北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行赠与合同，协助原告办理北京市西城区某号房产的过户手续至林某杰名下；2.判令本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：北京市西城区某号房屋系林某鹏、赵某芬夫妻生前共同所有财产，登记在林某鹏名下。林某鹏于2013年5月15日去世，赵某芬于2013年10月22日去世。林某鹏、赵某芬共育有子女4人：长子林某达（于2016年4月11日去世，配偶孙某兰，继子孙某浩）、次子林某峰（于2012年2月13日去世，之子林某辉）、三子林某杰、之女林某雪。

2004年12月29日，林某鹏、赵某芬与林某杰签订赠与合同，将涉案房屋赠与给原告，原告接受赠与。同时经决书确认赠与合同有效，故原告提起诉讼，请求法院判如所请。

 

被告辩称

林某雪辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：

原告《起诉状》中所述的“赠与合同”不是被告父母（即原告所称的赠与人）亲笔书写，系原告自己伪造，在林某雪诉原告林某杰“请求确认该赠与合同无效的民事案件中，林某雪申请了笔迹鉴定申请，但一审法院并没有依照法定程序进行笔迹鉴定”，被告林某雪对原告提供《赠与合同》真实性不予认可，请求法院依法对该《赠与合同》中“林某鹏及赵某芬的笔迹是否为被告父母亲笔书写进行司法笔迹鉴定”。

1.在此前林某杰提起的法定继承纠纷诉讼（后撤诉）中，林某杰向法院提供的《赠与合同》中“林某杰”签字与林某杰在“林某雪诉《赠与合同》无效案件”中提供的公证处存档的《赠与合同》中“林某杰”签字不符，不是同一个人的笔迹，且赠与人处“林某鹏及赵某芬”两人的签字不是两人亲笔所书写，系他人伪造。在被告林某雪起诉的“《赠与合同》无效的案件”审理过程中，林某雪申请了笔迹鉴定，且提供了至少四份笔迹鉴定检材，林某杰作为提供合同的一方没有提供任何鉴定检材，但是法院最后却告知林某雪说检材不足，鉴定无法进行。

2.林某杰所提供的《赠与合同》中“林某杰本人签字”与公证处存档中的“林某杰签字”明显不是同一个人的笔迹，且赠与人处“林某鹏及赵某芬”两人的签字不是两人亲笔所书写，系他人伪造。林某杰提供的《赠与合同》真实性存在严重的瑕疵。林某杰既然提供了《赠与合同》并主张赠与关系成立，那么按照以上法律的规定，林某杰应该就其主张的赠与关系成立并有效的事实承担举证责任，《赠与合同》在真伪不明的情况下，并不能证明赠与合同关系成立，当待证事实真伪不明时，林某杰尚未完成举证责任，则应由依法负有举证责任的林某杰承担不利的法律后果，但法院却将举证责任分配给林某雪承担。

林某杰所主张的房屋赠与，没有办理不动产过户登记手续，不符合《中华人民共和国民法典》所规定的不动产赠与需要办理过户登记手续才能成立并生效的法定条件；被继承人林某鹏及赵某芬取得产权证以后就将产权证交于林某雪保存至今，如果林某鹏及赵某芬房屋赠与是真实的，为什么没有将房本交与林某杰持有，而是交与林某雪持有至今，林某杰实际上也没有占有使用本案诉争房屋。

法院判决认定赠与合同有效，违反了《中华人民共和国民法典》有关“不动产赠与须办理产权过户登记手续以及实际持有产权证、占有使用受赠房屋才能成立并生效”的强制行法律规定。而本案中涉及的是房屋赠与，赠与双方既没有办理产权过户手续，同时赠与人也没有将产权证书交与受赠人持有，受赠人也没有根据赠与合同占有使用该房屋，故林某杰所主张的赠与未成立，更谈不上有效。

