北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告诉称：2017年9月9日，原告与被告张某娴签订房屋买卖合同，约定原告向被告张某娴购买1号房屋，房屋总价为400万元。同日，双方签订补充协议，约定付款方式为定金20万元，楼款180万元于2017年9月11日付清，尾款200万元在2017年12月15日过户成功当天付给卖方，违约责任为如卖方违约，卖方返还已收款项，另赔偿买方200万元。合同签订当天，原告向被告张某娴支付定金20万元，其中18万元为转账，2万元为现金。2017年9月11日，原告又向被告张某娴支付180万元。

2017年12月22日，被告张某娴在未征得原告同意的情况下，擅自将房屋过户给被告L公司。原告从买房之初到签订合同之时，都是通过第三人王某静、第三人王某聪与被告张某娴进行沟通。第三人H公司是本次交易的中介方。原告作为房屋的实际购买人，已支付了部分购房款，但被告张某娴与第三人王某聪串通，将房屋过户给被告L公司，该公司为第三人王某聪的控股公司，被告L公司也未支付全部购房对价，故被告L公司不是善意第三人。原告现无意要求办理房屋过户，但要求被告及第三人返还已付的购房款并承担违约责任。

故起诉要求：1、判决被告张某娴、被告L公司、第三人王某聪共同向原告返还购房款200万元；2判决被告张某娴、被告L公司、第三人王某聪共同向原告支付违约金200万元；3、判决解除原告与被告张某娴签订的《房屋买卖中介合同》及《买卖补充协议》；4、判决被告张某娴、被告L公司、第三人王某聪共同承担本案诉讼费。

 

被告辩称

被告张某娴答辩并反诉称：不同意原告的全部诉请。

本案的房屋买卖合同及补充协议已经全部履行完毕，无需解除。原告并非房屋的实际购买人，实际购买人是第三人王某聪。2017年6月，第三人王某聪到涉案房屋看房，提出要买房，之后我方一直与被告张某娴沟通买房事宜。2017年7月21日，第三人王某聪支付了定金2万元。原告及第三人王某聪都向我方表示，合同上会借用原告的名义买房，但房屋实际会过户给其他人名下。

2017年12月15日，第三人王某聪与我方商谈将过户时间推迟至2017年12月20日，原因是资金没有到位，因为第三人王某聪一直都说他和原告合伙买房，补充协议中也约定了原告有权变更买受人，故我方相信第三人王某聪构成表见代理，在第三人王某聪提出将房屋过户给被告L公司时，我方合理相信原告对于延期过户、变更买受人的情况都是知情的，且原告也没有向我方提出过异议，过户之后近两年时间，原告也没有提出异议或主张。

原告若认为存在损失，应向第三人王某聪提出。若法院认为不构成表见代理，则原告违反合同约定，未向我方支付剩余房款，我方无需返还收到的房款，相反原告还应向我方支付违约金。本案房屋买卖，我方只收到400万元房款，不存在一房二卖的行为，也不存在多个交易关系。我方作为善意的卖家，不存在任何过错。

故我反诉请求：1、判决我方无需返还原告购房款200万元；2、判决原告、第三人王某聪向我方支付违约金200万元；3、判决被告L公司、第三人王某聪向我方支付购房款200万元。

被告L公司辩称：原告与我司不存在合同关系，我司从未收取过原告房款，原告要求我司返还房款并承担违约金的诉请没有事实和法律依据。我司与被告张某娴签订房屋买卖合同，我司据此受让房屋不违反法律规定。原告不是真实的买房人，原告从看房、签约到合同履行完毕，从未去过涉案房屋一次，不了解房屋情况，且房屋过户至我方后，时隔一年有余才起诉本案，均不符合真实买房人的习惯。房屋真实的购买者是第三人王某聪，第三人王某聪是我公司股东，因资金困难，找到我司帮助其履行合同，我司也为第三人王某聪支付了房屋尾款200万元，故应驳回原告的诉讼请求。

第三人王某聪述称：我是本案真实的买房人，我没有与原告合伙买房，而是借用原告的名义买房。2017年6月，我看中了被告张某娴的房子，2017年7月21日，我与被告张某娴谈好房屋价款为400万元，并支付了2万元定金。因为我不具备广州户口，因此通过第三人王某静认识了原告，借用原告的名义买房。因第三人王某静是我表妹，且我资金不足，我还找第三人王某静借了198万元。2017年9月9日，我与原告第一次见面，并一同见了被告张某娴。签约后，我将过户时间定在了2017年12月15日。因我的户口一直办不下来，剩余的200万元购房款也没有凑齐，且联系不到原告，2017年12月，我找到被告L公司，请求公司代我支付剩余200万元，将房屋过户到被告L公司名下，被告L公司表示同意。

2017年12月14日，我代理被告L公司与被告张某娴签订了《存量房买卖合同》及《买卖双方补充协议》，2017年12月22日，被告L公司的财务人员支付了200万元给被告张某娴，被告张某娴当天将涉案房屋过户至被告L公司名下。本案中，原告既不是真正的买房人，也不是真正的出款人，因此本案买卖关系与原告无关，原告在房屋完成交易一年有余后，才起诉追讨款项，与常理不符。

