北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某强诉称：请求确认我与周某伟之间存在借名买房法律关系；二被告将北京市朝阳区一号房屋所有权转移登记至孙某强名下。

事实和理由：2002年12月，孙某强以周某伟名义购买了位于北京市朝阳区一号房屋。孙某强交纳房屋首付款93907元，并且按月偿还该房屋的贷款本金30万元及利息。孙某强作为该房屋的实际购买人收房并且缴纳了房屋契税、公共维修基金、印花税费、产权代办等费用。后孙某强装修房屋并入住居住至今。孙某强多次要求周某伟将该房屋过户至自己名下，但周某伟始终不予配合。2019年12月2日，孙某强得知周某伟将该房屋的权利人擅自变更为周某伟、齐某霞二人共有。孙某强为维护自己的合法权益，特向法院起诉。

 

被告辩称

周某伟辩称：我与孙某强之间从未就借名买房达成合意及签订书面协议，借名买房关系不成立。孙某强仅负担了其借住期间的房屋贷款，该房屋首付款及其余房屋贷款是周某伟及家人用拆迁款及房屋租金支付。孙某强于2005年至2010年期间借住涉案房屋并长期居住占用。该房屋的相关费用由我缴纳，孙某强仅负担了其借住期间的一部分费用。购房至今已经20年，孙某强从未向我提出借名买房或房屋过户的主张。该房屋现登记在我及齐某霞名下，双方按份共有，涉及齐某霞个人权益。孙某强不符合北京限购政策，不具备过户条件。

齐某霞辩称：我与周某伟共同出资偿还涉案房屋的贷款、缴纳相关房屋土地收益费及转商税费，我合法取得房屋所有权证，作为按份共有人享有该房屋1%的份额，我没有为孙某强办理房屋过户的义务。我从未听周某伟或孙某强提及借名买房。本次纠纷前也从未有人向我针对该房屋所有权主张过权利，该房屋是我与周某伟的共同财产。

孙某希述称：同孙某强意见。

赵某燕述称：我和老伴位于光华东里的房屋拆迁，孙某强为我们拆迁后住哪出主意。我和老伴、周某龙住在一起，不愿意周某伟离我们远，就购买了二套房屋，一套是周某龙的名字，另一套是周某伟的名字。购买二套房屋的定金19万元，是我和老伴的存款、儿子的存款，还有向二个女儿一人借了3万元。2003年下半年，拆迁款取得后，我分别还二个女儿3万元。后我们使用拆迁款偿还房屋贷款。2005年春节过后交房，我们将房屋入住资料交给孙某强，让他代办房屋入住手续。过了几年，孙某强购买新房，从房屋搬走。2019年孙某希提出居住。

周某龙、周某易述称：同周某伟、赵某燕意见。

 

法院查明

孙某强与周某曾系夫妻关系，孙某希系二人之女儿。周某某与赵某燕系夫妻关系，周某、周某龙、周某易系二人子女。周某龙与周某伟系父子关系。周某伟与齐某霞系夫妻关系，双方于2012年12月25日登记结婚。周某某于2009年8月5日死亡。各方当事人陈述周某于2004年8月死亡。

2003年1月14日，周某伟作为买受人与A公司（以下简称A公司）签订《商品房买卖合同》，周某伟购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积123．87平方米，房价款393907元，其中30万元以贷款方式支付；签署购房认购书时支付定金3万元；首付款63907元应于2003年1月14日前支付；房屋交付时间为2003年12月31日前。2003年1月28日，周某伟与银行签订《个人购房按揭合同》，周某伟向银行借款30万元支付涉案房屋的购房款。2004年12月，涉案房屋交付使用。

2006年7月17日，涉案房屋的所有权人登记在周某伟名下，房屋性质为经济适用住房，房屋权属证中载明准购经济适用住房面积88．05平米，超标面积35．71平米，已交土地出让金。

2013年3月29日，孙某强将涉案房屋剩余贷款187997．38元一次性清偿。

2018年2月14日，周某伟与齐某霞签订《赠与协议》，周某伟将涉案房屋1%的份额赠与齐某霞。当日，涉案房屋的所有权人变更登记至周某伟、齐某霞名下，双方为按份共有，其中周某伟享有99%的房屋份额，齐某霞享有1%的房屋份额，房屋权利性质为划拨/商品房。

审理中，孙某强主张其与周某、女儿孙某希曾居住在北京市朝阳区公房，因住房紧张，孙某强、周某打算另购房屋，当时周某父母一家居住的光房面临拆迁，需要购房，周某想与父母住得近一些，于是两家一起看房、买房；孙某强通过亲戚得知A公司出售经济适用住房，两家人看房后决定周某父母购买1层的住房，孙某强一家购买5层的住房；因孙某强一家购房资金有限，周某也已42岁，不符合银行贷款20年的条件，而当时周某伟正在读大学，年龄合适，也没有工作收入，故孙某强、周某决定借用周某伟的名字购买经济适用房屋；当时需年收入不足6万元方能够购买经济适用房，贷款购房需要单位出具收入证明，孙某强联系朋友的公司为周某伟出具了收入证明；

2013年3月29日孙某强一次性将剩余贷款187997元清偿；2004年12月，A公司通知孙某强涉案房屋具备交付条件，后，孙某强将涉案房屋出租，租金由孙某强收取；2018年12月底至今，涉案房屋由孙某希居住。

