北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某刚向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告李某鑫将坐落于丰台区一号的房产转让给第三人李父的行为；2.本案全部诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2014年5月20日，原告向A公司（以下简称A公司）出借人民币150万元。2015年7月22日，原告向a公司（以下简称a公司）出借人民币300万元。就上述两笔借款，2019年1月29日，被告向原告出具《补充协议》：因A公司未履行还款义务，被告担保在2019年3月31日前退还原告两笔投资款共计人民币450万元及利息，如再失信，被告愿意承担一切后果及法律责任。截至今日，被告并未向原告退还以上借款及利息。经查，被告拥有北京市丰台区一号房产（以下简称涉案房产），并于2019年9月5日将涉诉房屋转让登记到其父李父名下。原告认为，被告依法应向原告承担连带保证责任，被告转让房产的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。

 

被告辩称

被告李某鑫辩称，不同意原告诉讼请求。涉案房产虽然登记在李某鑫名下，但不是李某鑫的财产，实际上是李父为了照顾老人，出售李父的旧房子购买的离老人更近的新房，是李父和妻子共同出资购买，但因银行表示李父和妻子年龄超过无法贷款，故借用李某鑫的名字贷款，所以房产登记在李某鑫名下，涉案房产的中介费、首付款、银行贷款均是李父和李母出资，与李某鑫没有任何关系。只是借用李某鑫的名字，且因还清贷款，已经办理过户，不符合无偿转让或以明显不合理低价转让财产的情形。所以该行为不损害债权人的合法权益。

第三人李父辩称，同意李某鑫意见，李父借李某鑫名字买房行为并非赠与行为，双方签有协议书，明确约定了借名买房事实。

 

法院查明

一、关于债权人周某刚享有的债权情况

1.周某刚以A公司（以下简称A公司）、李某鑫为被告起诉至天津市武清区人民法院，要求：判令A公司向周某刚偿还借款本金1500000元及剩余未支付利息暂计240000元；判令李某鑫对A公司应付本息承担连带还款责任；判令A公司承担律师费16700元；诉讼费用由A公司和李某鑫承担。天津市武清区人民法院经过审理，：“判决如下：一、A公司于本判决生效之日起十日内归还周某刚借款本金1500000元，并按每月20000元的利息标准偿付周某刚自2018年9月至实际还清借款本金之日止的利息；二、李某鑫对上述第一项A公司的给付义务承担连带责任，李某鑫承担保证责任后，有权向A公司追偿……”。A公司提起上诉，天津市第一中级人民法院，驳回上诉，维持原判。

上述判决生效后，经周某刚申请，天津市武清区人民法院执行裁定书，载明：“执行中查明，被执行人A公司名下无证券、保险、不动产、车辆等财产登记信息，被执行人李某鑫名下无证券、保险、不动产、天津市住房公积金等财产登记信息。执行中，本案依法扣划查明的二被执行人名下银行存款3125.99元并转为本案执行费，二被执行人名下仅余零星银行存款，本案已冻结被执行人名下银行账户。裁定如下：终结本次执行程序。”

2.周某刚以a公司（以下简称a公司）、李某鑫为被告起诉至天津市武清区人民法院，要求：判令a公司向周某刚偿还借款本金3000000元及剩余未支付利息；判令李某鑫对a公司应付本息承担连带还款责任；天津市武清区人民法院经过审理，“判决如下：一、a公司于本判决生效之日起十日内归还周某刚借款本金300万元，并按每月4万元的利息标准偿付周某刚自2018年9月至实际还清借款本金之日止的利息；二、李某鑫对上述第一项a公司的给付义务承担连带责任，李某鑫承担保证责任后，有权向a公司追偿……”。a公司提起上诉，天津市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。

上述判决生效后，经周某刚申请，天津市武清区人民法院执行裁定书，载明：“本院受理本案后，向被执行人发出执行通知书，责令其限期履行义务，但其仍未按期履行。执行中查明被执行人李某鑫名下车辆申请人申请不予查封，经查二被执行人名下暂无可供执行的银行账户存款、网络银行存款、房产、公积金、证劵等登记财产，并依法向二被执行人发出限制消费令，并将其纳入失信被执行人名单，现申请人申请终结本次执行程序……裁定如下：终结本次执行程序。”

