北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告吴某君、吴某刚向本院提出诉讼请求：1.判令确认吴某强（已故）与赵某霞2016年3月1日签订的关于吴某强将其坐落在北京市西城区一号房屋赠与赵某霞的《转移协议》无效；2.判令赵某霞在判决生效7日内向房地产权属登记部门办理将北京市西城区一号房屋产权变更登记在吴某强名下；3.诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原告吴某君系已故吴某强之子，吴某刚系已故吴某强之孙。西城区一号房屋由吴某君出资以吴某强之名向某单位购买。根据宣武区政府住房制度改革办公室《关于某单位出售现住房方案的请示》的批复，涉案房屋只能以原分配房屋人即吴某强名义购买，根据吴某强与某单位于1998年签订的《房屋买卖合同》中约定，房屋价款为38204.35元。但由于当时吴某强无力支付此购房款，故吴某强自愿让原告吴某君与吴某刚购买此房屋。

吴某强与原告协商一致于1998年3月11日签订名为《字据》的合同，合同中约定：由原告支付4万元购买涉案房产，并保证吴某强在此房屋居住不负担租金，房屋所有权归属原告所有。原告支付吴某强4万元购房款后，吴某强购得该房产，但为了让老人安度晚年，一直未办理房屋过户手续。

2018年10月21日，吴某强因病医治无效去世，2018年11月9日原告吴某君携吴某强死亡证明、亲属证明等资料到西城区不动产登记事务中心咨询涉案房屋过户手续，被告知：2016年3月1日吴某强和赵某霞以夫妻间房屋转移方式将房屋登记在吴某强、赵某霞名下。“无权处分权人处分他人的财产，经权利人追认或无权处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，涉案房屋的实际所有权人为原告，且原告并未追认，吴某强未取得处分权，吴某强属于无权处分他人的财产。被告吴某鑫系吴某强之子，被告赵某霞为吴某强之妻，亦为无偿转让的受赠人，且赵某霞的受赠行为存在恶意。故属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，“当事人恶意串通，损害第三人利益的，因此取得的财产返还第三人”。根据规定，为了维护原告享有合法权益，特诉诸法院，恳请法院判如所请。

 

被告辩称

被告吴某鑫辩称，房屋分配给我父亲，房改期间我工资低，我弟弟在国外，收入高，我们一家人，包括我妹妹，我父亲和我继母协商，我继母的房屋由我妹妹出资购买，我父亲的房屋由我弟弟出资购买，我也同意。4万元在当时是很大一笔钱。我弟弟买了房，让我父亲一直住到老。不知道什么情况，房屋就登记到赵某霞名下。

我弟弟买房后，房屋就应该是我弟弟的，我父亲是暂时使用，百年后应该归还给我弟弟。我父亲年龄大，脑部受到严重伤害，做过手术，有时候糊涂。房屋过户的事情我们不知情。房产应该归还购买人，不应该另行给他人。

被告赵某霞辩称，是老爷子自己买的房。20多年也没过户。原告也没照顾老爷子，一直是我照顾。案由和诉请不匹配。赠与协议当事人是吴某强、赵某霞，不是原告。原告认为侵害了他的利益，应该起诉确认合同无效纠纷。原告理由是无权处分，和恶意串通损害第三人利益，是矛盾的。合同效力待定和合同无效不能并存。房产真实权利人是谁，在提起诉讼时，应该先确认物权，现在没有确认权利人是谁，就要确认合同无效。房产之前登记在吴某强名下，2016年变更为吴某强赵某霞共同所有，从来没有登记在原告名下。

现在原告提起诉讼，唯一证据就是一份字据，这个字据是打印件，效力不强。当时是再婚组合家庭，完全存在可能性，父母立字据房屋给子女。字据里诸多跟事实不符的情况。原告所述是吴某鑫拿不出钱，吴某君拿钱照顾老人，但字据里没有这个表述。这个字据多处存疑。房产1998年4万元，在当时对已经工作几十年老人来说不是大问题。吴某强退休了还包工程，4万元拿出来很轻松。房款不是一次性交清，是1998年交了一次3万多元，2002年交了一次6000多元。字据是吴某强单方作出的，不是合同。

第三人刘某梅、刘某江、刘某菲述称，我的母亲宋某洁与我的继父吴某强于1985年再婚，婚前各有一套某单位分配的楼房。1998年房改时母亲与继父约定，由于房改仅能分别以母亲和继父的名义购买，所以，各自的楼房由各自的儿女买下，归出资者所有。继父的房子由他的小儿子吴某君出钱（4万元）以继父的名义买下，房屋的所有权归吴某君所有。这件事母亲在世时与我详细讲过。

作为本案诉讼第三人，我完全同意并支持原告的全部诉讼请求，因为这些请求合理合法，并且与我的利益相符合。

 

