北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

 

一．基本案情

原告诉称

原告王某一诉称：2017年经被告某某公司介绍，原、被告和案外人刘某二于2017年4月3日三方签订了无效的《房产交易合同》，约定王某一购买刘某二所有的坐落于某某市某某区房屋。原告按照该合同约定交付刘某二300000元定金，交给某某公司126000元中介费后，某某公司告知原告，因为政策原因，无法到房管局办理房屋过户手续。在签订合同和合同签订后的一段时间内，某某公司向原告隐瞒了外地人在津限购政策，造成《房产交易合同》无效。此外，王某一在外地已经有一套贷款购买的住房，被告为赚取中介费，隐瞒王某一在津购房首付款不低于房价60%的规定，损害了原告的合法权益，给原告造成严重的经济损失，现刘某二收取的定金并没有退回，现请求法院判令被告退还原告中介费126000元。

 

被告辩称

被告某某公司辩称，我公司与原告签署的《某某市房地产经纪合同》第四条约定服务内容中没有向原告提供政策咨询这项服务，故咨询不是我公司服务内容，原告在签约前对2017年4月1日某某市实施的限购政策，即非本市户籍居民家庭在本市购买住房的，需提供在本市三年内连续缴纳两年个人保险或个人所得税证明是明知的。事实上我司在原告签署房产交易合同前，告知原告需具备三年内连续两年社保证明，原告也打印了其老公卢某四的社保证明，向我公司及房主出示过，原告称其老公至2017年6月即满两年社保，可以其爱人卢某四名字购买本案房产，原告与房主为此协商在房产交易合同中把打协议的时间定为2017年6月15日之前。原告在诉状中称原告按照房产交易合同约定交完定金及中介费，我司告知因为政策不能办理房屋买卖合同，此项不属实。

 

第三人刘某二述称：3月最后一天，某某带着原告来看房，当时我房屋有贷款不能打协议，4月3日签订的三方协议，定合同时限购新政策已经出台，某某问了原告社保情况，原告说再两个月就差不多了，满两年才有贷款资格，还问我是否能等，三方在场情况下我还和原告确认到6月几号才能满两年，所以才会约定6月15日到房管局打协议，三方均知道有新政策。我一直认为买房人是王某一，并不知情是她爱人购买房子，5月中我就把贷款还清了。后来某某通知我由于原告有补交社保记录，不能购买，如果终止合同，我没有过错，130000元定金不予退还，在王某一起诉我房屋买卖一案正常开庭时，原告王某一说贷款利率高买不起了，法官建议原告撤诉，单独起诉某某公司。

 

二．法院查明

根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告王某一与第三人卢某四是夫妻关系，二人均是某某省某某县某某镇某某村，现在津生活。2017年3月30日，原告王某一作为委托人与被告某某公司订立《某某市房地产经纪服务合同》，约定原告购买需求的某某区一楼房价款900000元至1100000元左右房产。约定经纪服务包括：提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同；对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房；指导甲方签订房产交易合同；协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等。经纪服务费按房产交易合同中房价款的1%支付。甲方违约责任约定（二）：甲方在委托期限内及委托期限届满之后六个月内，与乙方介绍过的客户成交的，甲方应当支付约定的经济服务费；但甲方能证明该项交易与乙方的服务没有直接因果关系的除外。

2017年3月31日，某某市人民政府发布公报，出台《某某市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，其中规定：非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

2017年4月3日，第三人刘某二作为甲方，原告王某一作为乙方，被告某某公司作为居间方，签订《房产交易合同》。约定原告购买第三人所有的坐落于某某市某某区房屋。约定该房屋成交价100万元，签订合同之时王某一交付刘某二130000元定金，双方需于2017年6月15日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《某某市房产买卖协议》，除定金外的剩余房款970000元，乙方需于2017年6月15日前办理贷款申请手续。如因乙方资质、所提供相关材料不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。

2017年4月3日，王某一另与某某公司签订《贷款委托代办协议》，约定王某一委托某某公司向建行申请办理贷款，王某一所能申请的贷款额度和贷款期限以贷款银行核准为准，若贷款银行所核准的贷款额度和贷款期限低于甲方所申请的贷款要求，则甲方应将差额房款一次性向售房人补足。

 

三．法院判决

本判决生效之日起十日内，被告某某公司退还原告王某一中介费126000元：

 

四．律师点评

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。可见居间方承担损害赔偿责任应以存在“故意”为前提。

根据某某市房屋限购政策在2017年4月3日三方签订《房产交易合同》之前已由某某市人民政府向社会公布，王某一作为非某某市户籍居民，仍与被告某某公司和第三人刘某二签订《房产交易合同》，从被告某某公司和第三人刘某二开庭陈述、本院调取的王某一的丈夫第三人卢某四在本市社会保险个人参保信息可以推断，原告王某一对2017年4月1日某某市房屋限购政策应该知道并且实际知道，某某公司不构成故意隐瞒订立合同有关的重要事实；

关于限贷政策，《贷款委托代办协议》已约定“王某一所能申请的贷款额度和贷款期限以贷款银行核准为准，若贷款银行所核准的贷款额度和贷款期限低于甲方所申请的贷款要求，则甲方应将差额房款一次性向售房人补足”，因此，王某一主张某某公司隐瞒限贷政策亦不能成立。鉴于王某一与刘某二未签署《某某市房产买卖协议》，某某公司同意退还王某一交纳的全部居间服务费，予以照准，对王某一要求赔偿其经济损失的请求，没有法律依据，不予支持。