 

本院查明

2017年9月9日，原告（买方）、被告张某娴（卖方）、第三人H公司（中介方）共同签订《房屋买卖中介合同》，约定买卖1号房屋。

2017年12月15日，原告与被告张某娴未办理涉案房屋的过户手续，对此原告称在2017年12月15日前未收到被告张某娴、第三人王某聪、第三人王某静、第三人H公司的任何通知；被告张某娴称收到第三人王某聪的通知，于2017年12月15日当天前往房管局，但原告并未出现，仅第三人王某聪出现并称通知称资金出现问题。同日，被告张某娴（卖方）与第三人王某聪（买方）签订《买卖双方补充协议》，约定“就买卖双方在2017年9月9日签订1号房屋。”。同日，被告张某娴（甲方、卖方）与被告L公司（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》。2017年12月22日，被告张某娴收到王某勇转账共200万元。被告L公司确认王某勇为其财务负责人，确认其转账行为是代公司付款行为。

原告、第三人王某聪均主张向第三人王某静借款198万元。第三人王某静仅确认原告向其借款，不确认第三人王某聪就购房向其借款。

诉讼过程中，原告称自己是真正购房人，不存在借名买房一事。

 

裁判结果

一、驳回原告的全部诉讼请求。

二、驳回被告张某娴的全部反诉请求。

 

房产律师靳双权点评

本案为买卖合同纠纷，就本案的争议焦点，分析如下：

首先，从买卖双方的沟通方式来看，原告虽与被告张某娴签订房屋买卖合同，但合同上并未留下买卖双方的联系方式及地址，且庭审中原告、被告张某娴也确认从未直接联系过涉案房屋的买卖事宜。从双方提交的证据结合庭审双方陈述来看，对于涉案房屋的买卖事宜，双方实际通过、客观上也只能通过中间方即本案的第三人王某聪、第三人王某静进行沟通交流，即本案的买卖双方无法直接对接、沟通、联系。买卖双方意愿能否真实的传达均取决于第三人王某聪、第三人王某静有无诚实、及时地履行传达责任。

其次，从买方角度来看，原告作为买房人，在房屋交易过程中存在以下不符合常理之处：第一，原告的付款能力存在瑕疵。根据证据显示，原告购房的首期款200万元中有198万元来自第三人王某静的借款，原告本人并未实际出资。原告确认截止至2017年12月15日尚未凑齐房屋尾款200万元，对于尾款的支付打算采取继续借款的方式支付，但原告也未有实际的借款行为或资金筹备行为。原告在已负有债务的情况下，拟以继续借款完成付款行为，但在合同约定的过户时间到达之时，原告未具备完成合同主要义务即支付房屋尾款的能力，不符合常理。

第二，原告对于如何清偿债务没有明确的还款计划。原告陈述其月收入约1万元，其配偶年收入约60-70万元；在已有房贷的情况下，原告为完成付款义务向第三人王某静借款198万元，甚至拟借取更多款项，但其实际经济能力明显不能偿付，且原告亦无明确的还款计划及措施，只有“在5-8年内还款”的笼统陈述，不符合还款人的特征。

第三，原告未积极行使合同权利。本案为房屋买卖合同，合同标的高达400万元，原告作为买方，主要的合同目的就是取得房屋所有权。但原告在整个购房过程中，对于房屋结构、房屋情况并未积极了解、未参与谈价，在签署合同并支付首期款后，亦未积极联系被告张某娴协商过户事宜，相反一味依赖他人通知，不符合购房人积极实现合同目的惯常做法。

第四，原告在权利受损后未积极主张权利。原告在2017年12月已知悉涉案房屋实际过户给被告L公司，原告作为买房人且其配偶为律师，具备基本的法律意识及维权意识，但原告在已经支付200万元首期款（负债下支付）、房屋过户至他人名下的情况下，时隔一年有余才起诉本案，且在此期间也无证据证明其向被告张某娴、被告L公司、第三人王某聪主张过权利，不符合权利受损后的救济习惯，同样不符合常理。

再次，从卖方角度来看，被告张某娴作为卖房人，并未与原告直接沟通，所有信息来源均来自于第三人王某聪。被告张某娴作为卖方，已履行了交付房屋、配合过户的主要义务，故原告主张解除其与被告张某娴签订的《房屋买卖中介合同》及《补充协议》，并要求被告张某娴退回购房款200万元、要求被告张某娴、被告L公司、第三人王某聪支付违约金200万元的诉求，缺乏事实依据，不予支持。至于原告与第三人王某聪之间是否存在代垫款项、委托支付、借款等其他法律关系，与本案买卖合同纠纷无关，原告可另寻法律途径解决。同理，因涉案房屋的买卖合同已经履行完毕，被告张某娴反诉要求原告承担违约责任，同样缺乏事实依据，亦不予支持。