北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

原告齐某末向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告拆迁补偿款272713.75元（原告应得拆迁补偿款436703.75元-购房款163990元=272713.75元）；2.判令坐落在昌平区A镇B号楼房一套（51.9平方米）归原告所有；3.判令被告支付原告房屋折价款160400元；4.诉讼费由被告负担。

事实和理由：原告与被告贺某兰原系夫妻关系，双方因感情不和，于2018年9月27日经法院调解离婚。马某系贺某兰之女。原告与贺某兰于2001年登记结婚，马某尚未成年，原告与被告贺某兰共同抚养马某直至其大学毕业参加工作。

原告与被告贺某兰婚后，原告的工资全部交予其掌管和支配，在婚姻关系存续期间双方于2003年6月在位于北京市昌平区C号院内新建南房两间，于2008年3月将院内房屋拆除后新建二层楼房一栋。楼房建成后实际由原告和贺某兰居住使用，马某与林某如并未在该院居住，该房部分用于出租，租金也实际由贺某兰收取管理。

2010年10月，上述房屋被拆迁，原告亦为拆迁对象，被告贺某兰代表全家签订了拆迁协议，所有拆迁款均由被告贺某兰一人掌管。2014年取得回迁安置房以后，全部房屋均登记在贺某兰和马某名下。现原告诉至法院，请求判如所请。

 

被告辩称

被告贺某兰、马某、林某如共同辩称，一、原告已经以明示的行为放弃了诉争拆迁利益，本案中齐某末和贺某兰的共有部分，已经分割完毕。本案的案由虽然是分家析产纠纷，但实质上还是齐某末和贺某兰双方离婚后导致的财产分割问题。贺某兰和齐某末已于2018年9月27日经法院调解离婚。双方在2018年9月27日的调解笔录中“均已明确无夫妻共同财产。”

在离婚财产分割时，齐某末在明知婚姻关系存续期间因拆迁获得相应拆迁利益的情况下，并未提出任何异议，并未提出拆迁补偿款和拆迁房屋居住权的诉讼请求。由此可见，其认可拆迁款和拆迁房屋和自己无关的事实。故其以分家析产为由主张分割财产，于法无据，应当予以驳回。

齐某末以明示的行为放弃了诉争拆迁利益。2014年《选房确认协议》第三条记载：经乙方与全体家庭成员协商一致，共同确认房号及产权人。此时，齐某末已知晓协议内容以及确认的产权人，并没有提出任何异议。即，其对于产权人的确定是认可的。且在双方离婚时，齐某末亦未提出任何主张。

原告要求分割拆迁补偿款的诉讼请求，没有事实和法律依据。涉案被拆迁房屋系贺某兰和马某二人共同共有，与原告无关。涉案被拆迁房屋原系贺某兰和马某洪的夫妻共同财产。在马某洪去世后，该房屋由贺某兰和马某继承，属于二人的共同共有财产。

2008年翻建时，使用了原房屋的老料，并使用了马某洪的抚恤金7万元，从性质上仍属于贺某兰和马某共同共有，故该房屋及附属物的补偿款应该归贺某兰和马某所有。另外，原告是非农业户口，非农业户口不可能享有宅基地的地价补偿。

原告对翻建房屋不存在任何贡献。齐某末和贺某兰于2001年结婚后，一直抱病在身，且齐某末提前买断退休，当时每月才500多的月退休工资，完全入不敷出。齐某末关于D号房屋虽然处于出租状态，但租金均被其婚生女拿走，对房屋翻建不存在任何贡献，该翻建房屋及相应拆迁补偿款与齐某末无任何关联。拆迁补偿款应当先析出马某的共有份额，并综合考虑各方对该房屋的出资贡献。

房屋拆迁补偿款已经被双方在拆迁安置后的合理开支覆盖，拆迁补偿款已经没有剩余。关于安置房分割问题。根据《E区宅基地房屋拆迁安置房购买实施方案》第四条“1、宅基地被拆迁人，可享受人均40平方米的安置房购买面积，并按统一价格2000元/平方米计算；2、每宗宅基地享受40平方米的安置房购买面积，并按统一价格2000元/平方米计算”。

第五条“1、凡具有安置房购买资格的被拆迁人，夫妻双方必须合并登记购房；2、三代以内直系血亲之间可以互相拆借安置房购买面积；3.在拆迁奖励期内怀孕的未出生孩子可以享受40平方米回迁安置房”之规定，可知：

