北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某强、李某云向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助二原告办理有关西城区一号房屋的权属转移登记手续，转移登记至二原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：张某强、李某云系夫妻关系，张父系张某强的父亲，曾入狱。2004年5月张父与原告签订“借名买房合同”，约定涉案房屋归原告所有，若日后该房屋可以买卖，由原告出资，产权归原告所有。2010年3月22日，原告出资借用张父名义买下案涉房产，2011年4月6日，涉案房产登记在被告名下。由于购房期间张父尚在服刑期间，导致无法协助二原告办理过户手续，2017年12月9日张父出狱后，一直不配合二原告办理所有权转移登记，二原告与被告多次协商未果。

 

被告辩称

被告张父辩称，不同意二原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋的产权属于张父。涉案房屋市场估价为834.7万元人民币，而按照被告的工龄与级别享受福利政策之后的实际交易价格仅为3.3万元。按照当时的政策，涉案“房改房”以成本价转让给张父，涉案房改房出售的对象仅为房屋承租人张父，足以说明享有涉案房屋所有权“本权”的是张父而非张某强。

二、张某强、李某云所称的借名合同，实际上是张父服刑期间在其自觉身体不佳时对情绪抒发的随笔，该材料并不具备合同应有的格式。该随笔落款时间为2000年5月25日的凌晨三点，张某强与张父该时间点均在狱中，不可能在该时间点一起商谈借名买房事宜，随笔尾部所述承诺内容实际上是张某强、李某云事后在纸张空白处所加，其日期标准为“2004年5月26日”。为了保持所添加的虚假内容时间一致，原告又将随笔尾部日期改为2004年。原告私自添加承诺内容曾在法院予以认可，其提供虚假证据的行为也接受了法院的训诫，但原告依然将其作为证据提交法庭，故意捏造事实，意图侵占房产的主观恶意非常明显。可见，张父并没有将涉案房屋所有权转让原告的真实意思表示。

三、客观上张某强与李某云无法获得涉案房屋。首先，按照政策规定，涉案房屋仅由张父有权获得，任何第三人欲通过“借名买房”的方式取得涉案房屋所有权的行为违反政策性规定，不具有法律依据，原告与被告之间无法形成“借名买房关系”；其次，涉案房屋系张父依据其身份属性取得，该房属于夫妻共同财产，在未经张父配偶同意的情况下，张父无权也不可能将涉案房屋转让给二原告，即便张父与张某强、李某云之间存在所谓的借名买房，其行为应认定为无效。

四、张父曾经与张某强之间产生过委托关系，张父因在狱中，委托张某强帮助为其办理涉案房屋的登记事宜，可见，张某强仅为张父在为其办理房屋登记事宜的代理人，不能当然享有涉案房屋的所有权。

五、张某强与张父对该出资款亦存在争议，张某强支付的该笔购房款系应向张父履行的债务偿还；即便该笔出资系张某强自有资金，其出资行为与张父之间形成债权，原告可以另行起诉，向张父主张债权，但不能基于该债权当然享有物权。另依据《婚姻法解释三》的相关规定，房改房的产权不归于出资方，相应出资只能作为债权处理，本案中，因张父在狱中无法进行付款，故委托张某强以夫妻共同财产代为支付房款，双方系债权债务关系，并不直接产生物权的变动，如果张某强认为涉案房屋由其出资购买，产生的债权债务问题另行主张。

六、张父的随笔应当视为遗嘱或赠与合同。因张父仍健在，即便该材料是遗嘱，也并未生效，张父有权对其作出变更；即便双方存在赠与关系，在案涉房屋所有权尚未发生转移，尚未办理房屋变更登记手续，被告有权撤销赠与。

七、张某强出具的委托书，张某强仅是代理人，不是案涉房屋所有权人。虽然委托书表述了“张某强是未来的继承人”，但继承的事实并未产生，被告经过公证形式进行了遗嘱继承，约定生前财产继承事项。综上所述，张某强、李某云诉讼请求于法无据，且违背善良风俗，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

 

本院查明

经审理查明：2010年1月18日，张父向张某强出具《委托书》载明：“北京市西城区房屋土地经营管理中心，成本价出售直管公有住宅，兹委托我们的儿子张某强全权代理，办理受让北京市西城区房屋交易手续。张某强既是现在我们委托的代理人，又是未来房屋的继承人，故同意房产证直接填写张某强。我们拟根据房产证号尽快办理继承公证。特此委托。2010年3月22日，北京市西城区房屋土地经营管理中心月坛管理所开具收据，载明：“今收到阜成门房屋长大支付的房款”。该收据原件由张某强持有。

2010年4月18日，西城区房屋土地经营管理中心作为甲方（卖方），张某强作为乙方（买方）张父的委托代理人与甲方签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》，约定甲方将座落在西城区一号房屋出售给乙方，合计实付35488.90元。乙方购房后，享有合法所有权，可依法使用、继承、抵押，乙方为第一次购买直管公有住宅，可免交契税。北京市西城区一号房屋于2011年4月6日登记至张父名下。

2017年张父刑满释放。

2018年8月6日，张父立下《遗嘱》载明：“……在我去世后，我的全部财产，全部遗留给我的妻子赵六个人所有……”同日，张父配偶赵六亦立下《遗嘱》，载明：“……在我去世后，我的全部财产，全部遗留给我的丈夫张父个人所有……”2018年8月13日，北京市公证处对上述两份遗嘱分别出具《公证书》。

另查，一、庭审中，张某强提交由张父亲手书写的字条，该显示签写日期2004年5月25日，内容为：“儿子张某强、儿媳李某云：北京阜成门一号房屋是按九十年代局级干部售房标准由M公司分配给我的住房，应该按当时国家住房政策规定将该房屋产权卖给我所有。我自愿将承租人换为你们，并买下房屋产权属于你们所有”，经本院询问，张某强认可该字条页底三行文字以及张某强、李某云的签名均在2018年填写；张父认可该字条上尤其亲手书写部分，但主张其书写上述字条日期为2000年5月25日，且该字条并非协议是个人随笔，并未交给张某强，张某强、李某云是在2018年5月张父、赵六搬家的时候从行李箱中找到的随笔，张父并未有借名买房的意思表示。

二、庭审中，张某强、李某云提交个人银行明细，证明其二人支付购房款的情况；张父虽对个人银行明细真实性认可，但不认可证明目的，因双方之间存在债务关系，不能证明涉案房屋所有权归属于张某强、李某云。

 

裁判结果

驳回张某强、李某云的全部诉讼请求。

 

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定的，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。

本案中，张某强、李某云主张二人就北京市西城区一号房屋与张父存在借名买房的合同关系，张某强、李某云虽然对购买涉案房屋存在出资行为，但张某强、李某云所提交的证据不足以证明双方之间就涉案房屋存在借名登记的约定，无法证明张某强、李某云与张父之间存在借名买房的合同关系，故法院对于张某强、李某云基于与张父存在借名买房合同关系要求将涉案房屋过户至其二人名下的诉讼请求，法院不予支持。如张某强、李某云就出资主张相应权利，可依据二人出资性质另行主张。