北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告王某明向本院提出诉讼请求：1.确认第三人将越秀区1、2号房屋的二分之一产权份额赠与被告的行为无效；2.被告向原告返还上述第一项诉求的房产份额，并协助原告办理产权变更手续。

事实和理由：王某明与张某丽原为夫妻关系，于1986年3月4日登记结婚，于2009年8月24日协议离婚。张某丽在婚姻关系存续期间隐瞒以夫妻共同财产全额出资100万元购买了越秀区1、2号房屋（下称“涉案房屋”）的事实，涉案房屋的权属应属于夫妻共同共有。在办理涉案房屋房产证时，张某丽未经王某明同意，擅自将涉案房屋的一半产权登记在李某军名下，属于赠与行为。张某丽非因日常生活需要，未经配偶同意，使用夫妻共同财产购买涉案房屋，并将其中二分之一产权份额登记在李某军名下，侵犯了王某明的共同财产权利，且其赠与行为亦未得到王某明的事后追认，故该赠与行为无效，李某军应将涉案房屋的产权份额予以返还。

 

被告辩称

被告李某军辩称：一、涉案房屋是2007年5月由其和张某丽共同出资向原业主购买，双方各占房屋二分之一的产权份额，该权属份额以登记公示方式确定多年无争议。在广州市房地产管理部门办理不动产登记手续，取得房产所有权利证书前，张某丽并未取得涉案房屋的所有权，何以将涉案房屋赠与李某军。

二、李某军作为涉案房屋的二分之一产权所有权人，一直实际享有该财产的出租和收取权。由于李某军长期居住在美国，家人也移民美国，李某军向张某丽出具公证委托书，委托张某丽对外出租获取收益，收取租金后平均分配，将近十余年均无争议。最近因为李某军发现张某丽谎称以较低的租金出租他人，但实际收取较高租金后私吞需交付给被告的部分，故李某军撤销了公证委托。现张某丽企图串通原告侵占被告合法的二分之一产权，才引发本案。

三、关于房产的出资，李某军当时分两次交付现金给张某丽，由张某丽办理购房付款手续。如张某丽是借名买房，需被告签订代持协议，在李某军给张某丽的公证委托书中只有对涉案房屋管理、出租，并没有可以对房屋进行买卖的委托。且在房屋出租后，张某丽长期向李某军转账租金，若房屋全部属于张某丽，其何需每月支付租金给李某军。涉案房屋购买后，李某军及张某丽与该房屋原租户之间的纠纷从2007年开始多达十几件，李某军从未表示该房屋整体属于她本人。现因楼价升值，王某明恶意串通张某丽，企图侵吞李某军的财产。

四、李某军是中国公民，现身在美国，因疫情无法回国。李某军的配偶王某与该诉讼有利害关系，李某军名下的二分之一产权份额为李某军与王某夫妻共同财产，王某有权参加诉讼，本案依法应追加王某参加诉讼。

第三人张某丽述称：涉案房产的购房款等均是本人单方支付，以上行为均发生在王某明与张某丽离婚之前。当时夫妻感情破裂，准备离婚，张某丽隐瞒王某明私下购置了涉案房产。张某丽在与王某明夫妻关系恶化期间，与李某军来往密切。李某军与张某丽商量夫妻财产分割时，他提出将涉案房产的一半登记在其名下，这样即便将来王某明发现，也可以保证多分。由于李某军承诺帮助张某丽办理移民美国,将来会照顾张某丽，张某丽便购置了涉案房产并无偿把房产的一半赠与李某军，后登记在李某军名下。李某军承诺其仅是暂时代为持有，如果将来张某丽需要收回，他会无条件返还给张某丽。李某军未曾出资购房，也没有承担涉案房产的税费等，其所述出资50万元并不属实。

 

本院查明

广州市越秀区1、2号房屋（下简称涉案房屋）所有权于2007年7月9日登记在张某丽和李某军名下，各占1/2产权份额。1号不动产权证的权属人为张某丽、2号不动产权第00203016号不动产权证的权属人为李某军。

王某明与张某丽于1986年3月4日登记结婚，2009年8月24日协议离婚。

张某丽确认涉案房产是在隐瞒王某明的情况下私自购买的，房屋税费等也是由其独自承担。李某军对涉案房屋没有出资。张某丽是在夫妻感情破裂期间与李某军相识，李某军对其工作和生活上均给予帮助，还承诺照顾其日后生活，故其将涉案房屋的一半产权份额无偿赠与李某军，李某军承诺暂时代为持有，今后会无条件返还。

涉案房屋系两人分别出资50万元购买，李某军分两次向张某丽交付现金共计50万元用于购房，通过张某丽账户一并支付给卖方。两被告之间没有签订代持协议，不存在借名买房关系，李某军是涉案房屋的合法产权人之一。两人于2012年3月22日签订的《投资合作合同》，能够证明双方在购买涉案房产之后仍存在合作投资不动产的事实。购买涉案房屋时，李某军不清楚也不关心张某丽的婚姻状况，两人更不存在不道德男女朋友关系，李某军早于1983年6月13日与王某登记结婚。

王某明称2018年7月在儿子家中看到涉案房屋的产权复印件，才得知张某丽隐匿房产的行为。李某军提供的银行流水不能证明其共同出资购房的事实，张某丽炒卖房产，需向从事拍卖工作的李某军提供好处，其向李某军的转账行为并非分享投资收益和给付租金。无论是购房款的出资，还是涉案房屋的出租、修缮、管理都是张某丽一人名义，李某军没有任何出资行为。张某丽以夫妻共同财产出资购买涉案房屋，在未经王某明同意擅自将二分之一房产份额登记在李某军名下，构成违法赠与，侵犯了王某明的合法权益。

 

裁判结果

驳回原告王某明的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

《中华人民共和国民法典》相关规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案房屋初始登记在张某丽与李某军名下，根据上述规定，两人各自按份享有二分之一产权份额。

张某丽在前案中主张李某军是代为持有房产份额，本次诉讼中又称李某军是受赠人，前后陈述不一，且对自己在2011年10月至2018年6月期间依月持续、稳定地向李某军转账数额较为固定款项的行为未作出合理解释，对其所述不予认可。

张某丽在购房后长达十多年时间里既未向不动产登记部门提出异议登记，又未向法院提起所有权确认之诉，现仅凭付款流水和收款收据尚不足以认定其是涉案房产初始登记时的唯一产权人，更无从认定其有权处分、赠与房产份额。因此，王某明主张张某丽将涉案房屋的二分之一产权份额赠与李某军缺乏事实依据，对其要求确认张某丽上述赠与行为无效及李某军向其返还房产份额、协助办理产权变更手续的请求不予支持。