北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李某峰向本院提出诉讼请求：1.判令中山市商品房买卖合同项下的买受人的权利义务由原告承继；2.被告协助办理位于中山市（购买价格1265728元）所有权转移登记至原告名下。

事实与理由：原告系被告女婿，第三人系原告妻子,原告夫妇在中山没有房屋，为生活方便，计划购买位于中山市。原告与第三人、被告商量，均同意借用被告名义向银行按揭贷款购买涉案房产，由原告支付首期款及供楼的按揭款。2016年8月11日，原告将购房首期款45万元转至被告账户，被告当天向中山S公司交付了首期款，原告又转了供楼按揭款给被告。事后，原告要求被告将案涉房产转移登记至原告名下，被告拒不配合。

 

被告辩称

被告张某娟辩称，1.本案中的商品房买卖合同是一个双务合同，既约定了权利也约定了义务，且合同具有相对性。商品房买卖合同还有一个从合同，即银行按揭贷款合同，合同的相对方除了开发商还有按揭贷款银行，合同约定的权利和义务只能发生在特定的主体，不能及于第三人，现原告请求法院判令由其承继商品房买卖合同项下买受人的权利义务，没有任何法律依据。

2.目前涉案房屋只办理了合同登记备案，被告依据商品房买卖合同登记备案取得了该商品房的物权期待权以及对抗第三人的权利，但是尚未取得不动产所有权登记，该房有银行按揭贷款，可以预见将来一定会办理抵押登记，未经抵押权人同意，不可以办理所有权转移登记，因此，原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。

3.涉案房屋的款项是从原告姐姐李某飞的账户转到被告账户，原告承认其是该账户的实际所有人，涉案房屋的购买时间发生在原告与第三人婚姻关系存续期间，原告所主张涉案房屋的款项应为夫妻共同财产，原告无权单独请求，况且，该款项的性质是赠与，赠与行为已经完成，原告事后反悔没有依据。

第三人王某欣述称，不同意原告的起诉，确认第三人与原告之前是夫妻关系。原告称涉案房产是原告的不属实，原告与第三人结婚时没有房屋的，怀孕6个月时，被告发现第三人居住在集装箱内，心疼第三人和小孩就决定购买一套房屋给第三人及原告居住，第三人及原告出于感恩决定将房屋的首期款45万元赠予被告，按揭款由被告承担。因此，第三人借用李某飞的账户转账了首付款给被告，之后，由于第三人的父亲没有及时的将供楼款转给被告，加上被告在第三人生孩子的时候帮第三人请月嫂、购买婴儿用品，所以第三人决定帮被告支付几期供楼款，之后的就由被告按时支付。

 

本院查明

中山市D公司成立于2015年9月18日，法定代表人为李某飞，张某健为公司股东。张某健与李某飞系夫妻关系，李某峰与王某欣系夫妻关系，张某娟与王某欣系母女关系，李某飞与李某峰系姐弟关系。

2016年8月11日，中山S公司（出卖人，以下简称S公司）与张某娟（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定张某娟购买位于中山市的房地产，当日支付首付款455278元，剩余房款81万元以按揭方式付款，每月还款8264.52元。合同还约定了其它内容。合同签订当日，S公司出具收款收据，确认收到了张某娟支付的首期款455278元。

中山市商品房预售登记备案表显示，位于中山市，买受人为张某娟。

2017年7月24日，本院立案受理了李某飞与张某娟民间借贷纠纷一案，，李某飞主张张某娟向其借款483865元，用于购买中山市的房地产。

 

裁判结果

驳回原告李某峰的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案争议的焦点为李某峰与张某娟之间是否存在借名买房的合意。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负由举证责任的当事人承担不利后果。”

李某峰主张其指示李某飞向张某娟汇款购房，但李某峰并未与张某娟签订借名购房的书面协议，转账附言仅为钢材定金，并未注明为借名购房款，与常理不符。其次，房屋买卖合同及其他购房手续并非由李某峰持有，而是由张某娟持有。最后，李某峰仅支付五期左右的按揭款，其他按揭款均由张某娟支付。因此难以认定李某峰系实际购房人。李某峰主张其借用张某娟的名义购房，证据不足，不予认定，其主张的承继买卖合同的权利义务、协助办理过户等，不予支持。