孙某强就其主张向本院提交金额分别为3万元、63907元、30万元的购房款发票、印花税收据、抵押登记费收据、产权代办费收据、契税收据、补交综合地价款收款单、《个人抵押商品住房投保单》及保费发票、《担保合同》、《代办产权协议书》、《个人住房按揭合同》、《划款扣款授权书》、银行北京市分行个人消费贷款借款借据、贷款还款存折首页、银行卡业务回单、银行交易明细、银行还款短信记录、退购房款支付凭证、供暖协议书、有线电视初装费收据、供暖费发票、2005年物业费发票、《业主手册》、《住宅使用说明书》、房屋质量保证书、装修费收条、家具家电购买合同及支付凭证、租赁合同。周某伟、齐某霞不认可孙某强的证明目的。

孙某强提交其与周某伟、齐某霞、孙某希、周某易等人的录音光盘，证明双方曾对涉案房屋挂名更名补偿事宜进行协商。周某伟、齐某霞对录音的真实性及证明目的均不予认可，主张孙某希已经长大，孙某强想给孙某希留套房屋，双方曾就将涉案房屋出售给孙某强进行协商，并非就借名买房补偿进行协商。周某伟、齐某霞提出对录音的真实性、完整性、同一性进行鉴定。因孙某强无法提供原始录音载体，无法鉴定。

周某伟、齐某霞主张孙某强、周某作为北京无房家庭具备购买经济适用住房资格，不存在借用周某伟的名字购房情况；全家一起到A公司当时房屋由周某伟的父亲周某龙购买；2002年12月底，周某伟的奶奶赵某燕与周某易起前去支付了二套房屋的定金，每套房屋定金3万元，后周某伟的奶奶赵某燕、周某、周某伟的姑姑周某易又前去支付了二套房屋的首付款总计174585元，上述款项分别由赵某燕出资6．5万元、周某伟家出资5万元、向周某易借款3万元、向周某借款3万元，2003年10月拆迁款取得后，已将向周某易、周某的借款偿还；

贷款由周某伟、周某前去办理，因周某伟没有手机，贷款通知书中预留了周某的手机电话，2003年2月至2005年2月期间的贷款由周某伟家偿还；涉案房屋交付时，由于周某伟在校上学，孙某强持周某伟的身份证前去办理了交房手续，A公司支付了违约金、面积差退款合计29264元，该款项用于支付办理房屋入住费用合计29529元；周某去世后，孙某强向赵某燕提出搬至涉案房屋居住，赵某燕同意，赵某燕提出谁居住由谁负担偿还房屋贷款；孙某强与孙某希于2005年搬入涉案房屋，2005年3月之后的贷款由孙某强偿还，孙某强居住至2010年4月；2010年4月至2018年10月孙某强以周某伟的名义将涉案房屋出租，租金由孙某强收取，孙某强使用部分租金偿还贷款，剩余租金用于贴补孙某希上大学的费用、折抵孙某强提前偿还贷款的款项；2018年底之后孙某希偶尔回到涉案房屋居住。

周某伟、齐某霞就其主张向本院提交《商品房买卖合同》、《个人抵押商品住房保险单》及保险业专用发票副联、2003年致客户的一封信、入住通知书、物业的特别提示、个人贷款结清证明、房屋所有权（他项权）注销登记申请书、2014年至2016年、2018年、2019年物业费缴费发票、不动产权证书、2018年2月补交土地转让金非税收入一般缴款书、2018年2月房屋契税及印花税完税证明等。孙某强不认可周某伟、齐某霞的证明目的，主张《商品房买卖合同》中留存的手机号是孙某强的手机号，该合同原在贷款银行保管，周某伟办理注销贷款银行抵押后，从贷款银行将该合同取回。

另查，周某伟、齐某霞曾将孙某强、孙某希诉至本院，要求孙某强、孙某希腾退涉案房屋。本院认为难以认定孙某强、孙某希对于涉案房屋的占有属于无权占有，判决驳回周某伟、齐某霞的诉讼请求。

审理中，孙某强自述其与再婚爱人均系外地户口，在北京已购买一套产权房屋。经查，孙某强身份证登记住址为河北省。

 

裁判结果：

一、确认原告孙某强、周某与被告周某伟就购买北京市朝阳区一号房屋形成借名买卖合同关系。

二、驳回原告孙某强其他诉讼请求。

 

房产律师点评

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋收益，属于借名买房。

本案中，涉案房屋虽以周某伟的名义办理了房屋所有权证，但孙某强提供的证据可以证实，孙某强、周某对涉案房屋存在出资及偿还贷款行为，且房屋交付后，一直由孙某强及其家人使用，并由孙某强对外出租，享有房屋收益，周某伟未使用涉案房屋，加之购房发票、印花税收据、契税完税证、《个人住房按揭合同》等重要购房手续及办理入住的相关手续资料由孙某强持有，再结合当事人关于购房经过的陈述，孙某强、周某与周某伟虽未签订书面借名买卖合同，但孙某强、周某与周某伟之间就购买涉案房屋形成借名买卖合同关系。

因根据北京限购政策，孙某强不具备北京购房资格，且周某伟已将涉案房屋部分份额赠与齐某霞，故对孙某强要求周某伟办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。因孙某强与齐某霞之间不存在合同关系，故孙某强对齐某霞的起诉，法院予以驳回。