原告诉称

张三向本院提出诉讼请求：1.M公司支付逾期办理不动产权证书违约金；2.本案诉讼费由M公司承担。

事实和理由：2013年2月21日，张三与M公司签订《北京市商品房预售合同》，约定张三购买M公司开发的位于大兴区一号房屋（以下简称案涉房屋)，总价款为5538012元，此后，张三按照合同约定向M公司支付了上述全部款项。2014年3月30日，M公司以案涉房屋实测面积大于预测面积为由，与张三签订了《＜北京市商品房预售合同＞补充协议》，约定张三向M公司补交房价款105123元（总价款调整为5643135元），同时，案涉房屋坐落变更为“北京市大兴区二号房屋”。同日，M公司向张三交付了案涉房屋。按照双方所签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条第（二）款的约定,买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之壹的违约金。根据上述约定，M公司最晚应当于2016年4月10日将案涉房屋的不动产权证书交付张三，然而，时至今日，M公司仍未履行该交付义务。

因M公司逾期办理不动产权证书，致使张三在资金周转困难时期，无法通过抵押案涉房屋办理融资业务或直接出售案涉房屋变现的方式解决资金问题，同时也错失了房价处于高位时出售案涉房屋的机会，给张三造成了巨大的经济损失。另外，约定违约金的作用旨在督促合同参与方及时履行合同义务，在本案商品房预售合同关系中，M公司为张三办理案涉房屋的所有权证书，系仅次于向张三交付案涉房屋的主要合同义务，在某种意义上，对张三的影响甚至超过案涉房屋的交付。而本案预售合同中，却约定M公司在逾期办理不动产权证书的情况下,每日仅承担张三全部已付款万分之一的违约金（年化3.65%还不及银行同期贷款基准利率），远不足以对M公司产生约束作用。鉴于以上事实和理由，为维护张三的合法权益，特诉至法院。

被告辩称

M公司辩称，一、张三未能取得不动产权证书不是M公司的原因造成的，M公司不应承担违约责任。1、张三与M公司签订商品房预售合同时，本着业主生活、居住品质考虑，应业主需要签订了该《补充协议》，约定买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。”张三在购房明确表示同意变更规划，M公司根据补充协议的约定，进行了绿化施工，取消了地上停车位，因此导致张三所在楼栋规划验收不能通过，最终无法办理产权证。

且预售合同第二十二条第(二)款第3项约定“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，由买受人承担责任”，故本案中M公司未能按期办理不动产权证书是张三同意变更规划造成的，并非M公司单方所致，M公司不应承担违约责任。

2、M公司为了尽快办理不动产权证书，尽快取得规划验收批准文件，一直积极努力开展工作。

二、张三要求M公司支付自2016年4月10日起的逾期办理不动产权证书违约金部分已过诉讼时效，且张三在起诉前从未向M公司主张过违约金，张三的该项诉讼请求不应全部得到支持。根据《中华人民共和国总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。M公司于2014年4月10日将案涉房屋交付给张三居住使用，依据预售合同第二十二条之约定，M公司应最迟于2016年4月10日将不动产权证书办理好交接给张三。若法院审理后认为是M公司违约导致无法为张三办理不动产权证书的，那么张三起诉要求支付自2016年4月10日起的逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求也部分已过诉讼时效，不应当得到全部支持。张三于2016年4月10日起就已经知道或应当知道已产生逾期办理不动产权证书的事实，但张三于2020年7月29日才向本院提起诉讼主张权利，且在起诉前长达5年的时间张三从未向M公司主张过要求支付违约金，故张三起诉要求支付自2016年4月10日起至2017年7月29日期间的逾期办理不动产权证书违约金已过三年的诉讼时效，不应得到支持。

三、张三主张的违约金过高，已明显高于给张三造成的实际损失，且张三要求违约金计算至取得不动产权证书之日，也有悖公平原则。

本院查明

2013年2月21日，M公司（出卖人）与张三（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定张三购买坐落于大兴区一号房屋，总价款5538012元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。双方约定，买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。

2013年2月21日，张三与M公司签订《补充条款》，其中二、规划、设计变更约定。约定：1、经公安行政管理部门核准，该商品房屋坐落变更为：北京市大兴区二号房屋。

三、鉴于该商品房实测套内建筑面积与预测套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），甲乙双方应据实结算房价款，双方确认：该商品房价款调整为5643135元，本协议签订当日，乙方向甲方补交房价款105123元。

四、庭审中，M公司称因案涉房屋所在小区内原地上规划的车位用途改为绿化与景观用地，致使未通过相关部门的规划验收，导致案涉房屋所在楼栋至今未取得产权初始登记。

裁判结果

一、M公司于本判决生效之日起十日内支付张三位于北京市大兴区二号房屋逾期办证违约金。

二、二、驳回张三的其他诉讼请求。

律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，张三与M公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同履行各自义务。该合同约定，因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。

首先，案涉房屋的交付时间为2014年4月10日，M公司作为出卖人依照约定应在房屋交付之日起730日内办理不动产权证书，但因M公司擅自变更规划用途，将原地上规划的车位改为绿化与景观用地，导致案涉房屋未通过相关主管部门规划验收致使案涉房屋未取得初始登记至今未能为张三办理案涉房屋的不动产权证书，M公司已构成违约且不属于不可抗力情形，M公司应支付张三逾期办证违约金；其次，因张三与M公司签订的《补充条款》明确载明买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，张三应对其与M公司签订《补充条款》导致的相关影响有所预期，故张三亦应承担相应责任，故法院参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，将违约金标准调整为每日按全部已付房款的万分之零点八的标准计算；

第三，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。因违约金责任的承担系债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。双方约定以每日为单位累计计算违约金金额的，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。张三自认在本次起诉前未向M公司主张过逾期办证违约金，故M公司辩称张三要求支付2017年7月29日前逾期违约金已过诉讼时效的意见，有事实及法律依据，综上，结合案涉房屋所在楼栋至今未取得初始产权登记证书的情况，法院确定M公司每日按全部已付房款的万分之零点八的标准支付张三自2017年7月29日起至本案宣判之日止的违约金，此期间之后的逾期办证违约金，张三可另行主张。