北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

陈某果向本院提出诉讼请求：1.请求确认陈某东与北京市延庆区A镇B村股份经济合作社（以下简称“B村合作社”）签订的《A镇B村新农村建设项目宅基地补偿协议书（房屋安置）》中279.36平方米的安置房归陈某果所有；2.属于陈某果的406345元安置补偿费的60%即243807元归陈某果所有。

事实与理由：陈某果在北京市延庆区A镇B村拥有宅院一处，院内建有北房三间，东西房各两间。该宅院是1966年陈某果父母为其与其兄陈某超分家所得。当时陈某果分得D号祖宅一处（即本案诉争宅院），陈某超分得E号祖宅一处，院内有南房两间半、西房三间。

分家后，陈某超全家到E号宅院居住，陈某果和父母三口在D号宅院居住。2000年，陈某超之子陈某东暂借陈某果宅院里临街空地新建了三间小卖部，之后陈某东购买了陈某果东邻陈某邱家的宅院。2017年初，B村合作社启动新农村建设腾退补偿项目，陈某果宅院在腾退范围之内。

腾退初期，B村合作社宅基地认定组、腾退评估测绘等单位对陈某果宅院权属、四至、面积等情况进行了认定，陈某东对该宅基地认定结果也无异议。腾退中期，B村合作社对本村宅基地房屋拆迁进行了公示公告，陈某果在公示被腾退人员名单内。

腾退后期，上级部门审核后下发给陈某果与B村合作社的《A镇B村新农村建设项目宅基地补偿协议书》。2017年7月31日，陈某果按照B村合作社规定的签约时间去签订拆迁补偿协议，但被以陈某果与陈某东有纠纷为由拒绝。

之后陈某果将陈某东诉至法院，在诉讼过程中得知陈某东与B村合作社在2017年8月9日签订了补偿协议书，将陈某果宅院划在其补偿范围之内，且已将陈某果宅院内的房屋全部拆除，现补偿款和安置房已经被陈某东全部占有，故提起诉讼。

 

被告辩称

陈某东辩称，不同意陈某果的诉讼请求。陈某东和章某才是诉争宅院拆迁利益的共同共有人，陈某果无权主张分割诉争宅院的拆迁利益。陈某果的户籍在1975年就因招工农转非迁走了，早已经不再是B村集体经济组织的成员，因此无权享有拆迁利益。

陈某果所诉与事实不符。陈某超、陈某果父母陈某春和符某，二人生前在A镇B村有房产和闲置宅基地各一处。1975年陈某果就因招工到城里工作，婚后由陈某春、符某、陈某超出资为其在城区购买楼房，陈某果夫妻长期在城区居住和生活。

陈某超同父母陈某春和符某一起在B村居住生活，照顾父母的起居直至去世。二老生前将位于A镇B村的房产和村南的一处院子赠与陈某超，对此陈某果也同意。事实上，陈某春、符某与陈某超于1989年所达成的口头分家协议已经全部履行完毕。

2000年春，陈某东清除涉案宅院里的垃圾以供盖房之用，并独自出资新盖了北房三间、西房四间、南房三间半。后来，陈某东又购买了本村村民陈某家的房屋才形成现在的北房六间、西房四间、南房七间，与章某共同开办农家院。

陈某果退休之后，在延庆区F小区居住生活，对此并未提出任何异议，直至2017年拆迁。此外2017年2月12日上午，由B村委会及拆迁办共同委托的测量部门到陈某东家进行实地测量面积，期间陈某果与其妻来到现场，还与陈某东的弟弟发生了冲突，因当时很乱，陈某果就在宅基地认定结果单上签上了自己的名字，这份认定结果单是摸底的，并没有有关部门的盖章确认，只是摸底测量。

上午时候陈某果还在评估现场勘察表上慌乱签字。陈某东向拆迁部门领导们反映陈某果上述行为，得到答复此次仅是测量摸底，尚未审查确定，即使陈某果签字，也是无效的。综上所述，陈某果的主张既无事实根据也无法律依据，应当依法驳回。

 

法院查明

陈某果与陈某东系叔侄关系，陈某超系陈某东之父，陈某春和符某（均已去世）系陈某超、陈某果父母。陈某果户口原登记于北京市延庆区A镇B村，上世纪七十年代其户籍迁出B村，现为非农业户口。

陈某果称涉案宅基地系祖宅，建有北房三间、东西配房各两间，父母在大约1966年分家将该处宅院分配给自己，因其长期不在村里居住，由其侄子陈某东在该宅院居住，此后陈某东未经陈某果同意将涉案宅基地上的房屋拆除，并新建了房屋。陈某东对陈某果以上所述不予认可。

2000年陈某东在涉案宅基地上建南房三间开办小卖部，2005年在涉案宅基地建北房三间、西房四间，开办农家院。2017年A镇B村进行新农村建设，2017年8月9日，甲方B村合作社与乙方陈某东签订补偿协议书，就拆迁补偿事宜约定如下：

被腾退宅基地位于B村，认定宅基地面积为853.83平方米，认定建筑面积545.54平方米，利用住宅经营房屋建筑面积为400平方米，预选安置面积597.68平方米。补偿金额包括：

1.房屋结构、装饰及设备附属物腾退补偿费1516193元；2.奖励费200000元；3.其他各项补偿费合计560537元，具体包括临时安置费215165元（597.68平方米×20元×18个月）、搬迁费21822元（545.54平方米×40元）、设备移机费3550元、停产停业综合补偿费320000元，合计各项腾退补偿、奖励费及补偿费共2276730元。

