北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

原告罗某贵、景某、罗某甄向本院提出诉讼请求：1.依法分割原被告拆迁安置的三套房产，分别位于北京市昌平区A镇B室、北京市昌平区A镇C室、北京市昌平区A镇D室；2.判令本案的诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告罗某贵系被告罗某强与齐某华之子，罗某贵与景某系夫妻，仅育有一子罗某甄。原被告均系昌平区A镇E村村民，2001年原被共同建造、居住的E村F号、G号宅院及房屋拆迁，共计拆迁补偿款、拆迁补助费668744元。依据E村安置政策每人安置60平方米，罗某甄系独生子女，可多享受20平方米待遇。

根据拆迁安置政策原被告利用拆迁款购置本案的三套安置房300多平米，安置房交付后原告三人仅使用一套85平方米的房产，其余房产一直由父母支配使用。现由于原告罗某甄已经到结婚年龄却无房居住，为了明确房产的权属，依法提起诉讼。

 

被告辩称

被告罗某强、齐某华共同辩称，拆迁款共67万元，买房子花了398424元，还剩27万元，给了原告20万元，我们两个拿了7万元。涉案院落的房屋是我们盖的，原告没有出过钱，也没有给过生活费。三套房屋都是罗某贵办理的手续，但是北京市昌平区A镇C室是给罗某芳的，北京市昌平A镇D室是我俩先住着，北京市昌平A镇B室是罗某贵的，百年之后也是给罗某贵，我孙子身体不太好，我肯定也会考虑儿子的利益。

被告罗某芳辩称，我尊重父母的意见，拆迁的宅基地上房屋没有原告的，我现在居住的C号房屋，其中下层82平方米是父母出资买的，上层是我自己出资买的，不占平米数，只要花钱就能买，现在已经出租，一部分租金也给了原告。房屋不是结婚的必要条件，孩子结婚不是必须要房子。关于原告主张的三套房产，家庭成员已经有了内部约定，现原告要求重新分割，没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。

 

法院查明

罗某强与齐某华系夫妻关系，二人生育了罗某贵、罗某芳两名子女。罗某贵与景某系夫妻关系，二人于1997年7月11日生育一子罗某甄。

双方争议的院落位于北京市昌平区A镇E村F号、G号。庭审中，原被告双方均表示F号、G号系一处宅基地，但分了两户。1993年，涉案院落颁发了集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为罗某强，用地面积299平方米，建筑占地178.9平方米。

庭审中，罗某强、齐某华、罗某芳主张涉案院落系罗某强的祖宅，原有北房3间，罗某强与齐某华在1984年翻建北房5间，于1985年新建西房3间，于1987年新建东房3间，2001年新建南房3间，2002年在北房又接了5间房屋，拆迁时共计19间房屋，只有罗某贵在建设东房、西房、南房以及新接的北房时出力了，但没有出资行为。

罗某贵、景某、罗某甄对房屋的建设情况认可，但主张建设东房、西房、南房以及新接的北房时罗某贵均有出资出力，所有北房贴的墙砖均系罗某贵和景某出资购买。

经查，罗某贵、景某、罗某甄原系F号院的农业户口，后于2005年7月17日迁入A镇B室。罗某强原系G号院的非农业户口，齐某华原系G号院的农业户口，后二人将户口迁入A镇D室；罗某芳系东城区H胡同的非农业户口。拆迁前罗某强、齐某华、罗某贵、景某、罗某甄五人一直居住在涉案院落中。

另查一，2002年，A镇E村实施旧村改造。2002年8月16日，E村委会发布《致全体村民的一封信》，其中第三条新住宅楼户型、格局、构造记载，有二室一厅一卫，82.2平米+（复式层119.52平米）；三室一厅二卫，119.5平米+（复式层156.5平米）；三室二厅二卫，139平米+（复式层191）平米；顶层有复式层。

第四条新村楼房售价，一层1100元/平米，二层1200元/平米，三层1300元/平米，四层1250元/平米，复式层为1000元/平米（不在购楼面积里）。

第五条村民购房，下列人员有购房资格，每人享有60平米住房面积：1.“在E村有正式户口和房产的本村村民”，户口在外的学生（本村子女户口必须由村里直接转入学校的）……8.登记楼房时夫妻之间合并登记，父母和儿女之间合并登记。对平米不足的直系亲属之间，可以相互调节平米数，邻里之间不能调节，调节双方到村委会登记。

