北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李某强、张某琼诉称：2015年，两原告由于年龄较大，但为购买位于惠州市1号房屋并顺利通过银行按揭申请的审批，借用两被告名义购买涉案房产及申请银行按揭。2015年5月7日，被告一与涉案房产的卖方签订了《广东省惠州房地产买卖居间合同》。2015年5-6月，两原告先后向被告一名下的账户汇进64万元首付款。2015年9月份至今，两原告每月定期通过向被告一支付现金或转账偿还涉案房屋的银行贷款。现两被告作为涉案房屋的代持人，将涉案房屋登记在自己名下，企图据为己有，严重侵害了两原告的合法权益。为此，两原告为维护自身合法权益，现特依《民事诉讼法》、《中华人民共和国民法典》等相关法律规定向贵院提出上述请求，望判如所请。

诉讼请求：一、请求确认两被告名下位于惠州市1号房屋所有权归两原告所有；二、请求两被告将以上房产过户到两原告名下。

 

被告辩称

第一被告李某文辩称：“1、这一套房子是因为我父母年龄太大没办法在银行进行按揭，所以让我们帮他们按揭，事实上房产由他们购买；2、我们一直跟父母住在这个房子。”

第二被告王某琴辩称：“被告2014年12月办理结婚登记，2015年为了婚后自住需要购买涉案房屋，并依法将产权登记在被告名下共同共有。根据《中华人民共和国民法典》相关规定：“不动产物权的设意、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。结合现有证据只能表明，涉案房屋由被告通过房屋中介与案外人李某芳签订商品房买卖合同后购买，并且已经依法办理了房屋所有权证和国有土地使用证，权利登记人为被告。根据物权公示的原则，房屋产权清晰，并已依法登记，应受法律保护，不容争夺，涉案房屋产权属于被告共同共有。

其次，涉案房产的商业贷款由被告共同还款，并且被告二支付了部分购房定金。被告共同向中国工商银行申请购房借款，贷款发放后，从2015年9月开始用被告一名下的银行卡账户以等额本金的方式按月还款。从被告二提供的证据2内容可见：被告二在支付定金前向原告二账户转账了一万元购房定金，以及被告二自2015年9月开始向被告一转账用于还款，期间，被告一持被告二的银行卡在柜台支取现金等方式用于还款。从被告二提供的证据五内容可见：被告讨论离婚分割涉案房产的内容以及讨论涉案房产的贷款还款事宜的微信部分聊天记录均可以证明涉案房产是由被告是用自己的收入进行共同还款。

结合《中华人民共和国民法典》相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。从另一个角度来看，就排除了涉案房产存在“代持”的可能性。

再次，购房款是父母对子女资金上的赠与，资金的赠与与涉案房屋所有权并非同一法律关系，资金的赠与不会导致房屋产权发生变化。2015年初，被告为了解决婚后居住考虑购买房屋，原告向被告赠与了64万人民币的资金，是原告作为父母对儿子儿媳购房所作的支持和帮助。

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，很明显涉案房产的首付款资金是原告（父母）对被告（儿子儿媳）的资金上的赠与，资金的赠与与涉案房屋所有权（物权）并非同一法律关系，资金的赠与不会导致房屋产权发生变化。所以，涉案房产是在婚后购买并合法登记产权，并由被告承担房屋商业贷款的还款义务，原告的赠与首付款资金的帮助行为不能导致物权的变更，客观事实结合上《民法典》相关规定，该涉案房屋所有权属于被告所有。

第二、原告主张涉案房屋实际所有权属于原告，证据不足，理由如下：首先，原告没有提供证据证明原被告双方之间有存在关于“借名买房”的合意。被告从未与原告达成代持的合意，被告二也没有同意或知情被告一与原告达成代持的约定。根据《民法典》相关规定，除另有约定外，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，而且借名买房得以成立的前提是名义所有权人和实际所有权人协商一致，共同认可才能成立。

本案中自始至终被告从未与原告之间涉及到房屋代持的问题，客观情况结合法律规定可以得出结论是不存在借名买房的事实。退一步来说，即便被告一在被告二不知情的情况下与原告有私下补充签订或约定借名买房的协议，合同的效力也存在问题。在房屋是夫妻共同共有的情况下，原告与被告一之间如果订立借名买房合同会严重侵害被告二的利益，此时借名买房合同应属无效，不应得到法律的保护。

其次，原告没有按月支付供房款，也没有参与购房过程的重要事项根据原告提供的银行流水，原告并没有固定每月足额向被告打款作为供房款。事实是：被告一没有工作没有固定收入及其他资金来源，转账上体现的偶尔的经济往来并非是支付涉案房产的供房款。涉案房产的购房过程均由被告主导负责，自始自终都由被告亲自实际参与磋商等整个过程，并且重要的相关原件均由实际业主被告保管。

再次，原告借名买房的理由不符合客观实际、也不符合法律规定金融行业并没有相关文件规定超过60岁或56岁及已退休人员不能审批贷款，并且购房当时原告一不满60周岁，原告二不满56周岁，原告名下的拥有多处不动产及丰厚的退休金收入，证明原告资产殷实完全有还款能力，在这种条件下对于年龄相对较大的对象银行是可以发放贷款的，所以事实理由中描述的借名买房是为了顺利贷款的理由不符合客观实际。

