北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

周某文向本院提出诉讼请求：1、确认周某文与高某亮于2013年3月20日签订的《借名购房协议》有效；2、高某亮、齐某华协助我办理丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）转移登记；3、诉讼费用由高某亮承担。

事实和理由：周某文与高某亮系表兄弟关系，齐某华系高某亮之妻。2013年3月20日，因我个人原因，我与高某亮签订《借名购房协议》，约定借高某亮名义购买一号房屋。2013年3月24日，高某亮以其名义与刘某为签订《北京市存量房屋买卖合同》，高某亮购买一号房屋，价款2900000元。后，该房屋登记在高某亮名下，但一直由我使用。现我已具备取得房屋所有权的条件，故诉至法院提出上述诉讼请求。

 

被告辩称

被告高某亮辩称，我同意周某文的诉讼请求。

第三人齐某华述称：不同意周某文的诉讼请求。1、《借名买房协议》是编造的，是为了损害齐某华的利益，此次诉讼前齐某华与高某亮正在进行离婚诉讼；2、高某亮没有必要借名买房，也没有证据证明房款是周某文给付；3、周某文并不在房屋内居住，周某文持有的房屋档案材料均是高某亮为配合本次诉讼交给周某文的。

 

本院查明

梁某系周某文的祖母、高某亮的外祖母。周母与周某文系母子关系，周某文与李某丽系夫妻关系。高某亮与齐某华系夫妻关系，二人于2010年结婚。

2013年3月20日，周某文（甲方）与高某亮（乙方）签订《借名购房协议》，周某文以高某亮名义购买一号房屋。协议第十条约定“甲方有权在可以办理过户手续情况下随时将以乙方名义购买的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）内予以协助甲方办理相应的过户手续。办理完过户手续时本合同终止”。

2013年3月24日，刘某为（出卖人）与高某亮（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，高某亮购买一号房屋，价款2900000元。该合同上载明的买受人高某亮的联系方式是周某文的手机号码。

2013年4月1日，高某亮取得一号房屋所有权。

2018年5月，高某亮诉至法院要求离婚，后撤回起诉。

周某文主张依据《借名购房协议》第十条，现周某文已具备转移登记条件，故要求确认协议有效，高某亮、齐某华协助办理一号房屋所有权转移登记。高某亮同意周某文的诉讼请求。齐某华对上述诉讼请求不予认可。齐某华主张一号房屋是高某亮与齐某华的共同财产，与周某文无关。《借名购房协议》系后补，是周某文与高某亮恶意串通损害齐某华的利益，理由是协议上高某亮的联系电话系2014年才开始使用。周某文与高某亮称该电话系诉讼前为便于诉讼后填写，但协议确为2013年签订。

关于购房款支付情况：周某文称一号房屋购房款全部系由其支付，具体包括：2013年3月24日周某文给付刘某为定金50000元；2013年3月24日，周母给付中介费78300元；2013年3月26日，梁某转账给高某亮1310000元；2013年3月27日，周母转账给高某亮350000元；2013年3月29日，高某亮转账1640080元至北京某中介公司账户；2013年3月29日，李某丽转出300080元。2013年3月29日，周某文转出900080元；尾款10000元，周某文现金支付，没有收条。周某文对上述主张提交银行转账记录、梁某视频、周母、李某丽证人证言等证据予以佐证。

经核对，转账记录可以佐证转账数额。梁某在视频中称出资1310000元用于周某文借高某亮名义购房。周母、李某丽到庭均称转账的款项系用于周某文借名购买一号房屋。高某亮对周某文所述不持异议。齐某华对上述证据不予认可，坚持认为一号房屋是高某亮与齐某华共同出资购买。齐某华对周某文所述及证据提出异议：1、部分转账记录系伪造；2、梁某在视频中称款项系购房款而转账记录备注为借款，明显矛盾；3、因李某丽、周母与周某文有利害关系，故证言不应予以采信。经本院释明，齐某华无法提交其与高某亮出资购房的证据。

关于房屋使用情况：周某文称签订《借名购房协议》后，居住在一号房屋内并出资对房屋进行了装修，周某文对此提交装修合同、物业费、供暖费票据等证据予以佐证。经核对，物业费、供暖费票据上部分写有周某文交纳，部分没有注明交款人。高某亮对上述主张亦不持异议。齐某华称《北京市存量房屋买卖合同》约定了装修款为1200000元，故该房屋根本无需装修，周某文仅是对房屋进行了简单装修，添置了部分家具。齐某华称周某文仅是经其同意暂住在该房屋一段时间，后来就搬走了，亦不认可物业费、供暖费由周某文交纳。庭审中，本院询问齐某华为什么由周某文对房屋进行装修，齐某华称无法回答这个问题；本院询问齐某华是否持有一号房屋钥匙，齐某华称没有。

