北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某强、周某君向本院提出诉讼请求：1.判令被告张某仁、张某华、张某亮、张某采、张某鹤协助原告将北京市西城区一号房屋过户到原告张某强、周某君名下。2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：张父、张母系夫妻关系，二人育有张某强、张某仁、张某华、张某亮、张某采、张某鹤。张某强、周某君系夫妻。张父于1999年7月6日去世，张母于2003年8月15日去世。位于北京市西城区一号的房屋属于单位公有住宅，1995年出售。张父、张母不买房，当时二原告表示：“应该买，我们可以出钱购房”，张父、张母表示同意，并说：“你们出钱买房，房子就是你们的”，并同时告知了其他兄弟姐妹。父母原话是：“此房是（即张某强）出资买的，房子就是他的”。原告出资购房前，被告均未提出异议。因此，1995年由原告张某强、周某君借父母张父、张母的名义购买了涉案房屋，并交付了全部购房款。

2001年单位补签《出售公有住宅楼房买卖契约》，因张父已经于1999年去世，故该买卖契约由周某君以母亲张母的名义签署，实际签字人为周某君。2003年取得涉案房产的房屋所有权证。张父、张母生前与原告一直居住在涉案房屋，父母去世后，原告一直在涉案房屋居住。原告作为实际出资人，并长期居住使用房屋，父母去世多年，其他人也未曾提出异议，原告借名买房是事实，房屋应过户至原告名下。

 

被告辩称

张某仁辩称，首先原告起诉的是合同纠纷，我们跟原告没有合同，还有他这个里面提的这些证据，收据开的是今收到张父一次性……，交款人周某君，这个不是收到周某君的钱，是收到张父的钱，这不能证明房子出资的事情。还有契约，本身是写的签字是张母，据说是周某君代签的，但是没看见代签的委托书之类的，口说是代签的。还有一个证据是房产证，这个事情我很清楚，单位的房产处在发证之前，房产处当时规定的是因为这个房子是我母亲的名字，所以房产处当时规定的是我们6个孩子要在一起去公证处公证一下房产证归谁保管，不存在合同关系，也不同意协助过户。

张某华辩称，不同意这个案由，也是因为没有明确何人何时何地，然后去跟他签订任何合同。前案有一个继承纠纷，然后已经驳回起诉，与这个案子的标的是一致的，我们也提起了上诉，要求诉讼中止。

张某亮未当庭发表答辩意见，亦未在本院指定期限内提交书面答辩意见。

张某采的答辩意见与张某仁一致。

张某鹤辩称，没签过什么合同，不同意协助原告过户，和张某仁的意见一样。

 

法院查明

张某仁、张某华、张某强、张某亮、张某采、张某鹤系张父、张母之子女。周某君系张某强之妻。张父于1999年去世，张母于2003年去世。北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）登记于张母名下。

1995年9月2日，中国单位办公厅出具收据，其上载有“今收到张父一次性交来购房款18360元，公共维修基金2142元，计：20502元”，交款人处签名为周某君。

2001年8月29日，单位（甲方）与张母（乙方）签署《出售公有住宅楼房买卖契约》，约定甲方在乙方所在单位认可的情况下，将座落在西城区一号房屋，按北京市1994年售房，以成本价每建筑平方米1165元（封闭阳台按70%计算，未封闭阳台按50%计算），出售给乙方。新产权人或继承人应承认本契约，方可办理过户手续。乙方按成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

张某强、周某君提供财务处开具的收据，证明张某强于2005年5月26日补交涉案房屋实测面积与购房时面积差对应的房款差额。该收据显示“今收到张母交来房款人民币八佰贰拾伍元整”，交款人处签名为张某强。

涉案房屋由张某强、周某君实际居住。

另查明，张某仁、张某华、张某采、张某鹤曾作为原告，以张某强、张某亮为被告，向本院提起继承纠纷诉讼，本院作出驳回起诉。张某仁、张某采上诉后，北京市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原裁定。

 

裁判结果

驳回原告张某强、周某君的全部诉讼请求。

 

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告张某强、周某君提出诉讼请求要求判令被告张某仁、张某华、张某亮、张某采、张某鹤协助将涉案房屋产权过户到其名下，结合本案案情，其应提供证据证明其与被继承人张父、张母之间存在借名买房关系。

判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。本案中，张某强、周某君与张父、张母系亲属关系，双方未签订有正式的借名买房协议。虽然张某强、周某君提供的证据能够证明涉案房屋由其实际居住使用，相关证据亦显示涉案房屋的购房款由其交纳，但其并未提供证据证明资金的来源。至于其是否与张父、张母存在借名买房的合意，应结合案情予以综合分析。涉案房屋在购买时属于公有住宅，并非普通商品房，张母之所以能够与单位签订《出售公有住宅楼房买卖契约》，系基于其与该公司的工作隶属关系，并在购买涉案房屋时按夫妻双方工龄享受了工龄折扣。

张某强、周某君并不具备直接购买涉案房屋的资格，但不排除其有居住房屋的实际需求。张某强作为张父、张母之子，张父、张母有帮其解决居住问题的可能性，张某强、周某君亦有代张父、张母办理相关手续的现实条件。但关于涉案房屋的购买及所有权问题，究竟是张父、张母自己出资或部分出资而让张某强、周某君前去办理购房手续，还是完全由张某强、周某君自行出资，究竟是把房屋交给张某强、周某君居住，还是明确产权归张某强、周某君所有，亦或有其他安排，根据现有证据，双方相关具体权利义务的约定并不明确。

此外，涉案房屋具有福利性质，在购买时以张父、张母的工龄等进行了折扣，相关折扣部分应属于张父、张母的利益，该部分利益如何约定，根据现有证据法院亦无法认定。张某强、周某君主张该折扣部分系赠与，但并未提供证据予以佐证。综上所述，根据现有证据，法院无法确认张某强、周某君与张父、张母之间存在有效的借名买房关系。故对于张某强、周某君要求张某仁、张某华、张某亮、张某采、张某鹤协助办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，法院不予支持。