(1)马某将安置房屋40平方米的面积拆借给马某化，加上林某的面积，选房面积调整为280平方米。

(2)因夫妻双方必须合并登记购房，且齐某末作为户口不在被拆迁宅基地内的，只能获得40平方米的拆迁安置面积。所以，齐某末与贺某兰仅享有一套两居室，即F号房屋（面积82.25平方米）。

(3)马某与林某如合并登记享有一套两居室，即K号房屋（面积83.2平方米）。

(4)马某化拆借的40平方米与马某洪的宅基地合起来享有一套两居室，即G号房屋（面积82.25平方米)。

(5)林某个人享有一套一居室，即H号房屋（面积51.9平方米）。

本案中一居室，即H号房屋（面积51.9平方米)就是专属于林某所有的，至于超出的面积亦应由林某单独所有，并按照超出部分面积每平方米2100元的标准支付，与其他人无关，更与齐某末无关。

因为选房户型原因，导致面积超出，此超出面积系给予当地村民的优惠政策，齐某末不属于该村村民。因此，不应当享受超出面积的优惠政策，只享有40平方米的面积优惠。

涉案房屋未取得不动产所有权证书即不具备分割确权的情况，只能暂时判决齐某末享有某套房屋的居住使用权。被告同意对齐某末的享有的40平方米优惠面积予以折价补偿，但应当扣除被告垫付的每平方米3500元的购房款以及齐某末花费的超出应获得的补偿款部分。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告马某化、林某与被告贺某兰的答辩意见一致。

 

法院查明

马某洪与贺某兰原为夫妻关系，二人生育一女马某。马某与林某如系夫妻关系，林某系二人之子。齐某末与贺某兰于2001年8月16日登记结婚，于2018年9月27日经法院调解离婚。马某洪与马某化系兄弟关系。马某洪去世时其父母已先于其去世。

北京市昌平区C号院集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为马某洪。2010年10月1日，贺某兰（乙方）与I公司（甲方）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》及《昌平区E区土地一级开发项目拆迁安置房认购协议书》，内容为：

被拆迁房屋坐落于北京市昌平区，宅基地面积为67.73平方米，被拆迁房屋的建筑面积为139.68平方米；乙方家庭成员在拆迁范围内有户口的共2人，其他2人，分别为贺某兰、齐某末（户口未迁入）、马某、林某如（户口未迁入）。

甲方支付乙方房屋及附属物拆迁补偿、补助款共计人民币1367455元，其中包括宅基地区位补偿款309600元、房屋及附属物补偿款215225元、提前搬家奖10000元、工程配合奖30000元、周转费43200元、停产停业综合补助费56000元、搬迁补助费2095元、空调800元、电话235元、有线300元、大病50000元、承诺签约奖100000元、拆迁促进奖400000元、提前签约奖150000元。

乙方可认购的安置房面积共计240平方米，其中购买单价为2000元/平方米的为160平方米，购买单价为3500元/平方米的为80平方米，因户型原因超出的面积为10平方米，购买单价为2100元/平方米。

乙方选择一居室1套（面积约为50平方米）、二居室一套（面积约为80平方米）、三居室一套（面积约为120平方米）；购买安置房需交纳的房款金额为621000元，乙方购买安置房需交纳的总金额，在甲方应付给乙方的拆迁补偿款中抵扣，差价款746455元。上述协议所附的《评估结果通知单》和《北京市房屋估价表》上所记载的拆迁房屋面积为139.68平方米，平面草图显示为二层楼房一栋。

2010年10月1日，贺某兰与马某化签订一份《拆借证明》，内容为：马某化自愿放弃J号宅基地40平方米的安置房购买面积，拆借给贺某兰宅基地。

2010年10月1日I公司（甲方）与贺某兰（乙方）签订《补充协议书》，约定：为了保留乙方未出生家庭成员（胎儿）的份额，甲方同意确认胎儿的购房资格；胎儿可认购的房屋面积为40平方米，购房单价为每平米8000元，甲方同意胎儿认购一套一居室房屋，因户型原因超出部分面积为每平米2100元。

《昌平区E区土地一级开发项目拆迁安置房认购协议书》第一条第三款变更为乙方可认购安置房面积共计280平方米，第一条第四款变更为乙方选择一居室1套（面积约为50平方米）、二居室三套（面积约为80平方米），第二条第一款和《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》第五条第一款变更为拆迁补偿补助款总额共计1367455元，乙方认购回迁安置房需交纳的购房款为941000元，差价款为426455元。

