北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告李某雨向本院提出诉讼请求：1.确认位于广东省X区1号房的房产所有权归原告（价值167万元）；2.两被告将上述房产过户至原告名下。

事实与理由：原告与被告王某东系表兄弟关系。2015年底，原告朋友准备出让位于广东省X区1号房的房产，原告认为价格合适准备购买，但因原告夫妻双方名下有两套房，无法继续办理银行贷款，故而委托两被告代为持有涉诉房产。两被告应允后，原告则支付了首付款，将房产登记至两被告名下。房产过户后，原告以上述房产向第三人抵押贷款110万元，并将该款项用以支付购房尾款。后期，涉案房产的按揭贷款及水电费等费用均由原告或其妻子支付，并且一直由原告占有使用。现原告为处置涉案房产，要求两被告配合将房产过户至原告名下，但两被告均不予配合。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判允所请。

 

被告辩称

被告王某东、张某梅共同辩称：原告与两被告是亲戚关系，涉案房产原所有人张某立将其出售给两被告，现物权登记在两被告名下，原告诉称代两被告贷款，实际为其向两被告还款或出借，并不影响物权的属性，故涉案房产的物权是归两被告所有，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院予以驳回。

第三人对外经贸信托公司述称：两被告于2016年7月27日与第三人签署贷款合同及抵押合同，约定第三人向两被告发放贷款120万元，并以涉案房产为该贷款提供抵押担保，并于2016年7月28日办理了抵押登记，因此第三人对涉案房产享有合法有效的抵押权。对原告诉请判令将涉案房产过户至原告名下，在两被告或原告代两被告清偿其尚欠第三人的欠款后，第三人愿意配合办理注销抵押登记的相关手续。

 

本院查明

李某雨与王某东系表亲。

2015年12月15日，张某立作为甲方（张某志为甲方委托代理人），王某东、张某梅作为乙方，签订协议书，约定甲方将其名下1号房转让给乙方，转让金额165万元，由乙方以转账方式支付给甲方委托代理人张某志名下中国工商银行账户；甲乙双方于本协议签订之日到不动产登记部门办理过户登记手续，过户登记所涉税费由乙方承担，甲方在乙方付清所有购房款5天内将房地产交付乙方使用；合同还就其他事项进行了约定。2015年12月25日，上述房地产办理权属登记至王某东、张某梅名下，二人各占1/2产权份额。房地产权属证书由李某雨持有。

2016年7月27日，王某东、张某梅与对外经贸信托公司签订贷款合同及抵押合同，王某东、张某梅以上述房地产作抵押，向对外经贸信托公司借款120万元，贷款年利率15%，贷款期限5年。同日，上述房地产办理由对外经贸信托公司作为权利人的抵押登记。

王某东于收到上述贷款次日，向李某雨中国光大银行账户转入100万元，随后李某雨转回王某东90万元，王某东随即向上述房地产原业主张某立指定的收款账号分两笔转账支付购房款合计100万元。上述贷款，从2016年8月28日起，由李某雨按月向对外经贸信托公司指定的还款账户偿还贷款本息。

2016年8月10日，张某立作为甲方（张某志作为甲方委托代理人），王某东、张某梅作为乙方，李某雨作为丙方，就上述协议书签订补充协议，内容为：截至2016年7月31日，乙方已支付110万元，因乙方未按时全额支付转让款……补充协议还就其他事项进行了约定。

涉案房地产自转让后一直由李某雨及其家人占有使用。李某雨主张实为借王某东、张某梅名义购买涉案房地产，因王某东、张某梅不予协助办理所有权转移登记手续，经协商无果，遂于2018年7月26日诉至本院，主张前述实体权利。

诉讼中，对于购房款的资金为何来源于李某雨，并且由李某雨代为偿还涉案房地产的抵押贷款，王某东、张某梅称因双方之间存在借贷关系，购房款部分为李某雨偿还二人的借款，部分为李某雨出借给二人的款项，且因涉案房地产一直由李某雨无偿占有使用，故贷款由李某雨代为偿还。王某东、张某梅对其所称的与李某雨之间存在借贷关系，未提供证据予以佐证。