综上所述，原告《起诉状》中所述的“赠与合同”不是被告父母（即所谓的赠与人）亲笔书写，系原告自己伪造，被告林某雪对该《赠与合同》的真实性不予认可，且该《赠与合同》不符合《中华人民共和国民法典》所规定的不动产赠与需要办理过户登记手续才能成立并生效的强制性法律规定，请求法院依法驳回原告林某杰的全部诉讼请求。

孙某兰辩称：我与林某达为夫妻关系，林某达于2016年4月11日去世。林某鹏名下房权证第一栏房屋所有权人为林某鹏，第二栏共有情况为单独所有。房权证即已设置了“共有”一栏，说明国家允许“加名”共有，但林某杰一直没有办理更名过户，也没有在房产证上加上名字，使产权共有，之前判决书第8页写明：法律规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。赠与合同系无偿的单务合同。仅赠与人一方承担义务与责任”，赠与人（父母）在世时，受赠人（林某杰）长年不办理房产过户手续，无视法律的规定，原告（林某杰）要为自己的过错承担责任。诉讼费用应由原告承担。

孙某浩辩称，不同意原告诉讼请求。具体事实与理由如下：

一、事实依据。

1.本案诉争房屋系被继承人林某鹏及赵某芬2007年6月6日所购买，2008年7月24日取得了《所有权证》，所有权登记在林某鹏名下，该房屋系林某鹏及赵某芬夫妻共同财产。林某杰提供的《赠与合同》显示签订时间为2004年12月25日，签订《赠与合同》时该房屋不是林某鹏、赵某芬的财产。

2.被继承人林某鹏于2013年5月15日去世，被继承人赵某芬于2013年10月22日去世。本案诉争房屋系林某鹏及赵某芬所遗留的遗产，被告林某雪、孙某兰、孙某浩作为两被继承人的合法继承人，对本案诉争房屋享有合法的继承权。3.自2009年，林某鹏、赵某芬便将本案诉争房屋的《所有权证》交与林某雪保管，经林某雪到房产交易大厅查询，被告手中的房产证为本案房屋唯一房产证，该房屋产权证原件至今仍保存在林某雪手中。原告父母没有将本案诉争房《所有权证》交于林某杰持有。

4.被继承人林某鹏及赵某芬去世后，本案诉争房屋由林某贵居住；林某杰并没有实际居住使用该房屋，林某杰实际上是居住在北京市西城区内。林某杰未做出接受赠与的意思表示，因此事实上未接受赠与，赠与法律关系实质上未发生。5.被告林某杰提供的《赠与合同》显示签订时间为2004年12月25日，而林某鹏、赵某芬去世时间均为2013年，两者相差近10年的时间，如果林某鹏与赵某芬将本案诉争房屋赠与被告林某杰是真实的，为什么在长达10年的时间里，林某鹏及赵某芬没有将本案诉争房屋产权过户给林某杰？且在公证处的《笔录》中载明“公证员明确告知双方须在两个月内办理房屋过户手续”。赠与财产在长达10年的时间内不办理产权过户手续与常理相违背；

法律规定“赠与的财产依法需要办理登记或其他手续的，应当办理有关手续”；“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因此该赠与行为不发生法律效力，本案诉争房屋仍应按继承法律关系处理。林某杰作为房产未过户的行为过错方，未过户的一切不利后果应由林某杰承担。

二、法律依据。法律规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”“赠与的财产依法需要办理登记或其他手续的，应当办理有关手续”，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、九十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第二十五条第二款规定了举证责任承担及举证不能法律后果。

