北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告张某怡向本院提出诉讼请求：1.解除张某怡与李某强、张某玲、H公司于2018年11月10日签订的《房屋买卖合同》；2.李某强、张某玲向张某怡双倍返还购房定金。

事实与理由：在H公司的促成下，张某怡与李某强、张某玲、H公司在2018年11月10日就位于广州市1号房买卖达成一致，并当日签订《房屋买卖合同》。此后，李某强、张某玲一直没有与张某怡签订银行按揭合同和递交所有真实文件、资料，经张某怡多次沟通、催告，李某强、张某玲均以各种借口搪塞，逾期仍未履约。在2018年12月10日后，张某怡依然给予李某强、张某玲补救的机会，多番口头、书面催告李某强、张某玲履约，但李某强、张某玲全然不理，甚至在张某怡不知情的情况下将涉案房屋转卖给案外人，并办理了房屋转移登记，导致《房屋买卖合同》无法履行。

张某怡认为，张某怡与李某强、张某玲、H公司于2018年11月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效，三方应予遵守。李某强、张某玲无正当理由且在张某怡多次沟通、催告的情况下，未在2018年12月10日前履行签订银行按揭合同和递交所有真实文件、资料的义务，在逾期后经张某怡再次催告仍不履行，在合同尚未解除的情况下，擅自将涉案房屋转售给案外人并办理了房屋转移登记，导致合同无法履行，构成严重违约。

 

被告辩称

被告李某强、张某玲答辩称：同意张某怡的第一项诉讼请求，不同意第二、三项诉讼请求。

一、涉案房屋的真正买家是王某新、王某仪。因王某仪、王某新没有购房资格，故借张某怡的名额买房。王某新是张某怡的舅舅，整个买房的过程均是王某新、王某仪与中介、我方沟通交流，定金也是他们支付。张某怡本人及其父母从未出现过。

二、从我方提交的微信聊天记录及H公司提交的微信聊天记录可知，2018年11月26日王某新、王某仪得知张某怡父亲银行流水通过初审后，王某新、王某仪就反复变卦，其行为已表明违约，在2018年12月10日前的行为有三点：1.王某新、王某仪以帮张某怡父亲还贷，需要支付5万元利息为由，王某新、王某仪要求我方降价5万元，经反复协商，我方同意后，王某新、王某仪又反悔。2.王某新、王某仪委托中介转卖涉案房屋。3.王某新、王某仪要求以其儿子的名义重新签订合同，双方谈好后，王某新、王某仪又反悔。

2018年12月10日后，王某新、王某仪有五点行为：1.以张某怡父亲不同意借名买房为由拒绝履约。2.王某新、王某仪要求退出交易，让我方退定金。3.王某新、王某仪又要求继续履约。4.王某新、王某仪又要求重新签订合同，之后又反悔。5.王某新、王某仪推卸责任，想将违约责任转给我方。

从签订合同起，王某新、王某仪从未按约去银行办理按揭手续，我方未能顺利完成交易，找熟人帮王某新、王某仪查看银行流水是否可以通过初审，在王某新、王某仪要求降价并提出无理要求后，我方对其多次退让，但王某新、王某仪却变本加厉，明知自己违约却不协商解决，反而要将违约责任转嫁给我方，其行为已严重违反合同约定，也违反诚实守信原则，根据民法典相关约定，我方同意解除合同。根据房屋买卖合同第六条第一款，我方有权没收定金，并将涉案房屋卖给他人。故请求法院驳回张某怡的诉讼请求。

第三人王某新、王某仪陈述：同意张某怡的诉讼请求。

第三人H公司陈述：相关买卖过程的情况以我方提交的情况说明为准。房屋买卖合同无法顺利履行的原因是张某怡违反了合同约定，没有如期办理贷款手续，无法办理贷款手续不是我方原因。张某怡主张解除买卖合同，该合同包含张某怡与李某强、张某玲之间的房屋买卖合同关系、我方与张某怡、李某强、张某玲之间的居间合同关系，买卖合同关系由法院处理。居间合同关系中我方已促成张某怡、李某强、张某玲签订买卖合同，也协调双方按合同约定履行，自合同签订之日起我方已履行合同义务，即使张某怡与李某强、张某玲的房屋买卖合同解除，违约方也应向我方支付中介费用。

 

