北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告吴某芝、吴某慧、吴某杰本案中提出如下诉讼请求：1.确认原告吴某芝、吴某杰、吴某慧之父吴某贵与被告吴某君、吴某伟、吴某亮、吴某鑫、吴某旭之父于1978年4月4日签订的房屋买卖合同无效。2.判令被告吴某君、吴某伟、吴某亮、吴某鑫、吴某旭将房屋恢复原状。3.诉讼费由吴某君、吴某伟、吴某亮、吴某鑫、吴某旭负担。

事实与理由：原告父亲吴某才（于1992年去世，户口已注销）之母赵某兰（1987年去世，户口已注销），吴某才与赵某兰夫妻关系存续期间生育三个女儿，长女吴某杰，次女吴某慧，三女儿吴某芝，再其他子女。原告吴某芝、吴某杰、吴某慧之父吴某才与被告吴某君、吴某伟、吴某亮、吴某鑫、吴某旭之父吴某刚在1978年签订的房屋买卖含同系无效合同，因原告吴某芝母亲还在世时此房屋属于原告父母及三姐妹共同财产。吴某才一个人无权代表全家出售房子的。

在1978年4月4日卖主吴某才和家人不知情的情况之下，2018年被告吴某君要在×建房拿出一份合同协议书是假协议书。此合同完全属于造假买卖合同书，卖主不知情，此合同没有盖章没有吴某才的签字，根本不是吴某才的手笔，吴某才不会写字，没有吴某才的手印，吴某才没有委托代笔人，没有买房收据。虽然村委会人员参加书记为何没有签字，此合同是假的不受法律保护的。

此合同侵犯了合法使用人吴某才妻子和三个女儿三间房和宅基地使用权人的合法权益，全家人都没有给被告签字，被告必须停止侵害，返还合法使用人属于吴某才妻子及三个女儿的合法财产。综上所述：证明此合同是假的，是属于欺骗，违背吴某芝和父母姐姐们的意愿的，是不受法律保护的，是不合法的，是不具备法律效益的。

 

被告辩称

被告吴某君、吴某伟、吴某亮、吴某鑫、吴某旭辩称：不同意原告的诉讼请求。合同是公开承认的，永久承认的，合同必须有效，是我们父亲花钱买的，已经给钱了，已经达成事实了。买来的房屋后来分家分给吴某君了，现在红本也是登记在吴某君名下。

 

法院查明

吴某才（1992年户口注销）与其妻赵某兰（1910年出生）生育三女，为吴某芝、吴某慧、吴某杰。被告方表示我们父亲去世比我们母亲早，我们父亲去世的时候，我爷爷奶奶早已经去世。

1978年4月4日的涉诉农村房屋买卖合同的主要内容为：立卖房字文约人吴某才有瓦房叁间、猪圈壹间、棚子壹间，包括两边围墙，经中间人高某建、吴某杰7二人说合情愿卖给吴某刚永远为业，言明卖价柒佰伍拾元整，笔下交清。双方各无反悔，特此据为凭。大队负责人吴某杰4、吴某杰5、刘某1、刘某2、吴某杰6。说合人：高某建、吴某杰7。卖主：吴某才。

关于涉诉宅院，原告方主要证据和意见为：（1）1992年以前，我父亲的宅基地证明以及派出所的户籍证明是×号，证明涉诉地块和房产不属于吴某君，被告方是无权占有。（2）买房协议，这是之前吴某君给我的，它不具有法律效力，上面没有我父亲签字，没有我们全家签字；

被告方主要质证意见为：（1）派出所证明信真实性认可。老土地证已经失效了，房子卖完以后，按照国家新的法律，土地已经确权在“吴某宇”名下。合同写得清清楚楚；（2）买房协议真的，过去农村很多人不会写字，需要有人代笔，合同是真实有效的，我父亲吴某刚也没有签字，他不会写字，也是别人代笔的，过去农村很多人不会写字都是代笔。

涉诉房屋实际管理使用情况，原告方表示：（1）老的房屋让吴某君拆走了，1984左右就拆了，拆完以后也没建房；（2）老的房屋有三间，老房三间是我父亲、母亲还有我们姐仨在一九五几年盖的；后来1984年吴某鑫想在这建房，我们阻止了，因为不是他的地。

被告方反驳称：（1）买的房子那会没分家，吴某亮在那住过一段时间，后分给吴某君了，房子后来自然倒塌了，吴某君想翻建对方阻拦，导致盖不了，后来我们起诉了，起诉对方；（2）在法庭，最后判决确认房屋归我们，法院把房子判给吴某君了。

涉诉宅院所对应《集体土地建设用地使用证》登记使用权人“吴某宇”（与吴某君为同一人）。

吴某君与吴某芝、吴某慧、杨某如排除妨害纠纷一案中，吴某君诉讼请求为判令其在自家宅基地使用证范围内建设北正房和院墙时，吴某芝、吴某慧、杨某如不得阻拦和干涉，并给予提供方便。该案中，吴某芝主要相关答辩意见为：买房协议没有尺寸，卖给吴某君的房已经拆除。买房协议中卖给吴某君的三间房在1984年时已经拆除，现没有建筑。

杨某如主要相关答辩意见为：卖房协议中没有我岳父及村书记的签字。西侧是道，我岳父只是卖给吴某君三间房。三间房西侧的道路并没有卖给吴某君。买卖合同应为无效，我方认可是我岳父将三间房卖给了吴某君，对方建三间我方可以考虑，但对方建五间房我方不同意。吴某慧主要相关答辩意见为：同杨某如的答辩意见，协议中没有标明房屋长宽尺寸。

吴某君与吴某芝、吴某慧、杨某如排除妨害纠纷一案中，本院审理查明主要相关内容为：

“1978年4月4日，吴某才（吴某芝之父）与吴某刚（吴某君之父）签订协议，吴某才将其瓦房三间、棚子一间以及两边围墙，卖给吴某刚，价款750元”。

吴某君与吴某芝、吴某慧、杨某如排除妨害纠纷一案中，本院认为：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《集体土地建设用地使用证》记载，涉诉土地登记使用权人为吴某君，故吴某君对涉诉土地的使用权应受到法律保护，吴某君在该宅基地范围内建房及围墙，吴某芝、吴某慧、杨某如不得阻拦。判决如下吴某君在编号“《集体土地建设用地使用证》所载宅院范围内建北正房及围墙时，吴某芝、吴某慧、杨某如不得阻拦，并提供方便。

双方当事人认可1978年4月4日的涉诉农村房屋买卖协议签订时，买房人吴某刚是本村村民，职业为农民。

 

裁判结果

驳回原告吴某芝、吴某慧、吴某杰的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

法律规定，下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。

1978年的涉诉农村房屋买卖合同的真实性已经得到法院以往生效裁判文书的确认。原告方在以往的案件中也认可确实存在涉诉宅院卖房一事。涉诉农村房屋买卖合同的买房人作为本村农民，具备买房资格。涉诉农村房屋买卖合同不符合无效情形，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告方要求确认涉诉农村房屋买卖合同无效及其他诉讼请求，无事实根据与法律依据，本案不予支持。