陈某东预选安置房面积为597.68平方米，需支付1374664元安置房预留款，剩余902066元补偿款应支付给陈某东。陈某东应在2017年8月31日前完成搬迁。落款处有合作社公章并有社长人名章，乙方为陈某东签字。2017年11月，涉案宅基地上的房屋被拆除。现上述补偿款均被陈某东领取，安置房已建成交付，陈某东共取得六套安置房。

2017年8月22日，陈某果以共有物分割为案由将陈某东诉至本院，请求确认陈某东与B村合作社签订的补偿协议书中279.36平方米的安置补偿面积归陈某果所有并支付陈某果406345元补偿款。2019年7月17日，陈某果以案由错误为由申请撤诉，同日本院作出G号民事裁定书，准许撤诉。

2018年5月21日，陈某果以确认合同无效为由将陈某东与B村合作社诉至本院，要求确认双方签订的补偿协议书无效。同年11月21日，本院作出C号民事判决书，驳回了陈某果的诉讼请求。该判决现已生效。

本案在审理过程中，陈某果为证明涉案拆迁利益有自己的份额提供了《评估现场勘察表》及宗地图、宅基地认定结果单、《北京市集体土地房屋拆迁补偿价格结果通知单》及陈某果的补偿协议书，上述材料均没有B村或合作社或者评估公司签章。

陈某果的补偿协议书与陈某东所签协议同为格式文本，协议上印有“复核专用章”字样，合同乙方为陈某果，合同载明陈某果腾退宅基地面积为399.08平方米、建筑面积297.28平方米，腾退补偿、补助及奖励费等合计1048873元，预选安置房面积279.36平方米，扣除642524元安置房预留款后得406345元。该协议落款处甲乙双方未盖章、签字。此外陈某果还提交了拆迁公示表，明确有陈某果名字。

对于上述材料，陈某东均不认可。此外陈某果还提交了2017年3月27日与陈某超的通话录音及证人证言，以此证明陈某超认可涉案宅院中有陈某果七间房屋（三间北房、两间西房、两间东房）、陈某超之妻电话告知陈某果村里要拆迁、陈某超之妻与陈某果商量让陈某东在涉案宅院建南房开小卖部、陈某东私自拆除涉案房屋而非自然坍塌之事实。

陈某东对录音真实性表示认可，但认为当时陈某超年事已高，听力下降，通话过程也有引导性，陈某超身体也有疾病。陈某东提交B村委会证明和证人证言，证明村委会已将涉案宅基地分给自己、涉案宅基地房屋为自然坍塌。陈某果不予认可，认为村委会证明只是证明陈某东在涉案宅基地上建造了房屋、原房屋是由陈某东私自拆除。另查，陈某东原本村内宅基地已经变卖给其他村民。

 

裁判结果

一、陈某东与北京市延庆区A镇B村股份经济合作社签订的《A镇B村新农村建设项目宅基地补偿协议书（房屋安置）》中所得的补偿款，其中157358元补偿款归陈某果所有；

二、陈某东与北京市延庆区A镇B村股份经济合作社签订的《A镇B村新农村建设项目宅基地补偿协议书（房屋安置）》中所得的安置房，其中279.36平方米安置房归陈某果所有；

三、驳回陈某果的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案争议焦点在于陈某果是否有权分割陈某东取得的拆迁利益。根据陈某果与陈某超通话记录可证实陈某果确实分得了老宅，宅院内建有北房三间、东西房各两间，陈某东虽持否定态度，但其对此的质证意见不足以推翻陈某超、陈某果通话确定的事实。

陈某东主张陈某果的房屋早已自然坍塌，但结合庭审查明的事实、陈某果与陈某超通话录音以及村民证明，从高度盖然性角度出发，可以认定涉案宅院房屋系陈某东未经陈某果同意私自拆除。关于陈某东与B村合作社签订的补偿协议书，虽然认定有效，但并不妨碍权利人在补偿协议书范围内主张权利。

陈某果系原来在村中合法取得的宅基地及房屋，房屋产权至拆迁前没有变化，且也经该村宅基地认定机构公示，故陈某果仍可享有房屋权利和宅基地权利。陈某东已经变卖自家宅基地，根据土地管理法的规定，陈某东不能再行分得宅基地，且村委会证明也仅证明陈某东在涉案宅基地上建造房屋，并无相关宅基地批示。

综上，陈某东与B村合作社签订的补偿协议书中涉案宅基地使用权及房屋应归陈某果享有和所有，陈某东应在补偿协议书范围内分割出属于陈某果的份额。

具体双方宅基地面积、原房屋归属、安置房面积、补偿款分配问题，结合双方的补偿协议书确认。宅基地面积及原房屋归属、安置房面积：陈某东补偿协议书确认宅基地总面积为853.83平方米，其中陈某果补偿协议书确认陈某果的宅基地面积为399.08平方米，可得陈某东的宅基地面积为454.75平方米。

陈某东补偿协议书确认房屋总面积为545.54平方米，陈某果补偿协议书确认陈某果宅基地范围内房屋面积297.28平方米，其中南房三间（即小卖部）为陈某东经陈某果同意所建，建筑面积84.7平方米，房屋归陈某东所有，陈某东未经陈某果同意私自拆除其他房屋而重建的房屋，相关权利应归属陈某果，故陈某果房屋面积为212.58平方米，陈某东房屋面积332.96平方米。陈某果安置房面积为279.36平方米、陈某东安置房面积为318.32平方米。

各项补偿款依法分配陈某果应得补偿款799886元，扣除279.36平方米安置房预付款642528元，最终应得157358元；陈某东在其因拆迁所得安置房中，建筑面积为279.36平方米的安置房归陈某果所有。