北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某文向本院提出诉讼请求：1、请求确认北京市海淀区一号（以下简称一号房屋）、二号（以下简称二号房屋）为A公司所有；2、判令齐某霞协助A公司办理二号房屋、一号房屋的房屋过户手续；3、判令齐某霞承担本案的诉讼费用。

事实和理由：1995年6月30日，赵某文和齐某霞与其他股东成立了A公司，现赵某文持有A公司33%的股份。2002年4月，A公司决定买房以缓解租金压力。出于信任以及降低购房成本的考虑，A公司以齐某霞之名购买了二号房屋、一号房屋两处房产(以下简称涉案房产)。虽然涉案房产登记在齐某霞名下，但购房款全部由A公司支付，现涉案房产价值1000万元左右。涉案房产从购买以来一直用于A公司经营、生产。同时，自购房以来，包括物业费、水电费、维修费、装修费等在内的日常支出也均由公司负担，涉案房产确系A公司实际经营场所。赵某文作为A公司股东、原法定代表人、董事长，自购房以来一直在涉案房屋居住、办公，齐某霞对此从未提出异议。另外，齐某霞也在电话录音中承认涉案房产为A公司付款并有相应账目记录。

齐某霞作为公司董事、高级管理人员，拒不归还公司财产的行为严重侵害了A公司的合法权益。2020年6月，赵某文书面请求监事向法院提起诉讼，以维护公司的财产权，但遭监事拒绝。现监事拒不履行法定职责，为了维护公司合法权益，代表公司提起本诉讼，请求支持赵某文的诉讼请求,以保护公司的合法权益。

 

被告辩称

被告齐某霞辩称，涉案两套房屋属于齐某霞个人购买，个人所有，与A公司无关，公司仅是承租人。2002年2月25日，齐某霞与北京市B房产公司（以下简称B房产公司）签订两份《商品房买卖合同》，约定购买两套房子，合同签订后，齐某霞按约定支付定金、首付款，和银行签订了《楼宇按揭担保借款合同》和《房产抵押贷款房屋所有权收押协议》，办理相关按揭手续，收房时缴纳了契税、一次性维修基金等各项税费，之后齐某霞办理了房产证，到2007年齐某霞付清所有贷款。一切房款及费用均是齐某霞个人缴纳，没有公司一分钱。之后齐某霞办理了房产证。一切房款及费用均是齐某霞个人缴纳，没有公司一分钱。3．两套房屋同时进行装修，齐某霞和装修公司签订了《北京市家庭居室装修工程施工合同》，齐某霞支付了装修费用，与公司无关。

4．齐某霞与赵某文及其他人拥有两个公司，一个是北京Q公司（以下简称Q公司，2019年1月注销），一个是A公司。齐某霞的两套房子出租给了上述两个公司。2010年7月8日，赵某文（时任Q公司经理）代表Q公司与齐某霞签订租赁一号房屋的《房屋租赁协议》，租期十年，月租金1000元。同日，赵某文（时任A公司法定代表人）代表A公司与齐某霞签订租赁二号房屋的《房屋租赁协议》，租期十年，月租金1000元。两个租赁协议均明确规定“该出租单元仅限于承租人用作办公场所。非经出租人书面同意，承租人不得改变租赁单元的用途或转租他人”。5．2017年4月；齐某霞为公司用房的使用曾报警，问题至今尚未解决，占着二号房屋。综上，赵某文的诉讼请求不能成立，损害公司利益的不是齐某霞而是赵某文，请求驳回赵某文全部诉讼请求。

第三人A公司述称，赵某文不能代表A公司提出本案诉请，涉案房屋不是公司的，而是属于齐某霞个人所有。

 

法院查明

A公司成立于1995年，2002年2月25日，B房产公司（出卖人）与齐某霞（买受人）签订两份《商品房买卖合同》，该协议落款处有齐某霞签名及人名章。

B房产公司出具的购房款发票记载：2002年2月26日齐某霞以支票支付一号房屋定金2万元、二号房屋定金2万元。2002年3月7日，齐某霞以现金支付一号房屋房款103427元，以支票支付二号房屋房款180129元。2002年4月2日，齐某霞支付二号房屋房款390281元，其中支票支付13万元、现金支付260281元。2002年4月30日，齐某霞以现金方式支付二号房屋房款100230元。

2002年3月3日，齐某霞向银行申请个人住房借款用于购买一号房屋，获批贷款金额48万元；至2007年3月13日，该贷款本息其已还清。

2002年5月12日，齐某霞与北京市W公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由该公司对一号房屋进行装修，合同价款36845元。该公司为齐某霞出具收据5张。

2002年8月5日，齐某霞向A公司账户存入350129元，该笔款项的某银行现金进账单上有手写“齐某霞还代垫购房款赵某文”字样。

601、二号房屋分别于2003年6月16日取得房屋所有权证，登记的所有权人均为齐某霞。

2003年10月9日，齐某霞支付了案涉两套房屋产权证相关费用和公共维修基金分别为21108元、21004元。

2010年7月8日，齐某霞与A公司签订《房屋租赁合同》，约定将二号房屋出租给A公司，租赁期限10年，月租金1000元。该协议承租人落款处盖有公司公章并有赵某文签名字样。2010年7月29日，A公司注册地变更至二号房屋。工商备案材料中包含二号房屋所属居委会出具的业主同意将该房屋改变为经营性用房并已经居委会确认的证明。

同日，齐某霞与Q公司签订《房屋租赁合同》，约定将一号房屋出租给Q公司，租赁期限10年，月租金1000元。该协议承租人落款处盖有公司公章并有赵某文签名字样。2010年7月29日，Q公司注册地变更至一号房屋。

