北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

张某华向本院提出诉讼请求：1、判令登记在张母名下的北京市西城区一号房屋由原告按照张母的遗嘱继承，由原告继承四分之三的产权份额，剩余四分之一由张某云和张某英继承；2、北京市昌平县二号房屋由原告继承。事实和理由：张父、张母系夫妻，二人共生育子女三人，即张某权、张某英、张某华。张父于1990年去世，张某权于2007年去世，张母于2012年11月去世。张某云系张某权之女。北京市西城区一号房屋（以下简称西城房屋）系父亲张父去世后以母亲张母的名义购买，实际出资人是张某华，母亲生前留下遗嘱将该房屋给张某华继承。北京市昌平区二号房屋（以下简称昌平房屋）系张某华出资购买，因原告系香港特别行政区居民身份，无法办理登记手续，故借名登记在母亲张母名下。母亲为了防止日后发生纠纷，再立遗嘱说明该房产归张某华。现原告起诉至法院，请求判如所请。

 

被告辩称

张某英、张某云共同辩称，原告所述的亲属关系属实，不同意原告的诉讼请求。1、原告提交的遗嘱是无效的，且是假遗嘱，涉案两套房屋均应按照法定继承的方式由原、被告平均继承。

 

本院查明

1、原告提交房屋所有权证、《房屋买卖契约》、购房款收据、公共维修基金收据、房屋测绘费收据、房屋买卖手续费收据、供暖费收据、2010年5与12日某大学房管科出具的《委托书》，证明购买西城房屋时使用了张父和张母的工龄，该房屋系二人之夫妻共同财产。母亲委托原告办理了购房手续，原告补交了拖欠的供暖费和房屋租金，并交纳了购房款。母亲担心子女在其百年后因该房屋发生纠纷，让原告带着到某大学房管科做了说明，并在房管科签署了委托书，当时还录了像。被告对证据的真实性认可，对部分证明目的不认可，称西城房屋是张父生前工作单位分配的，购房时使用了张父和张母的工龄，属于二人的夫妻共同财产。委托书只能证明张母委托张某华办理购房手续。根据票据记载，所有与该房屋相关的费用均由张母自己交纳，亦不认可该房屋由张某华出资购买。本院认为，对该组证据的真实性予以确认。

2、原告提交房屋所有权证、《认购书》、《合同书》、《补充协议》、房地产卖契、房价款发票、契税收据、房产登记费收据、发证费收据，证明昌平房屋最初由张某华认购，并由张某华出资购买，该房屋登记在张母名下，属于张母所有，是张母的遗产，张母有权通过遗嘱进行处分。被告对证据的真实性认可，并认为认购书中记载的购房人是张某华，合同书记载买方是张母，应以合同书的记载为准，昌平房屋应属于张母所有，是张母的遗产。本院认为，对该组证据的真实性予以确认。

3、原告提交《遗嘱》、《遗嘱补充》，证明张母生前立遗嘱对其所有的财产进行了处分。被告认为遗嘱无代书人签字，应属无效，且两份遗嘱中张母的签名并非同一人书写，故对遗嘱的真实性不予认可。本院认为，对该证据的认定本院将结合其他证据在本院认为中一并阐述。

4、原告申请房某、郭某出庭，证明张母所立遗嘱是真实有效的。被告认为两位证人与原告存在利害关系，不符合法律对于见证人的规定，且两位证人陈述的内容相互矛盾，不予认可。本院认为，对该组证据的认定，本院将结合其他证据在本院认为中一并阐述。

本院认定事实如下：

张父与张母系夫妻，二人共生育子女三人，即张某权、张某英、张某华。张父于1990年去世，张某权于2007年8月17日去世，张母于2012年11月6日去世。张某云系张某权之独生女。

2012年7月3日，张母与某大学签署《房屋买卖契约》以成本价购买了西城区房屋，2013年1月23日该房屋登记在张母名下。原、被告均认可购房时使用了二人的工龄，系二人之夫妻共同财产。

原告提交的购房款、公共维修基金、房屋测绘费、房屋买卖手续费、供暖费等票据记载付款单位或交款人均为张母。2010年5月12日某大学房管科出具的《委托书》内容为：“我是张母，丈夫张父于一九九〇年过世前为某大学离休干部。在此，我特委托我儿子张某华做为办理此房产有关事宜的唯一执行人。任何有关此房产的一切事宜，包括但不限于产权、收益及有关补偿均由我儿张某华全权负责处理，他人不得干涉。特此委托。本委托书一式两份，由相关方共同保存。委托人签字：张母见证人：某大学房管科（加盖公章）”

1998年6月20日，张某华与北京H房产公司签署《认购书》，约定张某华认购房屋位于己某层，户型为己型公寓，建筑面积153.58平方米，单价3780元/平方米，总价580532元，张某华向该公司支付认购定金1万元。1998年6月30日，张母与北京H房产公司签署《合同书》，约定由张母购买上述房屋，张母交纳房款522478.80元。1999年10月19日该房屋登记在张母名下。原告提交的房价款发票、契税收据记载购房人或纳税人均为张母。在本案审理过程中，原告主张因其为香港特别行政区居民身份，无法在内地购买房屋，故借张母的名义购买了上述房屋。经本院释明，原告明确表示考虑张母已去世，不再另案主张借名买房，认可昌平房屋是张母的个人财产，但购房款系由张某华出资。