三、答辩意见：（1）林某杰所主张的房屋赠与，没有办理不动产过户登记手续，林某杰既没有取得不动产权证、也没有实际居住，属于以实际行动做出了“不接受赠与”的意思表示。原告诉讼请求不符合《中华人民共和国民法典》所规定的不动产赠与需要办理过户登记手续才能成立并生效的法定条件。（2）被继承人林某鹏及赵某芬没有将本案诉争房屋的《所有权证》交于林某杰持有。林某杰也未按公证处《笔录》中规定的时限办理房屋过户手续。上述行为均属于原告以实际行动做出了“不接受赠与”的意思表示。（3）原告林某杰所主张的诉讼请求中，配合过户属于赠与人（林某鹏及赵某芬）的权利义务，不是被告的权利义务，且房产未过户是由于原告林某杰的过错造成的，诉讼费等一切费用应由原告林某杰承担。

林某辉未参加庭审，亦未向本院提交答辩意见。

 

法院查明

林某鹏与赵某芬生有林某达、林某峰、林某杰、林某雪。林某鹏于2013年5月15日死亡，赵某芬于2013年10月22日死亡。林某达于2016年4月11日死亡，孙某兰系林某达配偶，孙某浩系林某达之继子。林某峰于2006年2月23日死亡，林某辉系林某峰之子。

2000年11月8日，林某鹏与A公司《安置售房协议书》，林某鹏购买涉案房屋，交纳购房款56387元。2004年12月20日，A公司为北京市西城区公证处出具证明，内容为：林某鹏同志于1999年以房改成本价购买西城区某二居室（一套），产权证正在办理之中。2007年6月6日，A公司与林某鹏签订《房屋买卖合同》。2008年7月24日，林某鹏取得涉案房屋所有权证。

2004年12月25日，林某鹏、赵某芬、林某杰签订《赠与合同书》并进行公证，北京市西城区公证处于2004年12月出具《公证书》。《赠与合同书》的内容为：一、林某鹏与妻子赵某芬共同在北京市西城区某房屋壹套，现自愿将上述房屋赠与给儿子林某杰。二、受赠人林某杰同意接受赠与。三、赠与人、受赠人均保证此赠与符合国家有关法律规定。四、上述房屋转移时间，以北京市房地产管理局变更产权登记为准。

2019年10月，林某雪、孙某兰、孙某浩以合同无效纠纷将林某杰及林某辉诉至本院，请求判令：确认林某杰与林某鹏、赵某芬就位于北京市西城区某号房屋于2004年12月25日签订的《赠与合同书》无效。在该案审理中，林某杰提起反诉，要求确认公证书证明的林某鹏、赵某芬与林某杰签订的赠与合同书有效及林某杰拥有涉案房屋的所有权。

2021年7月，本院作出（判决“一、确认林某杰与林某鹏、赵某芬就位于北京市西城区某号房屋于2004年12月25日签订的《赠与合同书》有效。二、驳回林某雪、孙某兰、孙某浩的诉讼请求。三、驳回林某杰的其他反诉诉讼请求。”林某雪不服提起上诉，北京市第二中级人民法院判决“驳回上诉，维持原判”。

审理中，孙某浩另主张原告的诉讼请求已过诉讼时效。

 

裁判结果

本判决生效之日起十日内，被告林某雪、孙某兰、孙某浩、林某辉协助原告林某杰将北京市西城区某号房屋转移登记至林某杰名下。

 

房产律师靳双权点评

林某鹏、赵某芬与林某杰签订的《赠与合同书》经公证书确认，亦经生效判决书认定合法有效。鉴于林某雪、孙某兰、孙某浩、林某辉未能提交相反证据足以推翻公证书、生效判决书对上述事实的认定，法院依法认定《赠与合同书》的法律效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

现林某鹏、赵某芬已经去世，无证据证明林某鹏、赵某芬二人生前曾作出撤销赠与的意思表示，故林某鹏、赵某芬二人的继承人即本案被告应继续履行配合办理涉案房产转移登记的义务。因此，林某杰的诉讼请求，有事实与法律依据，法院予以支持。林某杰请求将涉案房产过户至其名下的主张，是为了使其对涉案房产的物权状态得以圆满，其请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效规定，故对孙某浩所提关于诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。