北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李某倩向本院提出诉讼请求：被告就位于广州市番禺区1号房产，按照市场价人民币26000元／平方米的单价折价补偿原告人民币1421940元。

事实与理由：原告与第三人系母女关系。2011年1月，原告基于居住需要决定购买位于广州市番禺区1房和2房。上述两套房屋购房款共计人民币127万元，其中定金30万元由第三人代为支付给出卖方，剩余97万元则由原告直接支付。由于当时广州市的限购政策，原告无法将两套房产都登记于自己名下。鉴于原告与被告当时正处于热恋阶段，基于信任，原告、被告与第三人共同协商决定将1号房由被告为原告代持。上述两套房产随后被合并为一套房屋进行装修，以供原告与被告婚后居住。

原、被告于2011年6月登记结婚，后于2018年5月协议离婚。原告离婚不久即搬离了涉案房屋回顺德生活，之后原告及第三人多次与被告协商，要求被告协助出售其代持的1号房屋，或由被告自行收购1号和1号房屋并向原告支付相应对价。但是，被告自离婚后至今仍占用上述房屋，且始终不同意协助原告出售，也拒不返还，双方亦未能就被告收购房屋的对价达成一致。

综上，原告认为，位于广州市番禺区1号房虽然登记于被告名下，但房产证的记载与真实权利状态不符，原告才是该不动产物权的真实权利人。被告的上述行为已严重损害了原告合法权益，原告作为权利人依法可以请求损害赔偿以维护自身合法权益。鉴此，原告根据《中华人民共和国民法典》等的相关规定，依法提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。

 

被告辩称

被告张某坪辩称，不同意原告的诉讼请求。

根据不动产登记情况及不动产产权证书所载，涉案的广州市番禺区1房的所有权人为被告。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，从房屋查册登记情况可以看出涉案房屋登记在被告名下，被告是涉诉房屋的所有权人，该1房的物权归属清晰明确，故被告无须就其拥有的1房给予原告任何补偿。

原告所主张的案涉1房是被告代其持有并不属实，本案中原告没有提供任何证明代持关系存在的依据，而其所提出的房款出资及税费缴纳既不能证明代持关系的存在亦非是取得房屋所有权的依据。实际上，被告签订案涉1房的买卖合同并办理该房屋产权登记时，原被告从未就此为代持进行任何协商或约定，三方亦从未签订任何代持有关的协议。且按照当时的现实背景，原告主张购房需要被告代持是不符合常理的。

案涉1房的是基于原被告结婚购房这一特殊背景下的发生的赠与，并且案涉的1房已经办理产权登记，即原告该赠与房屋的行为已经完成，无权撤回。案涉的1房与原告名下的1房虽然拥有单独的两个产权证书，但实际为连通的一间大房，并且只有一个大门入口不可能分割使用。当初购买该房屋起因即为结婚所需，在购房前原告的父母明确表示房屋送给两夫妻的，在购买房屋前原告家属亦从未提出所谓的代持的说法，而原被告双方从未有任何关于房屋代持的约定。

实际上，无论是基于当时原告及家属的多次明确表示，或是原告在支付房屋款项的情况下同意以被告名义签署买卖合同并办理房产证的默许行为，已经充分证明原告是赠与的意思表示并且已经完成了该赠与，其无权撤回赠与并主张房屋所有权。值得一提的是，虽原告及其家属承担了房屋的出资，但是被告亦承担了两套房屋购入后的全屋装修等所有开支。被告并不是完全无条件接受赠与，而实际上就购房结婚共同生活一事双方各有付出。

本案发生的起因是原被告离婚导致的利益纠葛，由于当初所赠的1房已经升值，原告及亲属反悔希望撤回对被告的赠与以寻求利益最大化，从而引发本案诉争。当初离婚是原告先行提出，双方就孩子抚养及夫妻财产的处理进行过友和协商，协商过程中包括最终双方签署离婚协议时，原告都没有就1房的权利归属提出任何意见。在离婚后，由于房屋存在两个证的问题，为了解决房屋的使用被告多次与原告的母亲即第三人协商，在此过程中第三人发生了态度的巨大转变，甚至要求被告搬离房屋，现在更提起诉讼主张房屋权属。对于原被告这段婚姻，虽然被告接受原告及家属房屋的赠与，但被告对房屋也有相应的经济、情感、精力等巨大付出，并非纯粹接受赠与，现在原告断然推翻当初的合意，实在有违情理。