关于房屋相关材料持有情况：周某文庭审中提交了房屋所有权证书、购房合同、缴税凭证、银行刷卡单等文件原件。齐某华称上述材料本由高某亮与齐某华保管，但高某亮为了此次诉讼将上述材料交给了周某文。本院询问齐某华为什么由周某文支付相关税费，齐某华称不清楚，是高某亮办理的相关事宜。

关于借名购房的理由：周某文称因周某文与李某丽申请落户北京很久但没有结果，听说要实施新的限购政策，故决定借名购房。签订合同后，户口问题也解决了。

庭审中，本院询问周某文签订《借名购房协议》时为何没有要求齐某华签字，周某文回答称“我和高某亮是表兄弟，我当时没有想着事情会这样，协议也做的很草率，就想着满五年以后过户回我名下就可以了”。

 

裁判结果

一、确认高某亮与周某文于二〇一三年三月二十日签订的《借名购房协议》有效；

二、高某亮、齐某华于本判决书生效之日起十日内协助周某文将位于丰台区一号房屋转移登记至周某文名下。

 

房产律师靳双权点评

依据当事人陈述，法院将先认定《借名购房协议》的效力，后认定该协议是否可以继续履行。

一、《借名购房协议》的效力。高某亮在与齐某华婚姻存续期间购买并取得一号房屋所有权，系二人夫妻共有财产。而本案又发生在高某亮与齐某华离婚诉讼之后，且结合周某文与高某亮的亲属关系，故法院将重点审查周某文与高某亮是否存在恶意串通损害齐某华利益的情形。

首先，从出资的角度：依据房屋买卖合同可知，一号房屋价款为2900000元，购房采用全款方式。从现有证据可知，定金50000元，其中28000元由周某文转账给出卖人，剩余部分为现金支付。剩余2850000元由四部分构成：1、由周某文母亲周母向高某亮转账350000元、周某文奶奶梁某向高某亮转账1310000元，高某亮在收到上述款项后向中介公司在光大银行望京支行的账户中转入1640080元（含商户费用80元）；2、由周某文配偶李某丽向中介公司在光大银行望京支行的账户中转入300080元（含商户费用80元）；3、周某文向中介公司在光大银行望京支行的账户中转入900080元（含商户费用80元）；4、尾款10000元，现金支付。

齐某华称转账记录系伪造，但未提交证据予以佐证，法院不予采信。

梁某视频中称系购房款与转账记录备注为借款说法不一，但仅凭上述情形尚不足以否认梁某为周某文购房出资的意见。因梁某、李某丽、周母均称转账行为系为周某文购买房屋而非高某亮，且齐某华未提交其与高某亮使用自有资金购房或者向梁某、李某丽、周母借款购房的证据，故法院认定梁某、李某丽、周母的转账行为系为周某文购房。同时，法院再结合周某文先后转账支付的928000元的情形后认定房款系周某文支付。另，依据周某文提交的银行刷卡单据并结合一号房屋税费数额，法院认定一号房屋的税费系周某文支付。

其次，从使用的角度：1、周某文称对一号房屋进行了装修，齐某华对此亦不持异议，但齐某华在坚持周某文非借名买房的情形下又无法对周某文装修房屋的原因予以合理解释；2、周某文持有一号房屋钥匙，而齐某华自认没有房屋钥匙；3、周某文持有物业费、供暖费票据，且部分票据上注明付款人为周某文。结合上述三点，法院认定一号房屋由周某文使用。

第三，从与房屋有关的文件持有人的角度：周某文当庭出示了房屋所有权证书、房屋买卖合同等文件的原件。虽然齐某华称上述文件系高某亮为诉讼交给周某文，但并未提交证据予以证明，法院不予采信。因此，法院认定相关文件由周某文持有。

依法成立的合同，自成立时生效。虽然《借名购房协议》上的手机号码系高某亮在签订日期后开通，但高某亮对此进行了解释，更重要的是仅凭该情节尚不足以对抗周某文出资、占有房屋等情节，进而不足以使得法院认定周某文与高某亮系恶意串通，导致《借名购房协议》无效。法院依现有证据亦无法认定《借名购房协议》存在其他无效情形。综合前文三个角度的论述并结合本案其他细节，法院认定周某文与高某亮之间确实存在借名购房的关系，双方签订的《借名购房协议》有效。

二、《借名购房协议》是否具备履行条件。一号房屋系齐某华与高某亮婚姻存续期间取得，属于二人共同共有。虽然齐某华未在《借名购房协议》上签字，但法院结合齐某华、高某亮未实际出资，房屋由周某文占有使用，周某文持有与房屋有关的文件等情节，有理由相信齐某华对周某文借名购买一号房屋应当知晓。同时依据现有证据，法院未查明《借名购房协议》存在不能继续履行的情形，故法院对周某文要求齐某华、高某亮将一号房屋转移登记至周某文名下，予以支持。