原告提交《遗嘱》及《遗嘱补充》，其中《遗嘱》的内容为：“为防止本人百年之后发生遗产继承纠纷，在本人自愿清醒之下，特请房某和郭某作为见证人，特立此遗嘱。1、坐落于北京市东城区内务部街某号后三楼的三间住房所有事宜由我儿子张某华负责处理，同时该房屋所涉及的本人所有财产性权利均归张某华所有或享有，包含但不限于产权和收益归属及相关拆迁补偿；另外处理该房产时要保证二女儿的生活居住权利；2、关于北京市西城区一号房屋，属于本人部分的财产性权利归儿子张某华所有，包含但不限于产权、收益及拆迁补偿；3、张母名下的所有存款、财产及个人物品等均归张某华所有；4、张母生前及百年后所得的所有财产性收益（包含但不限于政府、企事业单位发放的补贴及抚恤金等）均归张某华所有；5、张母对外无债务；6、本人百年之后所有的后事由张某华负责办理，一切从简；7、任何人均不得干涉本遗嘱之贯彻及执行；8、本遗嘱签字生效一式二份，具有同等法律效力。立遗嘱人签名：张母（摁手印）2010年4月5日见证人签名：房某（摁手印）郭某（摁手印）2010年4月5日”；

《遗嘱补充》的内容为“本人张母，现居住地址为北京市昌平区二号房屋。该房产为我儿子张某华于1999年全资购买。因为当时北京的房地产市场分为内销房和外销房，而该房属于内销房，只售给境内居民。由于我儿子是香港居民身份就只好以我的名义购买了上述房产。在此，我特此说明，在我百年之后，我儿子拥有上述房产的全部产权和权益，其他任何人不得提出任何无理的要求。立遗嘱人签名：张母（摁手印）2010年4月5日见证人签名：郭某（摁手印）房某（摁手印）2010年4月5日”。被告认为，遗嘱中的房屋坐落指向不明确；两份遗嘱的设立时间相同，但两处张母的签名并非同一人书写，即便张母的手印是真实的，遗嘱亦属无效；此外，即使遗嘱是真实的，遗嘱时间是2010年4月5日，此时张母尚未取得西城房屋的所有权证，张母对该房屋的处分是无效的。

为证明遗嘱是真实有效的，原告申请郭某、房某出庭作证，郭某当庭陈述认可遗嘱内容。

被告不认可证人证言，并认为：1、房某与张某华的配偶关系密切，两位见证人不符合法律对于见证人的规定，遗嘱应属无效；2、两位证人证言在关键部分存在矛盾。郭某说遗嘱是房某起草的，他没有看到张母签字的经过。但房某却说遗嘱是她和郭某共同在网上下载的格式，她和郭某亲眼看着张母签的字。郭某说第一次给张母送遗嘱时，房某给张母读了遗嘱，但房某却说将遗嘱交给张母就走了。

张某英自七十年代起即患有精神分裂症。经张某华申请，2019年8月12日北京市东城区人民法院判决宣告张某英为限制民事行为能力人。在本案审理过程中，原告及被告张某云均要求并同意在本案中由本院指定张某云为张某英的法定代理人。

 

裁判结果

一、登记在被继承人张母名下的北京市西城区一号房屋归张某华、张某英、张某云共同继承，其中张某华继承46%的产权份额，张某英继承27%的产权份额，张某云继承27%的产权份额；

二、登记在被继承人张母名下的北京市昌平县二号房屋归张某华、张某英、张某云共同继承，其中张某华继承46%的产权份额，张某英继承27%的产权份额，张某云继承27%的产权份额。

 

房产律师靳双权点评

我国法律规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。本案中，原、被告均认可西城房屋系张父与张母之夫妻共同财产，昌平房屋系张母之个人财产，法院不持异议；张父与张母去世后，张某英、张某华作为二人之子女对涉案遗产均享有继承权，因张某权先于张母去世，张某权之独生女张某云作为代位继承人享有继承权。

本案争议焦点为原告提交的两份遗嘱是否合法有效。对这一问题的判定，应当依据原告的举证及被告的抗辩进行审查。从原告主张及证据形式上看，涉案两份遗嘱均为代书遗嘱。我国继承法律规定，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。本案中，被告对遗嘱中张母的签名的真实性不予认可，根据原告申请，法院依法委托鉴定机构对张母的笔迹及指纹进行鉴定，因笔迹样本不足，鉴定单位要求予以补充，原、被告均表示无法提供符合鉴定要求的笔迹样本，鉴定程序依法终止。本案审理过程中，原告申请见证人郭某、房某出庭作证，通过二人的证言可以确认，两份遗嘱的代书和立遗嘱人签名并非在同一时间；证人在重要部分陈述相矛盾，如立遗嘱人签字部分，郭某陈述其未看到张母签字的经过，房某陈述其与郭某共同看到张母签字。故原告提交的两份遗嘱形式上不符合法律的相关规定，应属无效，即使张母的手印为真实的，亦不能采纳遗嘱的效力，故对于原告要求重新选定鉴定机构对手印的真实性进行鉴定的主张，法院不予采纳，亦不再启动鉴定程序。本案应按照法定继承的方式分割涉案财产。

张某华主张涉案房屋由其出资购买，提交的证据不足以证明其主张，法院不予采信。张母生前系离休干部，依靠离休费生活，经济上不依赖于子女。张某华与张母长期共同生活，符合法律规定的可以多分遗产的情形。法院将综合继承人对被继承人的赡养等情况，酌定各继承人应继承财产之份额。