本院查明

广州市1号房（以下简称案涉房屋）原为李某强所有，现已通过房屋买卖转移登记至其他人名下。

2018年11月10日，张某怡（买方）和李某强（卖方）及H公司（代理方）签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》签订当天，王某新、王某仪代张某怡向李某强、张某玲支付了5万元购房定金。

此后，张某玲、王某新及H公司之间进行微信沟通。2018年12月14日，王某新通过微信表明其可以出来办网签，要求H公司约李某强、张某玲出来办理银行按揭贷款和房屋网签等相关事宜。H公司将王某新要求办理网签的意思告知给张某玲，但张某玲在微信中回复“他出尔反尔，我不能接受了”“请他看清楚合同，他已经过了约定时间还不配合办理，他已经违约了”。

2018年12月23日，张某怡通过EMS向李某强邮寄《告知函》，催促李某强于2018年12月28日前带齐按揭所需资料与其前往银行签订银行按揭合同和办理相关手续。该函收件人地址为广州市1号房，收件人为李某强。张某怡称该函寄出后因无人签收被退回。

 

裁判结果

一、确认原告张某怡，被告李某强、张某玲及第三人H公司签订的《房屋买卖合同》关于原告张某怡与被告李某强、张某玲的房屋买卖关系于2018年12月19日解除。

二、驳回原告张某怡的其它诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

张某怡、李某强、张某玲及H公司三方之间签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同有效，当事人均应遵循诚实信用原则，行使合同权力，履行合同义务。《房屋买卖合同》包含张某怡与李某强、张某玲双方之间的房屋买卖合同关系和张某怡、李某强、张某玲及H公司三方之间的居间合同关系，但本案仅涉及张某怡与李某强、张某玲之间的房屋买卖合同关系。虽然当事人均确认案涉合同的实际购房人为案外人王某新、王某仪，但该情形并不影响本案合同关系的处理。

《房屋买卖合同》对案涉房屋买卖签订银行按揭合同及递交相关文件、资料的时间有明确约定。从微信聊天记录看，购房人王某新、王某仪与张某玲、H公司之间曾围绕合同履行问题进行了沟通协商，内容涉及张某怡银行初审、张某怡父亲担保按揭贷款条件不符合、房屋买卖价格调低等问题。通常而言，经此番沟通，当事人均应知悉买方贷款条件及按揭贷款所需资料，而且H公司亦已履行了办理银行按揭提交资料的告知义务，在此情况下，张某怡没有按合同约定提交符合银行按揭贷款需要的资料并签订银行按揭合同，应承担相应的违约责任。

2018年12月10日后，购房人王某新曾向H公司提出要求买卖双方继续履行合同，办理银行按揭贷款和房屋网签手续，但由于房屋买卖双方时间安排及沟通问题，双方并未有实际接触。本案中张某怡并没有提供依据证实其在合同约定的办理银行按揭贷款日期后已经具备办理相关手续的条件，同时基于案涉房屋买卖双方之间此前沟通有分歧及合同履行已过约定的签订银行按揭合同期限的情形，李某强、张某玲对购房人所提继续履行合同表示质疑和不能接受，不应视为合同违约。此后，虽然购房人与李某强、张某玲之间就房屋买卖问题亦有协商，但最终仍没有达成一致意见，亦无实际办理银行按揭贷款手续。

2018年12月19日，H公司将张某玲的聊天记录转发给购房人王某仪，视为李某强、张某玲已将解除双方买卖合同关系的意思表示送达给张某怡及购房人。综合前述事实，本案因张某怡没有按约定期限办理银行按揭贷款手续，且后续房屋买卖双方未能达成一致意见，致使案涉房屋买卖未能依合同约定顺利履行。法院确认张某怡和李某强、张某玲在本案中一致主张解除双方买卖合同关系的意见。关于解除时间，应以H公司转发张某玲解除意见给购房人王某仪的时间为准。

在张某怡最终没有依约签订银行按揭合同，无法实现李某强、张某玲出售房屋目的的情况下，李某强、张某玲要求终止双方房屋买卖合同关系，另售案涉房屋给案外人，该行为并无不当，不属于违约。张某怡以李某强、张某玲逾期履约以及另行出售案涉房屋为由，主张李某强、张某玲违约，要求其双倍返还定金，缺乏事实依据，不予支持。李某强、张某玲有关张某怡未按约定办理银行按揭手续，违反合同约定，其有权没收定金的抗辩意见，有事实与合同依据，予以采信。