另查：涉案房地产建筑面积231.66平方米。截至2019年7月30日，涉案房地产仍设立由对外经贸信托公司作为抵押权人的抵押权。同时，本院在本案中根据李某雨的申请，于2018年7月31日查封涉案房地产。除此之外，涉案房地产无其他抵押、查封信息。李某雨表示愿意代王某东、张某梅清偿尚欠对外经贸信托公司的贷款消灭抵押权。

又查：未有证据反映涉案房地产在限购范围内以及李某雨不具有购房资格。

 

裁判结果

一、原告李某雨于本判决发生法律效力之日起三十日内代被告王某东、张某梅清偿其尚欠第三人对外经贸信托公司的贷款合同项下的债务消灭该司对位于广东省中山市石岐区1号房享有的抵押权；

二、被告王某东、张某梅于上述房地产办理注销抵押登记之日起十五日内协助原告李某雨办理所有权转移登记手续，将上述房地产登记至原告李某雨名下。

 

房产律师靳双权点评

本案为合同纠纷。《中华人民共和国民法典》规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释㈡》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以民法典条款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”

本案中，李某雨主张系借王某东、张某梅名义购买涉案房地产，该主张是否成立，法院具体分析如下：

一、购房款的资金来源情况。王某东、张某梅向涉案房地产原业主张某立支付的购房款1723300（含迟延付款违约金72330元）万元分为三部分，第一部分为签订协议书当日以现金形式支付定金10万元，第二部分为原业主先行将涉案房地产过户至王某东、张某梅名下，二人以该房地产向对外经贸信托公司抵押贷款120万元之后向原业主支付购房款100万元，第三部分为后期陆续以银行转账方式支付尾款623300万元（含迟延付款违约金72330元）。上述第一部分以及第三部分购房款的资金均来源于李某雨，而为支付第二部分购房款所产生的抵押贷款，亦是由李某雨按月向对外经贸信托公司偿还。

对此，王某东、张某梅虽称系因双方之间存在借贷关系，用于支付第一部分以及第三部分购房款的资金为李某雨的还款及借款，但二人并未提供证据予以佐证。至于为何由李某雨代为偿还为支付第二部分购房款所产生的抵押贷款，王某东、张某梅的说法为涉案房地产一直由李某雨及其家人无偿占有使用，故由其代为偿还抵押贷款。

然而，李某雨按月偿还贷款的金额为35000元左右，即使考虑涉案房地产坐落位置及建筑面积等因素，该金额亦远远超出占有使用涉案房地产所应支付的对价，王某东、张某梅的上述说法明显与常理不符。故认定购买涉案产的资金均来源于李某雨，王某东、张某梅不曾支付任何对价。

二、涉案房地产的占有使用情况。原业主转让涉案房地产之后，一直由李某雨及其家人占有使用至今，房地产权属证书亦由李某雨持有，而王某东、张某梅对此未能作出合理解释。现李某雨虽不能举证证明其与王某东、张某梅之有就借名买房达成书面约定，但根据上述法律及司法解释的规定，结合上述两方面的事实，可以从双方所为的民事行为推定双方就借名买房达成合意。

王某东、张某梅应遵循诚实信用原则，协助李某雨办理涉案房地产的所有权转移登记手续。现李某雨表示愿意代为清偿王某东、张某梅尚欠对外经贸信托公司的贷款消灭抵押权后，由王某东、张某梅协助其办理涉案房地产的所有权转移登记手续，符合《中华人民共和国民法典》 “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，故对其诉讼请求，予以支持。如届时李某雨未能在法院指定的期限内清偿债务消灭抵押权，由此产生的诉讼风险及不利后果，由李某雨自行承担。