北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

李某华向本院提出诉讼请求：1.判令周某强立即协助我方办理位于北京市昌平区一号房屋的过户手续，将上述房屋过户至李某华名下，过户同时我方同意返还周某强税费68600元；2.判令本案诉讼费用由周某强承担。

事实与理由：李某华与周某强系男女朋友关系。2014年8月16日，李某华经某中介居间介绍与案外人齐某云签订了《存量房屋买卖合同》及补充协议，约定案外人将其名下位于北京市昌平区一号房屋及其地下固定车位以342万元的价格出卖给李某华。合同签订后，李某华依约向案外人支付了全部购房款，案外人向李某华出具收条并将涉案房屋交付给李某华。在办理涉案房屋产权变更登记之前，周某强与李某华达成口头协议，约定李某华为帮助周某强提取周某强的个人住房公积金，暂时将涉案房屋登记在周某强名下，周某强提取住房公积金后再将该房屋过户给李某华，李某华基于对周某强的信任办理了涉案房屋的产权变更登记手续，将涉案房屋登记在周某强名下，但周某强提取住房公积金后却一直未按约将涉案房屋过户给李某华，李某华多次催促周某强履行过户约定均被周某强推诿拒绝。李某华认为周某强怠于履行涉案房屋过户登记义务已构成违约，严重损害了李某华的合法权益，李某华为维护自身合法权益，依据相关法律规定向法院提起诉讼，请法院支持其诉讼请求。

 

被告辩称

周某强辩称，不同意李某华的诉讼请求。一、李某华提出的借名购房明显与事实不符，双方在购房时均有购房资格；为周某强提取公积金而借名也不能成立，周某强在房屋过户后一年半多才提取的6.9万元公积金，这些比周某强支付的过户税费还少，正常人没有人会为了这点数额的公积金而借名买房。二、涉案房屋从购买至今李某华从未实际使用，房屋现由周某强出租给他人。三、因周某强2015年车祸修养至2017年，所以将房产证交给李某华办理房产相关事宜，所以涉案房屋的水、电、车位等事项一直延续由李某华办理，但房屋发票、契税相关凭证一直在周某强处保管。四、本案实为借款买房。综上，李某华主张借名买房没有任何证据，应予驳回。

 

本院查明

李某华与周某强原为恋爱关系，二人于2015年元旦前后相识，于2018年9月分手。坐落于北京市昌平区一号房屋（以下简称：诉争房屋）现登记在周某强名下，权属情况为单独所有，房屋登记时间为2015年8月3日。2019年10月12日，周某强向北京市规划和自然资源委员会申请遗失补办诉争房屋权利证书，后于2019年11月领取新证。

另查，2014年8月16日，李某华（买受人）与案外人齐某云（出卖人）曾签订《存量房屋买卖合同》，主要约定：李某华购买齐某云名下昌平区一号房屋，房屋成交价格为3220000元，合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金2万元。2014年12月1日，李某华（乙方、买受人）与齐某云（甲方、出卖人）签订《补充协议》，主要内容为：一、乙方于2014年8月16日购买甲方坐落于昌平区一号房屋，约定2014年11月30日前办理房屋过户手续，乙方向向甲方支付全部购房款3220000元和地下固定车位款200000元，共计3420000元。……四、甲乙双方协商一致，甲方无条件配合乙方于2015年6月30日前由兴商房地产协助办理该套房屋的过户手续……。庭审中，李某华向本院提交房款收条及银行卡交易明细清单，拟证明其已于2014年12月1日向齐某云交齐房款。

2015年8月3日，周某强（买受人）与齐某云（出卖人）又签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，主要约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区一号房屋，房屋成交价格为980000元，买受人自行将房款交付给出卖人。