第六条，经村委会决定：1.独生子女和大龄未婚的独生子女，多享受20平米的购房面积，以独生子女证为准，以本村户口为准，价格按楼层计算……

2002年11月28日，罗某强（乙方）与E村委会（甲方）签订《房屋预售合同》，约定乙方自愿购买甲方E村的房屋，建筑面积为306.48平方米，预售房屋价款合计398424元。

2002年12月2日，罗某贵（被拆迁人、乙方）与I公司（拆迁人、甲方）签订《拆迁补偿协议书》，约定拆迁院落为F号、G号，乙方在拆迁范围内有正式房屋19间，建筑面积251.74平方米，用地面积299平方米。乙方现有注册并具有长期住房人口5人，即罗某贵、齐某华、景某、罗某甄、罗某强。

被拆迁房屋所在地区基准地价为930元/建筑平方米，基准房价为500元/建筑平方米。乙方房屋的区位价补偿款共计404002.42元，房屋重置成新价补偿共计138758元，附属物53208元，以上拆迁补偿款合计595968元。

关于拆迁补助费：1.搬家补助费15元/建筑平方米，计3776元。2.提前搬家奖励费7000元，2户计14000元。3.协议拆迁补助费10000元，2户计20000元。4.周转费每人7000元/年，5人共35000元。合计拆迁补助费72776元。

乙方在双方签订本协议之日起15日内（12月17日），腾空房屋将钥匙交予甲方，甲方将拆迁补偿款、拆迁补助费合计668744元，扣除乙方购买回迁用房款398424元，余款270320元，向被拆迁人开具领款凭证，由被拆迁人自行到指定的银行领取。

后罗某强领取了拆迁补偿款、拆迁补助费共计270320元。庭审中，原被告双方均认可罗某强、齐某华给了三原告拆迁补偿、补助款20万元，罗某强、齐某华留了70320元。

2004年12月28日，罗某强（乙方）与E村委会（甲方）签订《补交房屋款协议》，约定乙方原登记房屋面积为306.48平方米，每平方米为1300元，共计房屋款为398424元，现乙方实际房屋面积为353.93平方米，超出原登记房屋面积47.45平方米，共欠甲方房屋款24880.5元。后罗某芳于2005年1月3日支付购房款24880.5元。

另查二，涉案院落因拆迁获得三套房屋并于2004年年底交付，分别为北京市昌平区A镇B室（登记人为罗某贵，面积85.45平方米，现由罗某贵、景某、罗某甄居住使用）、D室（登记人为罗某贵，面积139.88平方米，现由罗某强、齐某华居住使用）、C室（系复式层，登记人为罗某贵、罗某芳，一层面积81.87平方米，复式层为46.73平方米，现由罗某芳出租）。

庭审中，原被告均认可罗某强、齐某华、罗某贵、景某、罗某甄每人享有60平方米的住房面积，因罗某甄系独生子女，故多享受20平方米的购房面积，五个人可以认购的面积为320平方米，但因没有正好能满足平米数的房屋，所以实际仅认购了307.2平方米，相应的购房款已经在拆迁补偿协议中予以扣除，C室复式层46.73平方米的购房款系罗某芳单独出资购买，不包含在拆迁可认购的面积中。

另查三，经询问，原被告各方均表示对于拆迁补偿款、拆迁补助费的分割及已经扣除的购房款均无争议，本案的争议点仅为涉案三套房屋的分割问题。

罗某强、齐某华表示2002年拆迁款数额确定后准备给罗某芳10万元，不再给罗某芳房屋，罗某贵夫妻不同意后，就准备给罗某芳一套房屋，不管三原告是否同意，最终就是将C室赠与给罗某芳了，并向法庭提交了罗某贵手写的材料和2021年8月10日补签的《赠与协议书》。

其中，罗某贵手写材料的内容为“C室归罗某芳所有同意”，落款为“罗某贵，2013年4月8日”；2021年8月10日《赠与协议书》的内容为：“经双方同意，我们自愿将我们出资购买的北京市昌平区A镇C室的一套楼房赠与我们的女儿罗某芳。赠与人为罗某强、齐某华，受赠人为罗某芳。”

