北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某华诉称：张某华与张某奇、李某微系兄嫂关系。2003年12月2日，张某华出资购买了位于房山区一号房屋。因原告没有工作单位，无法出具单位工资收入证明，不能贷款买房，经原告与被告商量让被告作为商品房买卖合同一方当事人，借用被告单位出具的工资收入证明的名义购房，被告同意。之后，上述所购房屋的所有权证办理在了被告张某奇的名下。现二被告离婚纠纷一案起诉至法院，李某微要求分割上述房屋的一半，但该房屋是由原告出资购买并还贷，原告是上述房产的实际所有人。房产证虽登记在被告张某奇的名下，但其未实际出资，也知道此举是为了免除原告办证手续等麻烦，其并不享有该房产的实际所有权。

2016年6月15日，原告向房山法院提起诉讼，但因以所有权确认为由主张权利，请求权基础选择错误。2017年3月15日，该院作出民事裁定，驳回原告张某华的起诉。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。据此，原告为了维护自身的合法权益，特依照相关法律规定起诉。要求：法院判令将登记在张某奇名下的坐落在北京市房山区一号房屋过户至原告张某华名下。

 

被告辩称

被告张某奇辩称：同意原告的诉讼请求。涉案房屋不属于我的财产，也不属于我们的夫妻共同财产，涉案房屋是属于张某华的财产。房山法院民事裁定书中认定，涉案房屋是典型的借名买房，应走合同之诉。因此，西城法院没有权利对涉案房屋进行判决分割。这个房子并非我购买，也不是我们夫妻的共同财产，所以西城区法院的判决书是没有根据的，针对西城法院的判决书我已提出了上诉，现在该判决书尚未生效。民事裁定书已发生法律效力。

被告李某微辩称：不同意原告的诉讼请求。这个房子是我与张某奇的夫妻共同财产，而且西城法院已有判决书判决涉案房屋归我们俩，并进行了分割。我认为西城法院的判决对涉案房屋的处理是正确的。

 

本院查明

经审理查明：张某华与张某奇系弟兄关系。张某奇与李某微原系夫妻关系，二人于1994年4月8日登记结婚，北京市第二中级人民法院作出民事判决书解除双方的婚姻关系。

2003年10月8日，张某奇（买受人）与案外人M公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：1、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于房山区一号地块的土地使用权，该块地面积为。土地使用年限自2002年12月3日至2042年12月2日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房×小区；2、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的一号房屋，该商品房建筑面积共127.20平方米，总金额445200元。

2015年10月13日，北京市住房和城乡建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为张某奇。房屋坐落于北京市房山区。经调查，涉案房屋没有抵押，也没有查封。

张某华主张：因购买涉案房屋时没有工作，无法办理贷款手续，故与其兄长张某奇口头协商以张某奇的名字购买涉案房屋并办理相关贷款手续，房屋的首付款及后续贷款均由张某华出资支付，房屋物业费亦由张某华支付。为证明其主张，张某华向法庭提交了购房款发票原件两张、物业费收据原件、公共维修基金原件、抵押登记费用收据原件、个贷保险费收据原件。张某奇称张某华购房时没有工作，就借用张某奇的名义购房，由张某奇的单位给张某奇出具证明才办理了贷款。李某微称2003年购买涉案房屋的时候，李某微也在现场，张某华没出购房款，购房款都是李某微与张某奇支付的。

经核实，涉案的《商品房买卖合同》签订时张某奇并未亲自到场签字。张某华称，合同中买受人处“张某奇”的签字实为当时的女朋友赵某丽所签；李某微称，其不清楚合同中买受人处“张某奇”的签字是否赵某丽所签。双方认可，赵某丽当时是张某华的女朋友。张某华提供的“代收公共维修基金”收据及“物业费、装修押金、装修垃圾清运费、代收有限收视费”的收据中，交款人一栏均有“赵某丽”的签字。

张某华提交银行出具的交易明细，证明涉案房屋由其偿还贷款的具体情况。上述账号为同一账户，户名均为张某奇，张某华称其将钱打入张某奇账户后通过张某奇账户扣划予以还贷。张某奇对张某华的陈述及提供的证据均认可。李某微称涉案房屋2004年1月至2006年12月期间的贷款由其偿还，但交款小票均在张某奇处，自己手里没有小票了。张某奇对李某微的陈述不予认可，称涉案房屋贷款均由张某华偿还的。李某微称涉案房屋的相关票据原件自己曾掌控过，但后来让张某奇给张某华了。

另查，2016年张某华向本院提起所有权确认纠纷，要求确认位于北京市房山区一号房屋的所有权归属张某华所有。后因张某华不同意变更案由提起合同之诉，坚持直接以所有权确认为由主张权利，请求权基础选择错误，故本院于2017年作出民事裁定书，裁定驳回原告张某华的起诉。该裁定书已经生效。在该案审理期间，李某微称涉案房屋是张某华、李某微与赵某丽合伙购买的，后来赵某丽的份额转让给了张某华。李某微还称涉案房屋的贷款由其通过其他银行偿还过，但经法院查证，在其他银行没有李某微所主张的还款记录。

另查，2016年，张某奇向北京市西城区人民法院提起离婚诉讼，要求与李某微离婚并依法分割夫妻共同财产。北京市西城区人民法院于2017年12月29日作出民事判决书，判决解除张某奇与李某微的婚姻关系，关于本案诉争房屋的分割，北京市西城区人民法院判决位于北京市房山区一号房屋归张某奇所有，于本判决生效后三十日内，张某奇给付李某微房屋折价补偿款90万元。该判决作出后，张某奇向北京市第二中级人民法院提出上诉，认为位于北京市房山区一号房屋不属于夫妻共同财产，不应予以分割。北京市第二中级人民法院作出民事判决书，对本案的涉案房屋未予处理。

 

裁判结果

被告张某奇、李某微于本判决生效后十五日内协助原告张某华办理坐落于北京市房山区一号房屋所有权的过户登记手续，将上述房屋变更登记到原告张某华的名下。

 

房产律师靳双权点评

当事人有责任提供证据，如不能提供证据或者提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，有如下情节可支持张某华系实际买房人：首先，张某华提交了以存款形式向张某奇名下的账户转款的部分存款回单原件，亦提交了房产证原件、购房款发票原件两张、物业费收据原件、公共维修基金原件、抵押登记费用收据原件、个贷保险费收据原件等证据；其次，张某奇对张某华借名买房予以认可，并称涉案的房款也确由张某华偿还；再次，李某微在本案中称涉案房屋系李某微与张某奇的夫妻共同财产，与在案件中陈述的房屋为合伙购买明显不一，其同时也未持有涉案房屋相关票据的原件。而且在本案及其他案件中也未提交其支付涉案房屋购房款的相关证据；最后，涉案的《商品房买卖合同》上张某奇的签字既非张某奇本人的签字，在签订上述合同时，尽管作为张某奇妻子的李某微在签合同现场，其也未替代张某奇签字。

综上，涉案房屋与张某奇、李某微无关。

依据本案事实，虽然张某华与张某奇之间未形成书面借名买房协议，但基于张某华与张某奇之间的亲属关系以及本案所查明的事实，张某华与张某奇之间形成事实上的借名买房合同关系。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。本案借名买房的行为发生于2003年，早于北京市的系列房屋限购政策。现涉案房屋的过户亦不存在法律障碍。故此，张某华要求将登记在张某奇名下的位于北京市房山区一号房屋过户至张某华名下的诉讼请求，证据充分，理由正当，法院予以支持。