2020年7月8日，齐某霞与A公司签订《房屋租赁合同》，约定将二号房屋出租给A公司，租赁期限5年，月租金1000元。该协议承租人落款处盖有公司公章。

2020年6月27日，赵某文发送申请函照片，函件内容为：齐某霞作为公司高级人员，自公司成立至今，多次无正当理由拒绝召开股东会、董事会、侵占公司财产，并在2019年11月20日私自召开股东会决议变更公司法人，已给公司造成损失，要求A公司起诉齐某霞。

另查，齐某霞持有案涉房屋的房屋所有权证、商品房买卖合同、销售（转让）房地产专用发票记账联、契税完税证、房屋公共维修基金收据、收楼当日费用结算表、个人抵押贷款房屋保险保险单、保险费专用发票、银行个人住房借款申请表、房产抵押贷款房屋所有权证收押协议、银行北京分行提款申请审批表（代借据）、银行北京分行楼宇按揭担保借款合同、银行海淀支行零售贷款对账单基本信息、某银行现金进账单、北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、装修费收据原件，上述收据的交款人处均为齐某霞签名字样。

审理中，赵某文主张案涉房屋系A公司借齐某霞的名义购买，未提供证据；称因当时A公司仅有赵某文和齐某霞参与经营，且二人合计持股66%，故借名买房事宜由二人自行决定，未提供证据；就借名买房的原因，称系以公司名义购买需要每年交纳土地增值税，以房屋市值为基数每年大概交6%，为降低购房成本，故以齐某霞名义购买；称其并未参与具体购房过程。

赵某文以案涉房屋《商品房购房合同》上记载的买受人信息中地址电话为A公司的地址电话、装修时将两套房屋隔墙打通装修成办公用房的格局、租金价格不合理等理由，主张案涉房屋系A公司购买。

齐某霞提交了公司股东书面证人证言，称涉两套房屋系齐某霞个人出资购买，出租给公司；两套房屋产权人为齐某霞，A公司租用房屋为办公地；不认可赵某文在微信、短信中所称的齐某霞存在损害公司利益行为。

齐某霞主张，因开发商给其打电话说要立刻交款才能选到想要的房号，要得比较急，故A公司同意先借其支票用于付款，由其短期内还上，赵某文对此也是清楚的；后其凑足现金，带到办公室给赵某文看过后，才到银行存入A公司账户，并要求赵某文在银行进账单上签字。赵某文主张该款也是公司出的，未提供证据，认为齐某霞应当提供银行流水来证明进账单上的款项是否实际已到账。

赵某文主张其女儿与齐某霞通话时，齐某霞认可案涉房屋系A公司财产，提交了通话录音。但该录音主要内容系关于齐某霞要将一号房屋用作A公司库房双方由此产生的争议，并无齐某霞认可房屋系A公司财产的内容。

赵某文主张其自2002年开始在二号房屋中居住和办公。齐某霞主张，因其本人有其他住房，故其将案涉房屋分别借给A公司和Q公司用于办公，赵某文以有家庭矛盾为由要求居住在案涉房屋中，故其亦同意赵某文在此居住，2019年因赵某文损坏房屋设施，其曾报警。

 

裁判结果

驳回原告赵某文的全部诉讼请求。

 

房产律师点评

《民法典》规定，董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任，董事、高级管理人员有本法第一百四十九条规定的情形的，有限责任公司的股东、股份有限公司连续一百八十日以上单独或者合计持有公司百分之一以上股份的股东，可以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼；监事有本法第一百四十九条规定的情形的，前述股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行董事向人民法院提起诉讼。监事会、不设监事会的有限责任公司的监事，或者董事会、执行董事收到前款规定的股东书面请求后拒绝提起诉讼，或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的，前款规定的股东有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。

本案中，赵某文主张齐某霞拒不归还案涉两套房屋，损害A公司的利益。但法院认为，首先，案涉房屋的购房合同由齐某霞签署，购房款及税费均由齐某霞交纳，购房贷款由齐某霞偿还，房屋产权登记在齐某霞名下，相关的产权证及购房材料的原件均由齐某霞持有。齐某霞主张该房屋系其个人所有，法院予以采信。其次，赵某文代表A公司提出诉求，但依据现有证据显示，A公司除赵某文之外的其他股东对案涉房屋属于齐某霞所有并无异议。再次，赵某文主张A公司借齐某霞名义购买案涉房屋，但A公司与齐某霞未签署借名买房协议，赵某文借名买房关系的存在，也未提供证据，故法院对其该项主张不予采信。即使齐某霞在支付购房款时，曾使用A公司支票支付350129元，但仅凭资金来源并不能证明借名买房关系，且齐某霞已于2002年8月5日向A公司存入350129元，该笔银行进账单上亦有手写“齐某霞还代垫购房款赵某文”字样。

赵某文主张笔进账单上的存入的款项系A公司支出，未提供证据，法院不予采信。最后，赵某文以案涉房屋系由公司和其使用、《商品房购房合同》上记载的买受人信息中地址电话为A公司的地址电话、装修时将两套房屋隔墙打通装修成办公用房的格局、租金价格不合理等理由，主张案涉房屋系A公司购买，均缺乏法律依据，法院不予支持。综上，现并无证据证明案涉两套房屋应属A公司所有，赵某文主张齐某霞拒不归还A公司房屋，损害公司利益，缺乏事实依据，其据此提出的诉讼请求，法院均不予支持。