北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

周某利向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方2017年11月6日签署的《协议书》无效；2、请求判令被告向原告返还转让款120万元，并自2017年12月8日起至实际支付之日止，按一年期贷款市场报价利率标准支付利息；3、请求判令被告向原告支付因被告导致合同无效的损失5万元；4、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：原、被告双方于2017年11月6日签署了《协议书》，约定被告将其所有的位于北京市大兴区一号院（以下简称一号院）转让给原告，约定价格人民币120万元，被告保证对出售的房基地拥有独立土地使用权。并向原告提供了村委会的证明及原房主的房屋买卖协议书为证，证明房屋及宅基地的合法来源。原告依约支付全部合同款项。

2019年因购买宅院所处地块被列入北京新机场噪声区治理范畴，2019年11月9日，原告与北京H公司（以下简称H公司）签署补偿协议时，才发现被告转让的宅院并非合法的宅基地使用权，也不属于合法的建筑物。被告的行为属于严重的欺诈行为，给原告造成了巨大的经济损失。

 

被告辩称

张先生辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由为：1、转让某村一号院时，被告已告知原告房屋的权属状况和风险，原告自愿承担合同无效的风险，被告不存在欺诈情形；2、根据民法典有关买卖合同的规定，买卖合同标的物交付后风险责任应由买受人承担，原告与拆迁单位签订补偿协议，无权再主张合同无效；3、本案中由于原告与拆迁单位签订了补偿协议，并领取了补偿款，交易的房屋已经拆除，事实上已不存在，原告主张合同无效并要求返还的请求不能成立；4、原告主张合同无效违反了民事行为最基本的诚信原则；5、欺诈行为属于民法典所规定的可撤销的民事法律行为，本案原告即使要求撤销也超过了法律所规定的除斥期间；6、被告与原告签订协议所受让的是地上物的价值，而转让房屋是被告行使个人所有权的体现。综上，被告认为原告的诉求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

 

本院查明

2017年11月6日，张先生（卖方，甲方）与周某利（买方，乙方）在孙某的介绍下签订《协议书》，约定，张先生以120万元的价格将位于北京市大兴区一号院出售给周某利；甲乙保证对出售的房基地拥有独立土地使用权；如遇国家征地或拆迁，甲方自愿放弃该房基地所产生的一切利益，所有权由乙方行使和享有，拆迁时，甲方需配合乙方办理拆迁相关事宜。……协议落款处由甲、乙双方签字确认，并有张先生按捺手印。同日，张先生出具收条，载明收到购房款120万元。

庭审中，周某利称其与刘女士共同购买的院落，其与妻子吴某共同出资60万元，刘女士组织他人出资60万元，经询问，周某利陈述购房时，其与刘女士合伙购买此房屋，因此转账时有其和其爱人吴某的转账，也有刘女士的家人及朋友转账，刘某系刘女士的父亲、其余人员系刘女士的朋友。对此，张先生表示认可，且其认可确实收到120万元购房款后出具收条一张，载明：今收到购房款120万元整，日期2017年11月6日。双方均认可日期是收到购房款后倒签的。

案件审理过程中，周某利向本院提交北京市大兴区某村村民委员会出具的《证明》以及签署的《房屋买卖协议书》一份，证明张先生所转让的房屋属于农村宅基地和房屋以及来源。对此，张先生对《证明》的真实性认可，但其认为此证明恰恰说明了双方在签署协议交易房屋时已经告知了周某利房屋的原始权属状态，村委会也确认了宅基地土地使用权是齐某，周某利应当对房屋的来源是明知的；《房屋买卖协议书》的真实性认可，此协议书是在交易时由其提供给周某利的，同时也说明了房屋确实是经过了几手后，才手中购买得来的，后转让给周某利的。

庭审中，张先生申请证人孙某出庭作证，孙某称其是双方的中间人，其听说张先生要卖房，周某利和刘女士又想要投资，便询问周某利和刘女士是否要买房，并向二人说明了房屋的来源及投资的风险，周某利和刘女士考虑后决定买房；之后双方签订协议的时候是在其经营的饭店内签署的，但是签署现场其没有在场。对此，周某利认可证人陈述的是买卖房屋的过程，但是不认可告知过风险承担，买房时小店村是否拆迁都不清楚。张先生认可证人所述，孙某作为中间人已经和周某利一方说明了相关的风险，并告知了周某利一方房屋的权属。

另查，周某利户籍地为北京市崇文区居民。张先生户籍地为北京市大兴区某村。

2018年，北京市大兴区某村因北京新机场噪声区治理和周边综合治理项目而搬迁腾退，涉案一号院落被搬迁腾退。2019年8月13日，周某利与H公司签署《住宅房屋搬迁腾退货币补偿协议》，记载：搬迁房屋建筑面积114.85平方米，搬迁腾退补偿金额为213231元

刘女士表示案涉院落是其与周某利共同购买，其不参与本案诉讼，由周某利一并主张权利。

 

裁判结果

一、周某利与张先生签订《协议书》无效；

二、张先生于本判决生效后十日内返还给周某利986769元；

三、驳回周某利的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，集体土地上房屋的买卖依赖于土地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。根据庭审查明的事实，张先生和周某利均不属于该村集体经济组织成员，双方买卖行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村土地禁止转让的强制性规定，应属无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方的买卖合同无效，周某利应当返还所购买的院落，张先生应返还周某利、刘女士购房款120万元，刘女士表示由周某利一并主张，其不参与本案诉讼，故张先生应返还周某利上述购房款。另买卖的院落已经拆迁，已经不具备返还条件，院落及房屋已经转化为拆迁补偿款，周某利应将所获得的213231元拆迁款返还给张先生，相互抵销后，张先生应返还周某利986769元。

另即便由张先生在上述院落内拆迁，因其亦非合法宅基地使用权人，其也不可能获得比周某利参与拆迁更多的补偿款，故对于院落拆迁所得并无影响。

关于周某利要求按照一年期贷款市场报价利率计算利息的请求，因其在买卖农村房屋过程中存在过错，故法院对此主张不予支持。