对于购买诉争房屋及权属转移登记过程中的异常之处，双方分别作如下陈述。李某华称：2014年8月，我与原房主齐某云签订购房协议，总房款342万元。2014年8月16日我支付定金2万元，2014年8月22日我本人向齐某云转款198万元，14年12月1日我本人向齐某云转款142万元。2014年年底认识周某强，2015年7月，周某强表示为儿子买房子想提取公积金，但名下没房，我就同意了由周某强交6万元契税，待其取完公积金后再把房子过户到我名下。2015年8月，齐某云和周某强签了一个假的网签协议，这个是我同意的，约定把房子直接由齐某云过户到周某强名下。过户时我没有钱付税费，就由周某强支付了，但约定最后税费我负担。据此，李某华主张其与周某强存在口头合同，合同内容为：李某华为协助周某强提取住房公积金，故同意先将诉争房屋过户至周某强名下，待提取公积金后，由周某强将诉争房屋再过户至李某华名下。

现李某华具备北京市购房资格，故起诉要求周某强办理过户手续，对于周某强垫付的68600元税费同意返还。李某华就其主张另提交有微信聊天记录和证人证言为证。

微信聊天记录显示系李某华与周某强的对话，显示曾对公积金买房以及过户问题进行过讨论。

证人张某出庭作证，其称李某华买房时其当时为某中介的业务员，诉争房屋过户时李某华说男友想取公积金，要把房子过户到男友名下。周某强对微信聊天记录真实性认可，证明目的不认可，对证人证言不认可。

周某强称：双方2015年元旦前后认识，2015年6月周某强与前妻离婚后双方正式交往，成为恋人关系。周某强在离婚时将房屋给了前妻和儿子，希望有一套自己的住房，这时李某华建议周某强购买诉争房屋，商量好之后，2015年8月同原房主齐某云办理了网签过户，并领取了房屋产权证。由于该房款李某华已经付清，周某强就没有必要再付房款。但实际上是周某强买房，李某华是垫付资金，不存在其主张的提取公积金口头约定，购房税款68600元系由周某强支付。另经本院依法询问，周某强对诉争房屋款项及管理问题陈述如下：1.房屋过户到周某强名下后，周某强并未对李某华进行还款，原因为双方系恋爱关系且同居，周某强因资金投入股市没有还款能力，李某华亦未进行催要；2.因周某强2015年10月期间出现车祸，房屋的相关手续都交予李某华，并委托李某华管理；3.2019年8月开始，诉争房屋由周某强租与他人使用，2019年11月18日，租赁人向周某强支付首期房租及押金1.6万元。

又查，庭审中，周某强向本院提交其名下中国建设银行个人活期账户交易明细（个人公积金提取账户）一份，显示2017年2月15日，其住房公积金提取转入69663元。2017年2月16日，其中60000元转入周某强名下其他银行账户，余款陆续交易使用。

 

裁判结果

一、周某强于本判决生效后七日内协助李某华办理坐落为北京市昌平区一号房屋的转移登记手续，登记房屋所有权人为李某华；

二、李某华于本判决生效后七日内支付周某强68600元。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方争议的焦点在于李某华与周某强之间到底成立了何种法律关系。

依周某强之陈述，其为购置房屋而向李某华借款，而后基于恋爱关系及经济所限未向李某华还款。然综合全案证据可看出，周某强与李某华二人相识于2015年元旦前后，此时李某华已与原房主齐某云达成房屋买卖协议，且已独立支付完所有购房款项，周某强仅在房屋过户期间支付了相关税费即主张其应取得诉争房屋所有权；而2018年9月周某强与李某华分手至今，周某强未进行过任何还款行为，双方甚至未就还款事宜发生过任何磋商。该陈述内容存在明显不合常理之处，在周某强未就借款关系进行其他举证的情形下，对其相应抗辩，法院不予采信。相较而言，李某华就其所主张的双方存在的口头合同关系提交有微信聊天记录和证人证言为证，从李某华与周某强的微信对话内容可看出，李某华曾要求周某强办理房屋过户手续，并在对话中提到当初为了取公积金才把房屋过户给周某强，周某强也曾要求李某华还款6万元，对话内容与李某华所主张的双方的口头约定内容相符。综上所述，法院对李某华的主张予以采信。现李某华基于双方的口头约定内容，要求周某强将房屋过户回李某华名下，法院应予支持。但需指出，对于本案中可能存在的套取住房公积金的情况，法院另依法将案件情况通知住房公积金管理中心。