协议签订后，贺某兰实际领取了前述拆迁安置补偿款。林某出生后，I公司退还购房款24万元（40平方米*6000元/平方米）。

2014年12月23日，I公司（甲方）与贺某兰（乙方）签订《选房确认协议》，约定乙方确认以下房号及产权人：F号（面积82.25平方米，产权人为贺某兰、马某）；G号（面积82.25平方米，产权人为马某化）；H号（面积51.9平方米，产权人为林某）；K号（面积83.2平方米，产权人为马某）。

经询问，贺某兰、齐某末认可二人婚后共同居住于C号院内，该院内被拆迁的二层楼房建于2008年5月，马某于2008年7月大学毕业参加工作；齐某末为居民，原为建筑公司职员，2006年退休，退休金原每月1000余元，但每年递增；贺某兰为农民，自己在被拆迁院落从事服装加工，并注册了服装加工店。

关于房屋建设情况，贺某兰称盖二层楼时曾使用部分原房屋材料，但齐某末对此不予认可。贺某兰提交村委会出具的《证明》一份，证明马某洪于1999年因工伤死亡，相关单位赔偿马某6万元抚养费，2008年翻建房屋时，使用了该笔款项及利息共计7万元，故应视为翻建房屋时马某出资。齐某末对此不予认可。另，马某与林某如为居民户口。

一审审理中，贺某兰向法庭提交拆迁至今的家庭消费明细，用以说明拆迁所获得的拆迁安置补偿款已花费完毕；齐某末对此不予认可，其仅认可在盖房时曾有借款，在拆迁后用拆迁补偿款用于偿还借款，但并不清楚借款数额。另，齐某末认可回迁安置房进行了装修，装修款共计支出8万元，每套房屋的家具家电约花费5000元。

经询问，贺某兰、马某、林某如、马某化、林某要求法院对其各自享有的拆迁利益进行分割，各被告均同意将马某化拆借过来的40平方米的安置房认购面积确认给马某化本人。贺某兰、马某、林某如均认可，贺某兰已支付马某、林某如拆迁补偿款15万元。齐某末表示不再主张周转费。庭审中双方均认可大病补助应由齐某末所有。

贺某兰不同意齐某末分得一套一居室，同意按照安置面积对齐某末进行折价补偿。齐某末坚持主张H号房屋归其所有。关于回迁安置房的使用情况，被告陈述现F号房屋由贺某兰居住，G号房屋对外出租，K号房屋由马某和林某如居住。

 

裁判结果

一、位于北京市昌平区H号房屋由齐某末居住使用；

二、位于北京市昌平区F号房屋由贺某兰居住使用；位于北京市昌平G号房屋由林某和马某化居住使用（其中林某享有42.25平方米的份额，马某化享有40平方米的份额）；位于北京市昌平区顺沙路K号房屋由马某、林某如居住使用；

三、贺某兰于本判决生效之日起十日内给付马某、林某如各项拆迁补偿款共计1868元；林某于本判决生效之日起十日内给付贺某兰购房款88232元；马某化于本判决生效之日起十日内给付贺某兰购房款80000元；

四、齐某末于本判决生效之日起十日内给付贺某兰房屋折价补偿款41750元，给付马某房屋折价补偿款58000元，给付林某如房屋折价补偿款58000元，给付林某房屋折价补偿款41750元；

五、驳回齐某末的其他诉讼请求；

六、驳回贺某兰、马某、林某如、林某、马某化的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

综合考虑本案所涉被拆迁房屋建设时本案各当事人的情况，原有老房的情况，法院酌情确定马某继承马某洪原有老房在翻建后房屋中的份额占一定比例，并以此确认贺某兰、齐某末享有房屋的份额，贺某兰、齐某末和马某按照各自享有的房屋份额分割房屋及附属物补偿款。

关于马某主张以1999年获得的抚养费7万元出资建房，因此享有房屋权益的意见，齐某末对此不予认可，因无法证明1999年获得的抚恤金至2008年翻建房屋时仍然存在并投入建房，故马某该项主张缺乏事实和法律依据。

宅基地区位补偿是以拆迁发生时该宅基地使用权人为补偿对象，本案中，齐某末、马某均为居民，并非村集体经济组织成员，不能享有涉案宅基地使用权，故宅基地区位补偿价应由贺某兰享有。

