北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

张某华向本院提出诉讼请求：1、请求确认李某文与王某武于2010年12月1日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、请求判令二被告将北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）变更登记至被告李某文名下；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：我与李某文于2005年在澳大利亚登记结婚。李某文系北京M公司（以下简称M公司）的法定代表人及自然人股东，王某武之父王父系该公司自然人股东。一号房屋于2006年购买总价款为1121956元，登记在李某文名下。

李某文于2010年12月1日未经我同意，将一号房屋出售给王某武。李某文未经我同意，以低于购入价50万元出售给王某武，王某武未支付合理对价，恶意串通，损害我的合法利益。该合同应为无效。

 

被告辩称

被告李某文、王某武、王父辩称，不同意张某华的诉讼请求。王某武的父亲王父是北京M公司的股东，他在买房时向公司借款50万元，并将其余购房款交至公司，所以购房款是由公司支付的。公司是从王某武的父亲王父的收入和提成奖金中抵扣借款，李某文在此期间系受公司委托，对该笔债权予以保障，所以该房屋暂时登记在李某文名下，李某文并非该房屋的实际所有权人。原告在2013年1月22日，对于诉争房屋的权属问题早已知晓，但在诉讼中，一直没有提出异议，现请求法院驳回其诉讼请求。

第三人M公司述称，一号房屋系王父向公司借款购买，并非李某文夫妻共同财产，张某华与我公司也没有任何利益关系，请求法院驳回其诉讼请求。

 

本院查明

张某华与李某文于2005年9月28日在澳大利亚登记结婚，2013年，张某华在澳大利亚联邦裁审庭申请解除其与李某文的婚姻关系，该法庭经审理于2013年9月19日颁布《离婚令》，该颁布令于2013年10月20日在澳大利亚域内生效，但未得到我国法院承认。

2014年6月12日，张某华以离婚纠纷将李某文诉至本院。本院审理后于2017年9月21日作出民事判决，判决准予二人离婚。张某华、李某文均不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。李某文系M公司的法定代表人，王父为该公司的股东，王某武系王父之子。

2006年1月18日，北京H公司（出卖人）与李某文（买受方）签订《北京市商品房预售合同》，约定李某文购买一号房屋，购房款1121956元，约定的付款方式为一次性付清。当日，北京H公司出具金额为561元的印花税收据。2006年2月24日，北京H公司向李某文开具了购房发票1121956元；2010年12月1日，李某文申请办理了该房屋的所有权证书。

2010年12月1日，李某文（出卖人）与王某武（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），约定王某武购一号房屋，房价款50万元。同日，李某文与王某武共同提交房屋所有权转移登记申请书，将房屋转移登记至王某武名下。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

1、关于2006年一号房屋购房款的支付人。根据双方举证，购房款1121956元，购房款系以M公司提供的支票交纳。M公司说明，“王父系我公司员工。2006年1月王父因孩子上学，需要购买一号房屋。因资金不足，王父向我公司借款，我公司同意王父借款请求后，王父出资62万余元，我公司借款50万元，由我公司统一以转账方式支付北京H公司购房款1122517元（含印花税）。为保障我公司利益，我公司与王父约定该房产暂时登记在我公司股东李某文名下，待王父偿还全部借款后，再将该房产变更登记至王父名下。此后至2010年初，王父陆续偿还我公司全部借款后，我公司同意该房产变更登记至王父之子王某武名下”。张某华对M公司的陈述不予认可，表示该笔款项系李某文以其该公司的分红利润支付。李某文予以否认，其所述付款经过同M公司。张某华未对款项系由李某文支出进一步举证，故对张某华的主张，本院不予采信。

2、王某武、王父主张其自房屋交付时即入住房屋，提供了用户姓名为王父，时间为2009年10月8日601号房屋有限电视开户受理登记表、回执，王父与一号房屋所属物业签订的《机动车停放协议书》及付款人为王父的停车费发票，以及2007年部分收货人为王父或其妻的装修材料送货单以及家俱送货单，送达地址均为一号房屋。张某华对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，对单据的真实性存疑，认为没有正规发票以及没有提供付款记录。张某华并未使用过一号房屋，其虽然对上述证据提出了抗辩，但根据日常生活中的交易习惯，结合一号房屋交付时间，本院对于上述证据予以采信。

3、一号房屋的购买过程和文件保管。张某华并未参与一号房屋的购买过程，王父选中一号房屋后，由李某文签署房屋买卖合同，故李某文在与售房单位签订购房合同时在场签字。后交房的相关手续由王父办理。

4、关于张某华向本院提交的其认为李某文在与其离婚的过程中，李某文恶意转移夫妻共同财产的证据，用于佐证李某文将房屋过户给王某武的行为，也是恶意转移夫妻共同财产，因案件性质和查明事实的不同，张某华所提供的他案案件事实和证据与本案并无关联性，故不能用于本案其待证主张。

 

裁判结果

驳回张某华的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案中，张某华为澳大利亚联邦国公民，本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系，故适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方当事人未就合同适用的法律进行选择，故应当适用与该合同有最密切联系的中华人民共和国的相关法律进行审理。

李某文接受王父的指定，与王某武签订《北京市存量房屋买卖合同》，根据本案已查明的事实，在本案中的上述合同的权利义务主体应基于李某文和王父。李某文与王父主张双方之间为借名买房，故须查明李某文与王父之间是否存在借名买房的事实。首先，从出资人的角度考虑：一号房屋购房款的支出人系M公司。M公司、李某文均表示实际出资人为王父。李某文虽为M公司的股东，但公司财产独立于股东的财产，张某华认为M公司的意见即李某文个人作出的意思表示，缺乏法律根据。

张某华称该款项由李某文以公司的分红利润支付购房款，或李某文作为公司股东随意支配公司财产，未提供证据加以佐证，故法院认定购房款并非李某文实际出资。

其次，王父是否实际出资。M公司说明该款项系代王父支出。双方就购房款形成借款关系。关于50万元借款的还款，以王父的奖金提成抵扣。张某华提出的关于M公司在2006年至2010年没有分红的主张以主张王父做出虚假陈述，王父在2010年前并非M公司的股东，该公司是否有分红，并不影响王父作为职工获得工资和奖金的权利。关于王父自行付款至M公司的剩余购房款，王父因年代久远未向法院提供相关证据，法院再结合其它事实进行认定。借名买房的第二个特征为借名人为房屋的实际使用人和控制人。王父自房屋交付后即办理入住手续，实际占用使用房屋至今。李某文于2010年办理房屋过户手续，作为出资人的M公司至今未就此提出异议，并在当庭表示其对该房屋产权的过户并无异议。基于上述事实，法院认定李某文与王父之间借名买房的法律关系成立，该房屋仅借名登记在李某文名下，并非张某华与李某文在婚姻存续期间取得的财产。故张某华以李某文与王某武存在恶意串通损害其利益，确认《北京市存量房屋买卖合同》无效及将一号房屋过户至李某文名下的诉讼请求，法院不予支持。