自行偿还，王某辉称其偿还贷款无事实依据。

第三人中山农商银行陈述，根据合同相对性原则，借款人应当按合同履行还款义务，我方同意在借款人归还全部贷款本息后协助办理注销抵押手续，若原告同意代被告清偿贷款本息，我方同意在收到全部款项后注销抵押登记。

 

本院查明

王某辉与李某珊原系男女朋友关系。2011年3月25日，李某珊作为买受人向中山市B公司购买了位于中山市1号的房产，购房总价为299807元。其中，定金及首期款合计90807元，余款209000元通过向中山农商银行抵押贷款支付。为此，李某珊与中山农商银行于2011年3月25日签订一份《购房按揭贷款合同（一手楼）》，约定李某珊向中山农商银行贷款209000元。截止2020年4月20日，李某珊尚欠贷款本金139916.57元。

2013年9月15日，李某珊出具一份《购房协议》给王某辉，内容为：本人李某珊无偿将本人名字借用给王某辉购买中山1号房屋。实际出资人为王某辉本人，本人并愿意协助办理房屋有关手续房屋一切费用由王某辉承担，于本无关。特此立字为据。李某珊在落款处签名。现王某辉以李某珊未按约定协助其办理涉案房产的转移登记手续为由，诉至本院，主张前述实体权利。

另查，中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市1号房屋，权利人为李某珊；登记时间为2013年10月18日；于2013年10月18日抵押给中山农商银行，权属状态为现势。

又查，2014年5月26日，李某珊以王某辉为被告提起返还原物诉讼。李某珊在该案庭审中陈述其与王某辉于2009年7月认识后成为男女朋友，王某辉经营的店铺由其打理，因此诉争房产是王某辉赠送给其的。后又称首付款是其与王某辉共同经营生意的共同财产支付的。

庭审中，王某辉述称，因购买诉争房产时中山限购，其没有购买资格，故借用李某珊的名义购买。因当时其与李某珊是男女朋友关系，所以没有签订相关协议。直至双方于2013年分手后，才签署了涉案购房协议。首付款由其以现金方式支付90807元，银行按揭款由其存入购房按揭贷款合同（一手楼）约定的李某珊的银行账户内。其支付银行按揭款至2018年6月27日，后因李某珊变更还款账户，故其没有再支付按揭款。

 

裁判结果

一、原告王某辉代被告李某珊一次性付清中山市1号的按揭贷款后，被告李某珊、第三人中山农村商业银行应于一个月内协助王某辉注销上述房地产的抵押登记手续；

二、在上述第一项抵押登记手续注销后十五日内，由被告李某珊协助原告王某辉办理中山市1号的产权转移登记手续，登记至原告王某辉名下；

三、驳回原告王某辉的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案为所有权确认纠纷。本案的争议焦点在于：王某辉与李某珊是否构成借名买房。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，王某辉称其与李某珊达成了借名买房的合意，并提供了李某珊出具的购房协议，协议中李某珊确认借用名字给王某辉购房，实际出资人为王某辉，并承诺协助办理房屋有关手续。李某珊确认该协议上的签名为其所签，而对李某珊关于购房协议应在购房前签署及涉案协议中注明的1号房并非涉案房产的辩称，因购买涉案房产时王某辉与李某珊系男女朋友关系，根据一般生活常理，因男女朋友关系之间具有较高的信赖关系，处理相关事务时未必签订书面协议。而至双方分手后，再签订相关协议明确相关事宜符合常理。且在2014年李某珊提起相关诉讼时王某辉已提交该购房协议，当时李某珊并未提出该协议载明的房产并非涉案房产的异议，故法院认为王某辉所述该协议中载明的“1房”系笔误可信度更高，该协议指向的房产系诉争房产。

李某珊在上述案中称首付款由其与王某辉共同支付，本案中又称首付款由其一人支付，陈述前后不一致，且涉案的商品房买卖合同、购房按揭贷款合同、首期款9万元收据、中山农村商业银行20万元借据、物业维修金收据原件均在王某辉处；案涉房产收楼后由王某辉装修并购置家具家电，李某珊亦确认收楼后一直是王某辉管理使用房屋，将房屋用于出租收取租金，即王某辉一直实际控制和支配着房产。综上所述，认定王某辉借李某珊之名购买案涉房地产的事实成立，王某辉确为案涉房地产实际的购买人。

《中华人民共和国民法典》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现该房屋登记于李某珊名下，王某辉与李某珊之间关于借名买房的约定不发生物权效力，因此不能直接认定案涉房屋归王某辉所有，王某辉仅能依据借名买房的约定要求李某珊配合办理房屋过户登记。故对于王某辉请求确认涉案房产为其所有的诉讼请求不予支持。案涉房产因向银行借款已设置抵押，在过户时应先行向银行清偿债务，使得抵押权消灭。

结合本案，王某辉愿意代李某珊清偿银行债务，债务清偿后，贷款银行及李某珊应当协助王某辉办理案涉房屋的抵押权注销手续及过户登记手续。中山农商银行亦同意在结清按揭贷款后注销抵押登记，故对王某辉第二、三项诉请予以支持。

综上所述，王某辉诉求合法部分，予以支持；李某珊抗辩缺乏理据，不予采信。