庭审中，就上述两个执行案件，李某鑫认可其名下车辆被查封，但是没有执行，其在执行阶段未主动履行义务。

二、关于涉案房屋

坐落于北京市丰台区一号房产（以下简称涉案房屋）于2017年7月13日登记所有权人为李某鑫，登记原因是已购公有住房买卖；于2019年9月5日转移登记至李父名下，登记原因是存量房屋买卖。李某鑫与李父就涉案房屋买卖签署的《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格是170万元，买受人应当于2019年8月30日前向出卖人支付。庭审中，李某鑫与李父一致认可，涉案房屋170万元的房款未支付过。

2017年4月18日，买受方李某鑫与出售方刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋成交总价613万元，李某鑫应于当日支付定金5万元，于2017年5月20日前交付人民币300万元，于产权过户前3日交付108万元，于产权过户前3日交付150万元，另拟贷款金额50万元。

2017年4月18日，乙方李某鑫与甲方刘某、丙方中介公司签署《居间服务合同》，约定就涉案房屋买卖，乙方向丙方支付居间服务费115857元。

中介公司消费记录显示，李母通过其名下银行卡于2017年4月25日刷卡支付115857元。同日，中介公司出具了《收据》，载明收到涉案房屋服务佣金115857元，交款人处李母签字。

李母通过其名下银行账户分别于2017年4月18日、2017年5月17日、2017年7月13日向刘某名下银行账户转账5万元，295万元、49900元。

李母通过其名下银行账户分别于2017年7月12日向资金监管账户转账150万元，于2017年7月13日向中介公司名下账户转账108万元，李母称，上述均系向刘某支付涉案房款。另有100元系现金交付。

2017年7月27日李某鑫与银行签署《个人购房借款及担保合同》，约定李某鑫从刘某处购买涉案房屋，向银行办理二手房抵押贷款50万元，贷款期限300个月。

李母通过其名下银行账户向李某鑫名下银行账户转账。

2018年03月13日，银行出具的《个人贷款结清证明书》。李母还曾经购买过房屋内物品。

另查，李父系李某鑫之父，李母系李某鑫之母，曾系李父之妻。李父与李母的户口簿显示，李父与李母两人于2017年4月17日就离婚进行户籍登记事项变更。

庭审中，周某刚认可发生涉案债权时李某鑫未对其提及过涉案房屋。

 

裁判结果

驳回原告周某刚的全部诉讼请求。

 

房产律师点评

《民法典》规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”本案中，李某鑫对周某刚负有债务的事实已经民事判决书予以确认，周某刚有权依照生效判决向李某鑫主张权利。周某刚以李某鑫以不合理低价转让涉案房屋的行为损害了其债权为由诉至法院，李某鑫与李父一致认可就涉案房屋转让未支付费用，故本案实际是债权人请求人民法院撤销李某鑫将涉案房产无偿转让给李父的行为。债权人撤销权制度的立法目的在于通过赋予债权人对债务人损害债权行为的撤销权，恢复债务人的责任财产。本案争议焦点即李某鑫将涉案房产转让给李父的行为是否为无偿性质。对此，综合双方诉辩称及在案证据，评析如下：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。李某鑫与李父辩称涉案房屋系以李某鑫名义购买，并非李某鑫名下财产，应当提交证据佐证。李父和李某鑫提交了李某鑫购买涉案房屋的合同、付款凭证、银行转账记录等。根据在案证据，购买涉案房屋的房屋中介费、涉案房屋首付款均系李某鑫母亲李母银行账户支付，房屋中介费收据上亦载明李母系付款人。且涉案房屋抵押贷款扣款及还清贷款期间，李母均通过其银行账户向李某鑫名下用于偿还涉案房屋抵押贷款的扣款账户转入相应的款项，金额和时间与抵押贷款的还款相近，涉案证据足以证明涉案房屋抵押贷款的本息亦系李母将款项汇入李某鑫还款账户后归还涉案房屋贷款。

李父亦提交了购入涉案房屋时李母购买家具家电的合同，载明的收货地址亦系涉案房屋。《有线电视网络股份有限公司客户确认单》亦显示客户名称李父和地址系涉案房屋。上述证据足以认定李某鑫与刘某签署涉案房屋买卖合同时，实际支出购房款和该房屋的实际使用人均不是李某鑫。周某刚亦认可发生债权时李某鑫未提及过涉案房屋，其亦未将该涉案房屋作为其债权实现的合理信赖，比较两方证据，李父的证据更优势，故李某鑫将涉案房屋转让给第三人李父行为并非系为使其财产减少而损害债权人利益的行为，不认定该行为系李某鑫无偿转让其财产，故对原告周某刚的诉讼请求，法院不予支持。