北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告之间1997年5月签订的《宅基地转让协议》（以下简称转让协议）无效；2.请求判令被告腾退、归还北京市朝阳区A号宅基地（以下简称涉案宅基地）。

事实和理由：1997年5月，原、被告双方签订了转让协议，该协议主要内容约定：“A号房基地转让给林某杰使用，转让费壹万伍仟元正”。根据我国相关的法律规定，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。且宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本经济组织成员无权取得或变相取得。

被告并非本村集体经济组织成员，因此无权取得该宅基地。原告认为，宅基地为农村集体所有，农村宅基地使用权单独向集体组织成员以外的人转让应认定无效。因此，原、被告双方签订的转让协议违反法律规定，不具有法律效力。故原告特将此事诉至法院，请求依法裁判。

 

被告辩称

原告的起诉已经超过了诉讼时效，就算没有过时效，原告的诉讼请求也没有依据，应予驳回。被告妻子贾某本身就是X村的村民，结婚之后被告的母亲陈某到了X村去申请宅基地，涉案宅基地是陈某申请的，时间是93年底、94年初，当时村里就批了涉案宅基地，之后陈某陆续盖房，到95年底、96年初就入住了。

陈某在2003年已经将户口迁入涉案院落，落户的时候村委会给派出所出具了相关材料，同意落户，当时某乡的规划办公室也给陈某发了建房许可证。综上，涉案宅基地是陈某申请的，并不是被告从原告处购买来的，原告提供的证据不能证明涉案宅基地本属于原告。

被告不可能跟原告签署转让协议，也没有给过原告15000元。该协议如果认定是被告自己签署的，则并未成立，如果认定是被告代陈某签署的，则协议有效。原告要求归还宅基地的诉讼请求不属于法院的受理范围，同样也没有事实依据，不予认可。如果法院认定转让协议存在且无效，我方不在本案中主张合同无效的后果，会另行主张。

 

法院查明

原告主张自己系涉案宅基地的权利人，向本院提供转让协议一份，上记载，A号房基地转让给林某杰使用，转让费壹万伍仟元正。该协议落款为1997年5月，并有原、被告的签名，原告要求确认该协议无效。原告称，双方口头约定涉案宅基地给被告使用，被告建完房后，双方在1997年5月补写了转让协议，这15000元的对价是用债务抵的。被告称被告签名像是被告字迹，但对此没有印象（未申请笔记鉴定）。

为证明自己系涉案宅基地的权利人，原告提供了X村原书记梁某出具的证明材料、录像，梁某称在1995年期间根据村里政策，社员有两个儿子的，可以审批两处宅基地，原告符合上述条件，所以村里给原告批了涉案宅基地。原告另提供村委会出具的证明一份，上记载，根据X村原书记梁某本人录像证明，梁某在任X村书记期间经村委会同意，把涉案宅基地批给原告使用。

被告不予认可，认为梁某未出庭，且其表述内容没有村里相关文件材料予以印证，其意见不能代表村委会意见；村委会出具的证明形式不合规、未明确证明内容、亦未证明审批的合法性。

原告提供了村民李某、高某等人出具的证明材料，均称涉案宅基地是审批给原告的。被告认为证明人未出庭，对真实性、证明目的均不予认可。

原告提供被告出具的收条一张，上记载，欠钱已还清，息一万元已清，落款时间是2020年11月27日，用于证明双方之间一直有借款往来，双方用借款抵转让费符合事实。被告不否认双方之间存在钱款往来，称与本案无关。

被告称涉案宅基地系被告母亲陈某申领而来，为此提供了一系列材料，显示：陈某1994年农业户（非X村）转为非农业户。2003年2月，X村村委会出具证明，称村居户陈某居住在涉案宅基地，有合法住房，房产土地证手续在办理中，林某作为陈某的孙女跟随陈某共同居住在村里，村委会同意二人在涉案宅基地落户。当月，二人办理了落户手续，户别为非农业家庭户，户主为陈某。

2003年11月，某乡为陈某补办了建房许可证，登记建房时间为1994年。2009年，被告妻子贾某也跟随陈某在涉案宅基地落户。原告认为，陈某不是X村村民，没有权利申请获得宅基地；户口是2003年才迁入，而且是非农户口；建房许可证不是宅基地审批的文件；部分证据证明形式不合规；综上对证明目的不予认可。

 

裁判结果

一、确认原告周某克与被告林某杰于1997年5月签订的《宅基地转让协议》无效；

二、被告林某杰于本判决生效后九十日内将位于北京市朝阳区A号院落腾退交还原告周某克。

 

房产律师靳双权点评

违反法律、行政法规强制性规定的合同应当认定为无效。本案中，被告虽称对转让协议没有印象，但并未申请笔迹鉴定，应认定为双方达成的协议。该协议虽为后补协议，但对转让双方、转让内容、价款等主要权利义务均有明确约定，从内容来看，原、被告买卖的是涉案宅基地使用权。

现原告起诉要求确认合同无效，被告辩称已超过诉讼时效。对此，法院认为，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不属于请求权，而属于形成权，不应受诉讼时效期间的限制。故对被告的该抗辩意见不予采纳。

关于转让协议的效力，根据我国土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。上述规定中的农村村民，应指本村集体经济组织成员。根据上述规定，非本村集体经济组织成员，未经县级人民政府批准，不享有农村宅基地的使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。换言之，非宅基地使用权人不享有通过在宅基地上建造房屋取得房屋物权的权利。本案中，被告非X村集体经济组织成员，不能通过购买而取得涉案宅基地的使用权。

被告称涉案宅基地系其母亲陈某向X村申领，但陈某亦非X村集体经济组织成员，无权申领宅基地。虽然2003年陈某在涉案宅基地落户，并补办了建房许可证，但户别是非农业家庭户，陈某仍非村集体经济组织成员，建房许可证亦非宅基地使用权证，并无材料能证明陈某通过官方认证，获得了涉案宅基地使用权。被告及陈某均无权获让涉案宅基地，转让协议违反了法律的强制性规定，应属无效。

关于返还宅基地院落的诉讼请求，法院认为，无法采信被告陈某申领涉案宅基地的说法，原、被告之间又签署了转让协议，关于涉案宅基地使用权原归属原告，原告也提供了一定证据，在案证据足以证明被告方系基于转让行为从原告处获得涉案宅基地。现转让协议被认定无效，因该协议取得的财产，应当予以返还。原告要求被告交还涉案宅基地院落，具有法律依据，法院予以支持。原告是否已通过正当途径获得涉案宅基地使用权，不影响本案的判定。此外，被告方已在涉案宅基地上建房，因合同无效所受损失，未在本案中主张，可以另行解决。