北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认被继承人张母拥有的位于珠海市X村1号房共同共有（50%）产权归原告所有，原告是该房产的唯一产权所有人；2.判令被告协助原告办理变更过户手续。

事实和理由：1988年11月6日，被继承人张母和原告购买了位于珠海市X村1号房产，名义上房屋产权是双方共同共有，但实际上是原告个人全部所有，理由是购房款全部由原告支付的，一直以来也是原告独自占有使用。1991年1月8日，被继承人张母因身体健康原因，让其三儿子张某生及儿媳代笔写下房屋产权的实际归属为原告所有的证明书。几天后，被继承人张母于1991年1月18日病逝，房产由此没有及时办理过户手续。

2003年原告和张某生曾经一起到贵院提起诉讼，主张房产归原告所有，但因继承人问题，产权未能明确。被继承人张母有三个儿子，由于大儿子于1981年3月28日去世，其大儿子的孩子张某方、张某毅成为代位继承权利者，二儿子张某佑、三儿子张某生。就此继承人均已列明。综上所述，设计本案遗产部分的房产所有权实际为原告的合法财产。为保障各原告的合法权益，请求人民法院依法判令支持原告的诉求。

 

被告辩称

被告张某生辩称，原告起诉的事实和理由没有意见，都是真实的。2003年其主动和原告去法院办理过，但因被告不全，所以就撤诉了。听原告讲，我大哥的两个儿子，他们当年去了美国。请法院公正判决。

被告张某红、张某凤辩称，一、原告诉请无事实依据，证据存疑，不能证明其主张。原告的各项诉讼请求均应予以驳回。张某红、张某凤皆是张母遗产的代位继承人，系合法继承人。原告并未提交相关的证据予以证实其主张的1988年珠海的购房政策是当地户口才能在珠海买房，两被告也没有查到1988年珠海的购房政策有这样的规定。原告与张母并没有签订借用身份证购房的协议，张母不识字，其将自己的现金交由原告一并由其通过一次汇款购买同一套房也是符合情理。很显然，是张母付了一半购房款的现金，由原告通过自己的账户转款给房地产公司也是情理之中的事实，但这些因张母已经去世，具体细节已无法查证。

1988年原告与张母购房，做不动产登记时，房产登记机构是与双方确认过，确实是原告与张母共同出资购买才给双方办理的不动产登记。张某红与张母从1981年起，一直在1号一起生活了10年，张某生只是偶尔过来探望一下，拿点水果来，很快就走了。原告更是从来没有看望过，也没有照顾过张母。原告在起诉状中写到1991年1月8日被继承人张母让其三儿子张某生及儿媳代笔写下房屋产权的实际权属为原告所有的证明书，这个证明书的真实性、合法性都存疑，因为张某红、张某凤与张母一直住在一起，根本不知道这个事情。张母因为眼睛白内障，完全看不清东西，行动不便，一直是张某红照顾她的生活，所以不可能张某生代笔写一个证明书而张某红不知道。

并且，原告自己提供的《房屋产权交接证明书》上，只有一个张母的印章，连指纹印都没有。原告从来没有看望过张母，签署这个《房屋产权交接证明书》既没有录音，又没有录像，更无张母的签字、指引，更无证据证明是张母授权代书的。从语言表达上和语言组织上，显而易见不是一位九十多岁不识字的老人的原话。

早在2003年3月7日，原告就因房产的确权纠纷提起过民事诉讼，在当年的证据清单里面并没有这份《房屋产权交接证明书》，这份证明书的落款时间是1991年1月8日，日期远在2003年3月7日原告起诉之前。从该份材料形成过程及两次诉讼中举证出现时间来看，其真实性、合法性、关联性皆应是存疑的。

张某红与张母一起在中山市火炬开发区8号生活时，张母就有提过：我在珠海有一套房子，如果原告所的只是挂靠借名买房，为什么张母会恋恋不忘，至少在这个房产上面，张母就一定投过钱的。