罗某贵对手写材料的真实性认可，但表示当时因母亲病重刚出院，罗某芳找父母吵闹要求确定把父母的房屋给她，母亲又患有抑郁症，无奈之下才写的纸条，当时就没想将房屋给罗某芳，纸条内容不是其真实意思表示。三原告均表示景某和罗某甄对于罗某贵写纸条的事情不知情，直到开庭才知晓。

庭审中，罗某强、齐某华、罗某芳、罗某贵均表示罗某贵写纸条时仅有罗某贵、罗某强、齐某华在场。对于罗某强、齐某华的赠与行为及《赠与协议书》，三原告均不认可，称涉案三套房屋系罗某强、齐某华、罗某贵、景某和罗某甄五人的共同财产，由五人共同享有使用，房屋尚未分割，在没有经过五人共同同意的情况下，不能将房屋任意分配，亦不能将房屋赠与罗某芳。

另查四，庭审中，原被告各方就涉案三套房屋的市场价值达成一致，即昌平区A镇B室的房屋市场价值为171万元，D室的房屋市场价值为277万元，C室的房屋一层为163万元，复式层为93万元。

另查五，本院依法对罗某芳的爱人姜某进行了询问，姜某表示不参加诉讼，C室复式层系罗某芳和姜某共同出资购买，如果法院判决复式层的权属，同意将该复式层判给罗某芳，无需写其名字；关于C室的一层部分，系罗某强、齐某华赠与罗某芳的，没有姜某的份额。经询问，罗某贵、景某、罗某甄表示不要求法院对其各自享有的拆迁利益进行分割。

 

裁判结果

一、位于昌平区A镇C室一层部分由罗某强、齐某华居住使用，复式层由罗某芳居住使用；

二、位于昌平区A镇B室、昌平区A镇D室由罗某贵、景某、罗某甄居住使用；

三、罗某贵、景某、罗某甄于本判决生效之日起十日内给付罗某强、齐某华房屋折价款666600元；

四、驳回罗某贵、景某、罗某甄的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案中，因原被告各方对于拆迁补偿款、拆迁补助费的分割及已经扣除的购房款均无争议，据此，本案的争议焦点为：一、罗某强、齐某华赠与罗某芳C室一层部分是否有效；二、如罗某强、齐某华的赠与行为无效，涉案三套房屋应如何分割。

关于争议焦点一，罗某强、齐某华赠与罗某芳C室一层部分是否有效一节，虽然原被告各方均已经居住使用案涉三套房屋，但各方就三套房屋的分割问题一直存在争议，在三套房屋作为家庭共有财产尚未明确分割的情况下，罗某强、齐某华便将C室一层部分赠与罗某芳，且对于二人的口头赠与行为，其并未提供充分的证据证明景某、罗某甄已经知晓。

对于二人的书面《赠与协议书》，三原告亦不知情，故现有证据不足以证明景某、罗某甄对于罗某强、齐某华的赠与行为予以追认，因此罗某强、齐某华对于C室一层部分的处分为无权处分，损害了景某、罗某甄的合法权益，对于罗某强、齐某华的赠与行为应认定为无效。但C室的复式层，原被告各方均认可系罗某芳购买，故应认定该复式层应由罗某芳居住使用。

关于争议焦点二，涉案三套房屋应如何分割。本案中，根据拆迁政策，享有购买回迁房资格的人有罗某强、齐某华、罗某贵、景某、罗某甄五人，因此法院认为因拆迁给予各购房人的认购面积归各购房人享有为宜。

因涉案三套房屋尚未办理房屋所有权登记，罗某强、齐某华、罗某贵、景某、罗某甄实际选取的房屋面积未占用全部可认购面积数值，故法院在分割涉案三套房屋时综合考虑各购房人的应认购面积占比、房屋实际居住使用情况，确认位于昌平区A镇C室一层部分由罗某强、齐某华居住使用；位于昌平区A镇B室、昌平区A镇D室由罗某贵、景某、罗某甄居住使用。

罗某贵、景某、罗某甄给付罗某强、齐某华相应的房屋折价款。关于房屋折价款的数额，法院综合考虑诉争房屋的基本情况、各方当事人对于房屋市场价的意见等因素酌情确定由罗某贵、景某、罗某甄给付罗某强、齐某华房屋折价款666600元。