退一步来说，原告企图借他人名义规避银行审查来骗取商业贷款也是违法的行为，不应受到法律保护。再退一步来说，原告需要借名买房，完全可以借被告一的名字或者与被告一联名共有的方式购买即可，完全没必要加上被告二的名字。从另一个角度来分析，原告当时支付首付款资金是对被告夫妻的资金赠与，而不是借名买房。所以，双方没有借名买房的合意，原告也没有支付首付款资金以外的购房款，借名买房的理由不成立不合法，原告并非涉案房屋的实际权利人。

第三、本案涉嫌恶意诉讼本案的起因是被告协商离婚，后因为涉案房产分配达不成共识，故被告二起诉请求与被告一离婚，被告二起诉离婚后，紧接着原告与被告一串通起诉涉案房产为原告借被告名义买房并要求履行办理过户手续，目的是为了不让被告二离婚时分割合法婚后财产，企图通过诉讼的方式侵吞被告二对涉案房产的共有部分，严重侵害被告二的合法财产利益。客观事实可以证明被告一为了侵吞被告二的房产份额，亲自提供了证据与原告故意串通合谋企图制造虚假事实，通过诉讼的手段侵吞被告二的合法财产。综上所述，涉案房屋所有权是被告所有，原告并非涉案房屋的实际权利人，并且原告与被告一企图通过诉讼的手段侵吞被告二的合法财产。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。”

 

本院查明

第一被告李某文与第二被告王某琴于2014年12月23日登记结婚。第二被告曾向本院提出离婚诉讼，本院于2019年4月19日出具民事判决书，判决结果为：一、不准原告王某琴与被告李某文离婚。二、驳回原告王某琴的诉讼请求。

第一被告李某文作为买方与案外人李某芳作为卖方于2015年5月7日签订了《广东省惠州房地产买卖居间合同》，约定第一被告李某文向案外人李某芳购买位于惠州市1号房屋。

根据《不动产结果登记》显示：坐落在惠州市1号房屋共有情况为：共同共有；共有人情况：李某文，王某琴；占有份额：共同共有；登记时间：2015年7月15日。

原告在庭审期间称：“两原告是夫妻关系，被告一是两原告的儿子，被告二是两原告的儿媳妇，两被告是夫妻关系……涉案房产总价款是149万元，首付款是64万元，房屋申请按揭后，两原告从2015年9月开始还房贷，至2018年3月两原告都是通过现金方式把房贷拿给被告一首付款是两原告支付的，房贷也一直是两原告在偿还，因此两原告是涉案房屋真正权利人。”

另查，根据庭审笔录显示，审：两原告称两被告是涉案房屋的代持人，各方有无签订书面代持协议？原代：只有口头约定，没有书面代持协议。被告一：只有口头约定，没有书面代持协议。被告二：没有口头协议，也没有书面协议。是离婚纠纷发生后，原告单方提出了代持说法。

 

裁判结果

驳回原告李某强、张某琼的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

第一被告李某文与第二被告王某琴于2014年12月23日登记结婚，系合法的夫妻关系，第一被告是两原告的儿子。在第一被告与第二被告婚姻存续期间，两被告以第一被告李某文的名义向案外人李某芳购买位于惠州市1号房屋。本案的争议焦点为：原告是否是涉案房产的实际购房者？

首先，原告曾代两被告支付涉案房产的首期购房款，但并无法证明涉案房产是原告借两被告名义购买，况且该款项还有可能认定为父母对儿子与儿媳的赠与亦或借贷；另外，原告称涉案房产的房贷一直由原告偿还，2015年至2018年涉案房产的房贷均由原告以现金方式支付给第一被告以偿还，但原告对此没有提供书面证据予以证明，而根据两被告的聊天记录可知，涉案房屋的贷款系由两被告共同偿还，第二被告怀孕后由第二被告负担生育孩子的费用，第一被告继续偿还房贷，但第二被告在2015年9月至2017年6月期间中曾有十个月向第一被告转账，且该转账发生于两被告夫妻关系存续期间，因此该期间第二被告向第一被告转账的款项可认定为对涉案房产房贷的支付，故涉案房产的房贷并非如原告所称的全由其支付。

至于2018年4月10日至2019年7月10日期间原告代被告支付的涉案房产贷款，虽然原告与被告均认可在此期间原告每月向第一被告还房贷的银行卡转账3000元至5000元不等，但原告支付此期间的房贷是由于两被告发生离婚纠纷，并非因为涉案房产是原告借被告名义购买，但因原告在此期间确实为两被告代偿涉案房产的贷款，对于该款项的支付，原告可主张两被告予以返还。

最后，虽然原告主张涉案房产是其借两被告名义购买，且原、被告各方曾就此订立口头协议，但原告并未就此提供相关书面证据证明，应当承担举证不能的责任，又涉案房产于2015年7月15日在惠州房管局登记，登记结果显示该房产为第一被告、第二被告共同共有。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》规定：“不动产登记簿效力及其管理机构不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”原告没有足够的证据足以推翻涉案房屋的不动产物权归属，涉案房产的房贷并非全由原告支付，即使第二被告认可其收到原告给付的首付款630000元及2018年4月10日至2019年7月10日期间的房贷，但仍无法认定原告即涉案房产的实际购买者，故对于原告主张确认涉案房产所有权归两原告所有以及两被告将涉案房产过户到两原告名下的诉讼请求，理据不足，不予支持。