北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张父、张某天向本院提出诉讼请求：1、请求判令张某力立即配合将海淀区一号房屋过户至张父名下；2、请求判令张某力归还张父暂时计算自2012年8月1日至2017年8月1日之间的房租收益48万元；3、请求判令张某力承担本案诉讼费。

事实与理由：张父与张某力系父子关系。1992年，张父女婿任职的M公司与S公司合作开发了海淀区某楼盘。房子建成后，因张父女婿工作需要，该涉诉房屋一直由张父女儿及女婿居住。2000年5月前后，项目公司提出可以按内部奖励的价格将涉诉房产出售给张父女婿一家。由于当时张父女儿及女婿感情出现危机，于是，张父夫妇决定由自己出钱来购买此房产，同时与女儿约定，在办理该房屋交易过程中的所有费用由张父女儿承担。张父按项目公司约定交齐了购房所需资金382989.30元，并由张父女儿支付各项交易费用。

在办理产权证过程中，由于张父夫妇是现役军人，没有居民身份证，不能办理房屋产权证。经家庭内部协商，先借用张某力的身份证来购买涉诉房产。2002年7月22日，张父委托女儿办妥了房屋所有交易手续。在涉诉房屋交易过程中，张父仅仅是借用张某力的名义，而所有购房款及有关交易费用均由张父及其女儿承担，张某力并未支付任何费用。2002年7月30日，张父取得了以张某力名义购买的房屋所有权证。之后，该房屋由张父委托女儿对外出租，租金由张父的女儿及张某力平均分配。

2012年7月，由于张父的女儿因工作问题出现意外状况，无暇顾及房屋出租事宜。张某力为了独自占有涉诉房屋的所有收益，在未取得张父同意及委托的情况下，自行前往海淀区房屋交易管理中心挂失产权证，办理新的产权证，并自换锁自行出租获利至今。张父得知张某力私自挂失并办理了产权证且占有房屋的所有出租收益，非常震惊。但是，张父为了亲情，为了家庭和谐，屡次致电、登门与张某力协商解决，张某力置之不理；张父也委托其女儿、社区有关工作人员进行调解，但张某力均予以拒绝。张某力这种隐瞒事实独占张父房屋收益、不顾亲情的行为，严重侵犯了张父的合法权益，无奈，特诉至法院。

 

被告辩称

张某力辩称，我不同意张父、张某天的全部诉讼请求，二人的诉请没有书面的协议规定。房款我方出了约20万元，张父赠与我一部分钱款购买房屋，张父确实出钱了，但我主张属于赠与，钱是由张某天拿去交的，契税交纳是由谁去交的，我方记不清了。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当按照法律规定依法登记，未登记不发生法律效力。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋权属应以产权证为准，我对房产享有的是物权。

 

本院查明

经审理查明，张父与张母系夫妻，生育子女二人，一子张某力，一女张某天，张母于2003年10月27日去世。

位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉诉房屋），现登记在张某力名下，建筑面积111.20平方米，房屋用途工业用房。庭审中，张父提交涉诉房屋2002年7月30日办理的房屋所有权证原件一份、涉诉房屋房地产卖契、土地使用权证，主张涉案房屋自购买至办理房屋所有权证，相关证件原件均由其持有。张某力则主张因购房时其与妻子出现感情危机，故相关证件存放在张父处。

就涉诉房屋购买情况，张父主张房款366960元、税费15819.3元、委托办证公证费210元，全部由其出资，为此提交公证处收费收据、契税完税证、房地产权属登记费票据、印花税发票、2002年10月31日收据原件，自开发商处取得的2001年4月3日收据复印件1份，主张剩余钱款已现金形式缴纳，开发商未开具发票。

张某力对2002年10月31日收据真实性认可，但主张其中有将近二十万元系其以现金形式出资，给了张父，张父再给张某天用于缴纳房款，其余十几万元购房款系张父出资，主张属于给张某力的赠与，契税等由其负担由其缴纳。张父对张某力的主张不予认可，主张上述钱款均系其出资，不认为系对张某力的赠与，购房手续、缴纳房屋、缴纳契税等均由张某天办理。

就房屋使用情况，双方一致认可的为至2012年7月之前，涉诉房屋由张父对外出租，租金由张某天与张某力平均分配。就2012年7月之后至今房屋使用情况，张父主张张某力未经其同意情况下换锁对外出租，租金张某力收取；张某力则主张由其自行使用，未对外出租，

就其诉请，张父主张因购房时其本人身份为军人无居民身份证件，故借用张某力名字签订购房合同办理产权证，双方当时就房屋归属、使用和收益未做约定，现主张房屋属于其所有；张某天主张如涉诉房屋含其份额，其将其份额全部赠与张父。张某力则对借名买方的主张不予认可，主张具体买房经过记不清了，主张买房大部分手续由其办理，房屋委托张某天进行管理，后最初的产权证因张某天被刑事拘留找不到，故其补办了新的房产证，购房时张父称由其出资一部分，张某力出资一部分。

就第二项诉请，张父主张自2012年8月至今的租金收入，每月按照原先租金标准，其主张每月8000元。为此其提交租房合同数份，张某力对证据真实性不认可。

 

裁判结果

一、位于北京市海淀区一号房屋归张父、张某力按份共有，其中张父占六分之五份额，张某力占六分之一份额，张某力于本判决生效后十日内协助张父按照二人各自所占份额办理房屋产权登记手续；

二、驳回张父、张某天其他诉讼请求。

 

律师点评

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，张父主张以张某力名义购买涉案房屋，涉案房屋登记在张某力名下，但由其实际享有房屋权益，主张双方之间系借名买房关系，故要求张某力协助其将房屋过户至己方名下，张某力则予以否认。

对此法院一一分析如下：首先，双方就借名买房事宜在购置房屋当时未签订书面协议，另根据张父的陈述，当时对此亦无确切口头的约定，但张父因当时其身份问题等主张的借名买房理由存在一定的合理性；其次，就购房款的支出，双方认可其中一部分由张父出资，对剩余部分，张某力主张其出资20万元，将钱款交给张父，由张父拿去支付购房款，张某力对此未提交任何证据，就其主张的款项的来源，结合购房当时双方工作收入情况，张某力亦未做合理说明，结合购房款票据等材料均由张父保管，法院对张某力的主张不予采信，认定购房款全由张父支出；

再次，综合购房事宜由张父委托张某天办理、相关购房款票据、税票、首次房产证、土地使用权证下发后原件等材料均由张父保管，房屋交付后至2012年长达十年的时间均由张父对外出租，出租收益由其平均分配给张某力和张某天及张某力后补办房产证及收回房屋等情况，可认定涉诉房屋虽登记在张某力名下，但之前一直由张父实际享有房屋权益。综合上述情况，应认定张父与张某力之间借名买房关系的成立。

张父出资购房之时其配偶张母尚在世，故涉诉房屋亦应含有张母的份额，二人各占二分之一份额。张母后去世，未留遗嘱，其在涉诉房屋中份额应由其继承人张父、张某天、张某力共同继承，张某天自愿将其份额赠与张父，法院对此不持异议，故涉诉房屋应由张父、张某力共同所有，其中张父占六分之五份额，张某力占六分之一份额。就张父要求张某力给付2012年之后房租收益一事，张父未提交证据证明上述期间房屋使用情况，就租金是否存在及具体数额，其亦未提交相关证据予以证明，对其诉请法院不予支持。