提前搬家奖、工程配合奖、承诺签约奖、拆迁促进奖、提前签约奖等均系对被拆迁安置对象的补偿，此部分费用应由被拆迁人共享，即由贺某兰、齐某末、马某、林某如每人享有四分之一的份额。周转费系按照被安置人口进行的补助，故该部分费用应由贺某兰、齐某末、马某、林某如共同享有，每人享有10800元。齐某末不再主张周转费，法院对此不持异议。

停产停业综合补助费系对被拆迁房屋中的经营实体进行的补助，原、被告双方均认可此笔款项系贺某兰所经营的服装加工店，该经营实体虽注册于贺某兰与齐某末结婚之前，但贺某兰在婚后一直实际经营，且在婚姻关系存续期间拆迁并获得补偿，对于该部分款项亦应考虑齐某末在婚后的投入，故法院酌定由齐某末分得部分。

搬迁补助费系根据被拆迁房屋的面积依照每平米15元的标准进行补助，以各共有人享有房屋补偿款份额的比例，确定原、被告对拆迁补助费应享有的份额，齐某末主张该部分款项的四分之一，法院对此不持异议。

三电（电话、空调、有线电视）系对参与家庭共同经营过程中作出贡献的人进行的补助，庭审中双方当事人并未提供证据作为三电的分割依据，故法院根据建房情况、生活居住情况，酌情确定该部分款项由贺某兰与齐某末各分得二分之一。大病补助系对拆迁时有重大疾病的被拆迁人的补助，本案中双方均认可该款应由齐某末所有，法院对此不持异议。

鉴于拆迁发生于2010年，至齐某末与贺某兰2018年离婚已经过八年之久，现齐某末主张按照拆迁补偿协议的约定对拆迁补偿款进行分割，贺某兰主张全部拆迁安置补偿款已消费殆尽，齐某末对此不予认可。对此应充分考虑共同居住生活八年期间的正常支出后，如有剩余，才有分割之必要。

法院根据双方当事人的陈述，结合市场行情、同期北京市居民人均消费支出等因素酌情确定齐某末的消费支出。另，齐某末获得的安置房认购面积所支出的购房款亦应从其能够获得的拆迁补偿款中予以扣除。

拆迁时，齐某末作为被安置人口，获得了40平方米安置房认购面积，鉴于其拆迁时户口并未迁入，故其认购的安置面积单价为3500元/平方米。该宗宅基地拆迁时所能够认购的安置面积为280平方米（含马某化拆借的40平方米），实际选房面积为299.6平方米，超出的19.6平方米应归贺某兰、齐某末、马某、林某如、林某五人共同获得，故五人均可以获得因为选房原因超出的面积3.92平方米，该部分安置面积单价为2100元/平方米。

齐某末主张由其分得一居室一套，该房屋面积实为51.9平方米，其能够获得的安置面积43.92平方米，超出7.98平方米。超出的部分，齐某末应当按照房屋市场价值给予其他被安置人相应补偿。法院确定位于H号的房屋由齐某末居住使用，超出的7.98平方米由齐某末按照该房屋市场价值对其他被安置人口进行相应补偿。

因贺某兰、马某化、林某、马某、林某如均要求法院对其各自享有的拆迁利益进行分割，关于拆迁补偿款，根据前述分割理由，最终确定齐某末应获得拆迁补偿款348542.5元，马某应获得拆迁补偿款205032元，林某如应获得拆迁补偿款183300元。

考虑马某和林某如获得的安置房认购面积所支出的购房款应从其能够获得的拆迁补偿款中予以扣除，结合当事人的陈述，贺某兰在获得拆迁补偿款后已经给付马某、林某如15万元拆迁补偿款，故折抵完后贺某兰需另行给付马某、林某如1868元。

因回迁安置房尚未进行产权登记，法院对房屋所有权无法进行确认，只处理居住使用权。关于回迁安置房居住使用的权利，法院根据各被告的意思表示，结合房屋的实际面积及使用情况，参照市场价值，酌情予以确认房屋居住使用情况并综合判定齐某末分别给付贺某兰、马某、林某如、林某房屋折价补偿款金额。

因林某没有拆迁补偿款，故其应享有的安置房购房款应由其自行负担，由于该安置房购房款已从拆迁补偿款中预先扣除，故该部分款项应由林某给付贺某兰。被告均认可分割房屋时确认马某化应享有40平方米安置面积的份额，因马某化享有的40平方米的安置房购房款亦是从拆迁补偿款中预先支付，故在确认马某化房屋份额的同时，确定由马某化给付贺某兰40平方米的安置房购房款。