北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

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原告诉称

原告张某华、邓某新向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告将位于北京市昌平区一号房屋过户至原告名下；2．诉讼费由被告承担。

事实和理由：张某华、邓某新系夫妻关系，张某海是张某华、邓某新之子，高某佳是张某海前妻。2007年9月27日，张某华、邓某新出资购买位于北京市昌平区一号的二手房一套（下称“涉案房屋”）。同时，张某华和张某海签署《证明》，约定考虑到张某海的落户问题、张某海婚后子女入托以及上学等一系列问题，将涉案房屋挂名登记在张某海名下，但是张某华、邓某新仍享有涉案房屋所有权。故张某华、邓某新诉至本院，请求如上。

 

被告辩称

被告张某海辩称，认可张某华、邓某新的起诉事实，同意张某华、邓某新的诉讼请求。

第三人高某佳述称，请求依法驳回张某华、邓某新的诉讼请求。理由：1．本案中，张某华与张某海订立的合同属于无效合同，符合《合同法》第五十二条的规定。张某华与张某海倒签《房产所有权证明》，意图通过诉讼来分割涉案房屋，属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，故双方的合同属于无效合同。2．张某华、邓某新根据《房产所有权证明》要求张某海将涉案房屋过户到张某华、邓某新名下，却忽视了张某华、邓某新自身没有过户的资格，且不足以证明双方之间有借名买房的约定。3．高某佳与张某海签订《结婚协议书》并办理产权变更登记，高某佳已经拥有该房屋产权50%的权益，张某华、邓某新与张某海之间的出资关系不能对抗善意第三人。4．张某华、邓某新与张某海之间捏造证据，以“所有权确认”和“合同纠纷”多次起诉，属于恶意串通、虚假诉讼的行为。

 

本院查明

张某华、邓某新系夫妻关系，张某海系张某华、邓某新之子。张某海与高某佳原系夫妻关系，双方于2015年10月31日登记结婚，2017年7月12日协议解除婚姻关系。

2007年9月27日，张某海以本人名义与案外人刘某丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买了刘某丽位于北京市昌平区一号房屋，实际结算款为60余万元，产权登记在张某海名下。2015年11月4日，涉案房屋产权变更登记为张某海、高某佳，各占50%份额，2017年7月12日，变更登记为张某海。

就涉案房屋的出资情况，张某华、邓某新主张：涉案房屋由张某华出资，且实际购房款为60万元；并就上述主张提交了户名为张某华的银行存取款凭条、定金收条、完税证、契税完税证、印花税发票等予以证明。张某海质证称，对证据的真实性不持异议。高某佳质证称，对证据的真实性认可，不认可证明目的，并认为涉案房屋虽由张某华出资，但系对张某海的赠与。

另查，庭审中，张某华、邓某新向本院提交《房产所有权证明》一份及证人王某、杨某的证言，证明涉案房屋由其出资购买，登记在张某海名下。其中《房产所有权证明》内容为：“兹于2007年9月28日，张某海母亲邓某新和父亲张某华共同出资为张某海购买了座落于北京市昌平区一号房屋一处，购房款共计陆拾陆万贰仟玖佰零伍元（662905元）。当时考虑落户口、婚后子女入托及上学等一系列问题，在办理房屋登记过户手续时，将此套房产权登记在张某海名下，但实际上此房屋所有权仍归其父母所有。立证明双方：甲方张某华，乙方张某海；双方关系：母子；立证明时间2007年9月27日。甲乙双方签名处加盖摁印”。

证人王某证明，其看到张某华与张某海签订《房产所有权证明》的过程。证人杨某证明，其曾看到过该份《房产所有权证明》。张某海质证称，对上述证据的真实性均不持异议。高某佳质证称，对上述证据的真实性均不认可，理由：《房产所有权证明》签订时间为2007年9月27日，内容却约定“2007年9月28日”，说明该合同是倒签的；约定“在办理房屋产权过户登记过户手续时将此套房产产权登记在张某海名下”，而2007年购买房产时没有社保和户籍的限定；约定“考虑落户口、婚后子女入托及上学等一系列问题”，而根据当时的购房落户政策及《户口登记条例》，张某海购买涉案房屋可以落户；约定“实际上此房屋所有权仍归其父母所有”，则是符合以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。