综上，原告所诉无事实依据，证据存疑，不能证明其主张，原告的各项诉讼请求应予驳回，请人民法院驳回原告的无理请求，依法确认涉案房产归张母的法定继承人所有，张某燕红作为张母的代位法定继承人占有房屋所有权的8.325%，张某凤占8.325%。被告张某红、张某凤庭后明确，上述请求仅作为答辩意见，并非提起反诉。

 

本院查明

位于珠海市X村1号房，登记产权人为张母（已故）、原告张父共同共有，该房由张母、张父名义于1988年11月6日向珠海市房地产开发管理处购买，房屋总价为78354.41元。1989年10月6日，张母作为申请人，张父作为共有人申请办理涉案房产的权属登记。1991年1月19日，珠海市人民政府颁发产权证书，登记为张母、张父共有。

原告提交的显示，1988年11月6日，珠海市房地产开发管理处为甲方，张父、张母为乙方，房屋总价九折优惠后为78384.41元。《广东省私有房屋产权登记申请书》显示，原告主张涉案房屋系其个人购买，因为1988年时购买房产外地人不能单独购买，找了张某生，因为张某生是某处的领导也不行，最后经得他的同意借用张某生的母亲张母的身份证去购房，房屋购房款都是由原告一人支付，房屋购买的手续亦是由原告一人办理，房产也一直由原告占有使用。

 

裁判结果

—、确认位于珠海市X村1号房为原告张父单独所有；

二、被告张某方、张某毅、张某生、张某红、张某凤、张某平于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张父将珠海市X村1号房登记至原告张父名下。

 

房产律师靳双权点评

本案争议的焦点问题是本案原告张父借张母之名购买涉案房产的事实是否存在。

首先，张母的儿子张某生及儿媳张某婉坤确认原告提交的《房屋产权交接证明书》为张某生书写，并对证明书的内容予以确认，故该证明书具有高度可能性为真实。被告张某红、张某凤对该证明书提出异议，但异议的内容均只是一些推测，并无反驳的证据予以证明，对张某红、张某凤对该证明书的意见，不予采纳。但考虑到证明书载明的时间距离张母去世仅有10天时间，证明书中的内容由张某生代写等因素，证明书不宜单独作为认定本案事实的依据，原告张父仍应对其主张的借张母购买涉案房屋的事实提供进一步的证据予以证明。

其次，有关购房款的支付。原告提交的转账凭证证明原告支付了购房款，被告张某红、张某凤抗辩张母有出资，并主张可能拿了现金给原告。对此，法院认为，在购房当时购房款50%的购房款数额较大，对于一名当时已88岁老人，支出如此巨额的款项，以现金形式交付，并且张某红作为共同生活人却不知情，较不符合常理，故对张某红、张某凤关于张母有出资的抗辩，法院不予采信，涉案房屋由原告张父一人出资购买具有高度可能性。

再次，从合同签订、房屋占有使用情况来看，涉案房屋的合同签订、办理产权手续均是由原告一人办理，房款亦是由原告转账支付，房屋亦是一直由原告占有使用。张母并未参与涉案房屋的任何购买和占有使用，其继承人也对涉案房屋的购买、使用情况不知晓，并且张母的儿子张某生亦对张父借张母之名购房的事实予以确认，故房屋由张父一人购买具有高度可能性。

第四，原告主张借名买房的原因为1988年时没有珠海户口不能单独购买房屋，虽然原告没有提供1988年当时的政策文件，但1991年1月14日《申请免征契税报告》中“没有本市户口办不了房产权证”的表述及1990年10月29日颁布实施的《市房产管理局关于无本市户口人员购买商品房的暂行规定》中有关无本市户口人员购买商品房需持有我市暂住证和原居住地证明材料，并在我市工作四年以上等条件的规定，原告主张在购房当时外地户籍人员不能单独购房，亦具有高度可能性。

综上，原告主张的因政策原因借张母之名购买涉案房屋的主张，具有高度可能性，认定原告主张的借张母之名购买涉案房屋的事实存在。案涉房屋系由原告张父一人购买，登记为原告与张母名下共同共有，登记的权利状态与真实的权利状态不符，原告请求确认其为涉案房产的唯一产权人，并由张母的继承人协助办理过户手续，符合法律规定，予以支持。