5.退一步而言，即便双方对于当初的房款出资性质存在争议，但本案中原告所主张的出资并非取得所有权的依据，亦没有任何其他书面材料证明享有1房屋所有权的明确依据，亦不足以推翻不动产权登记。

《中华人民共和国民法典》规定不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，法律赋予物权登记以权利正确性推定的效力，即法律物权人在行使权利时，无需举证证明其权利的正确性。而欲以真实权利人取得法律的认可和保护，就必须举证来推翻法律物权的正确性推定，以证明真实权利人的正确性。从维护物权登记的严肃性及保障物权公示的社会信赖利益而言，原告的举证应明确具体可显然推翻不动产登记内容，否则应当以不动产的权属证书及登记簿记载的内容为准。而本案的原告所提出的房款出资及税费缴纳等并非是取得房屋所有权的依据，也未有其他证明其可取得房屋所有有权的法律依据，亦不足以推翻原不动产权登记，法庭应依法驳回原告所有诉请。

第三人王某玉述称，同意原告的诉状所有的内容。

 

本院查明

位于广州市番禺区1房（以下简称涉讼房屋）的建筑面积为54.69平方米，位于广州市番禺区2房（以下简称1房）的建筑面积为61.59平方米。上述两房屋相连，实为一房两证，原登记权属人均为王某海。2011年1月30日，张某坪作为买方与王某海作为卖方（代理人为张某玟）签订《房地产买卖合同》，约定张某坪向王某海购买涉讼房屋。同时，李某倩向王某海购买1房。上述两房屋同时办理了契税纳税申报手续，并同时于2011年2月17日进行了产权变更登记。涉讼房屋的登记权属人变更为张某坪，1房的登记权属人则变更为李某倩。

李某倩与张某坪于2011年6月27日登记结婚，婚后共同生活居住于涉讼房屋及1房。2018年5月3日，李某倩与张某坪登记离婚，并签订了《离婚协议书》，存档备案于广州市番禺区民政局婚姻登记处，协议内容并未就涉讼房屋及1房进行处理。其后李某倩搬离了涉讼房屋及1房，而张某坪则一直在涉讼房屋及1房中生活居住至今。

张某坪以涉讼房屋办理抵押贷款，并于2018年10月15日进行了抵押登记，他项权利人为浙商银行，债权数额1670000元。

2019年1月10日，李某倩以其为涉讼房屋真实权利人为由，向本院提起诉讼，要求张某坪按照市场价向其补偿涉讼房屋的价款1421940元。

 

裁判结果

驳回原告李某倩的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

依据物权公示原则，被告张某坪现为涉讼房屋的登记权属人。原、被告双方对涉讼房屋的实际出资人并非张某坪的事实未存争议，争议焦点仅在于张某坪是否被借名而代持涉讼房屋。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条一款（一）项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，李某倩主张其与张某坪存在借名购房的合意，在张某坪予以否认的情况下，李某倩作为原告应就双方存在借名购房的事实负有举证责任。现李某倩虽提供了证据证明涉讼房屋的房款及交易过户的税费均由其支付，但张某坪亦对涉讼房屋进行了装修方面的投入，考虑到李某倩与张某坪曾经共同居住使用涉讼房屋的婚姻背景，现有证据并不足以证明李某倩已与张某坪就涉讼房屋达成了借名购房的合意，故李某倩的诉请缺乏事实理据，不予支持。

另需指出的是，1房与涉讼房屋虽分别登记在李某倩及张某坪名下，但实为一房两证，两房屋仅有一个出入口，且一直作为一个不可分割的整体使用，现有证据无法显示涉讼房屋与1房具有现实的可分割性以及分割后的房屋具备正常居住使用功能且不会因分割而减损价值，在此情况下，李某倩的主张对涉讼房屋及1房的处理缺乏现实意义。