本案中，高某佳（初婚）与张某海（二婚）于2015年10月31日登记结婚，因二人交往时，张某海故意隐瞒其婚姻情况，并导致高某佳怀孕，给高某佳造成了极大的精神伤害，为了弥补高某佳，经双方家人协商，在领《结婚证》之前，张某海与高某佳签订《结婚协议书》，将涉案房屋产权的50%赠与高某佳，为夫妻共同共有，并变更了产权登记，且婚后至今该房产一直由张某海及高某佳居住使用。

再查，庭审中高某佳主张占有涉案房屋50%份额，并提供如下证据：

1．2015年10月1日《结婚协议书》一份，主要内容：甲方（张某海）在与乙方（高某佳）交往时，隐瞒了真实的婚姻状况，给乙方造成了极大的精神伤害。甲方名下房屋一套，对于房产的权利归属，双方一致协商并同意归两人共有，双方所有权比例为5:5。证明张某海为弥补对于高某佳造成的精神损害，同意把涉案房屋一半赠与高某佳。

2．2017年7月12日《假离婚协议书》一份，内容为：甲（张某海）乙（高某佳）双方为获取自住型商品房摇号资格自愿假离婚，在假离婚期间，两人名下共同拥有的房产暂时过户到甲方名下，但是乙方仍对该房产有50%的权利，获得自助商品房资格并成功购买后双方即复婚等。证明高某佳与张某海为了在京购房资格“假离婚”将房产过户到张某海名下，高某佳仍拥有50%份额。

3．2017年7月12日《离婚协议书》一份，内容为：男女双方自愿离婚，位于北京市昌平区一号房屋属于夫妻共同财产，离婚后仍由双方共有（每人各占50%的份额）等。证明高某佳与张某海于2017年7月12日到民政部门协议办理离婚，离婚后涉案房屋产权各占50%。

4．证人张某、赵某（均是高某佳的姐夫）、冯某的证言。其中，张某、赵某证明，在张某海与高某佳婚前的2015年9月19日，因高某佳未婚先孕，二人曾参与与张某海及其父母等人在北京的商谈，将涉案房屋的50%份额归属高某佳，张某华、邓某新知情。证人冯某证明，其听高某佳讲，高某佳与张某海签订婚前协议，张某海父母知情。

 

裁判结果

驳回原告张某华、邓某新的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。

本案的争议焦点为张某华、邓某新出资购买涉案房屋并登记在张某海名下的行为是否存在“借名买房”关系。法院认为，根据已经查明的事实看，很难推定借名买房的事实具有可能性。理由：一是一般的借名买房行为多发生于家庭成员与外部人员之间，而张某华、邓某新与张某海系父母子女关系，父母为子女购置房产符合人之常情，也较为普遍。二是涉案房屋在购买后先后由张某海及其前妻、张某海和高某佳占有使用。从使用情况看，也不能证实涉案房屋专为张某华、邓某新购买。三是涉案房屋购置时间发生在北京市限购政策发布前，在此背景下，张某华、邓某新借用张某海名义规避“落户、子女入托、上学”风险，不具备必要性。四是张某海与高某佳双方协议离婚后，涉案房屋已成为财产争议焦点，张某华、邓某新与张某海的相关陈述亦不宜采信。综上所述，综合房屋实际出资、房屋的占有使用、产权证书变更登记过程以及双方当事人对于借名买房有无合理解释，根据一般社会经验法则，对张某华、邓某新出资购房的行为并不能得出为自己购房的唯一性结论。故张某华、邓某新的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。