法院查明

吴某强与宋某洁于1985年5月30日登记结婚，双方均系再婚，双方婚后未生育子女。吴某强与前妻朱某芬育有吴某辉、吴某鑫、吴某君三子，吴某辉于1967年2月24日因死亡注销户口。宋某洁与前夫任立泉育有刘某梅、刘某江、刘某菲三女。吴某刚系吴某君之子。

北京市西城区一号房屋（以下简称诉争房屋）原系吴某强单位某单位分配给吴某强居住的公房。1998年，某单位进行房改售房，与吴某强签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给了吴某强，房价款为38204.35元。2003年11月12日，吴某强取得了诉争房屋的所有权证书。

宋某洁于2004年10月28日死亡注销户口。吴某强与赵某霞于2013年9月23日登记结婚，双方婚后未生育子女。

2016年3月1日，吴某强与赵某霞签订《转移协议》，《转移协议》约定：产权人吴某强在西城区一号有不动产一处，配偶为赵某霞。该不动产为吴某强个人单独所有，经协商双方同意将该不动产的产权人吴某强转移登记为吴某强、赵某霞共同所有，共有方式为共同共有。如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。同日，吴某强与赵某霞依据《转移协议》在房管部门办理了转移登记手续，诉争房屋所有权转移登记至吴某强、赵某霞二人名下，为二人共同共有。

吴某强于2018年10月21日死亡。

庭审中，吴某君、吴某刚主张吴某强、宋某洁均系某单位的职工，二人均分配有住房，房改时吴某强、宋某洁约定二人的住房分别由各自的子女购买，归出资子女所有，诉争房屋由吴某君出资购买，产权归吴某君所有。吴某鑫、刘某梅、刘某江、刘某菲对吴某君、吴某刚的主张均予以认可。

审理中，吴某君、吴某刚向本院提交了名为《字据》的书面文件，内容为：“我与我现在的妻子同是某厂职工，婚前各分单位楼房1套。我们于1985年再婚。按照北京市购房政策，须交4万元购房。因我再婚前共有两个儿子，大儿子在京已有住房，次子及孙子在北京尚无住房，故自愿让他们将房产买下。此次购房全部费用均由他们承担，我以后居住不再付房租，房产权归我次子吴某君及孙子吴某刚所有。立字人：吴某强。1998年3月11日”。

吴某鑫、刘某梅、刘某江、刘某菲对《字据》均予以认可。赵某霞认可《字据》上的签字为吴某强所签，但认为《字据》系吴某强单方作出，不属于合同，且《字据》中的内容与事实不符。赵某霞向本院提交了吴某强的《遗嘱》一份，吴某君、吴某刚、吴某鑫、刘某梅、刘某江、刘某菲均主张《遗嘱》主文及签名的字迹均非吴某强本人书写，对《遗嘱》的真实性不予认可。吴某君、吴某刚申请对《遗嘱》进行司法鉴定。

现吴某君、吴某刚诉至本院，要求确认吴某强与赵某霞签订的《转移协议》无效并要求将诉争房屋产权变更登记至吴某强名下。吴某鑫、刘某梅、刘某江、刘某菲同意吴某君、吴某刚的诉讼请求。赵某霞不同意吴某君、吴某刚的诉讼请求。吴某君、吴某刚主张《转移协议》无效的理由为：一、吴某强患有老年痴呆，2013年后就没有民事行为能力；二、其为诉争房屋的实际权利人，吴某强未经其同意擅自处分房屋，构成无权处分；三、赵某霞知道或者应当知道其是诉争房屋的实际权利人，赵某霞与吴某强之间构成恶意串通，损害了其合法权益。

审理中，吴某君、吴某刚向本院提交了吴某强的病例材料用于证明吴某强在签订《转移协议》时不具有民事行为能力，本院释明吴某君、吴某刚是否要求对吴某强签订《转移协议》时的民事行为能力进行鉴定，吴某君、吴某刚明确表示不申请鉴定。针对赵某霞与吴某强恶意串通的主张，吴某君、吴某刚未向本院提供证据予以证明。

 

裁判结果

驳回吴某君、吴某刚的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。

本案中，虽然吴某君、吴某刚提交的《字据》上只有吴某强一方的签字，但该《字据》的内容系吴某强与吴某君、吴某刚就诉争房屋购买事宜的约定，应属于合同。赵某霞虽主张《字据》的内容与事实不符，但并未提供充分的证据予以证明，法院不予采信。根据吴某君、吴某鑫、刘某梅、刘某江、刘某菲的当庭陈述及在案证据，法院确认《字据》属于吴某君、吴某刚与吴某强的真实意思表示，应属合法、有效，吴某君、吴某刚系诉争房屋的实际购房人。

吴某强与赵某霞签订的《转移协议》系吴某强与赵某霞婚姻关系存续期间，吴某强将诉争房屋部分产权赠与给赵某霞的协议。吴某君、吴某刚主张吴某强在签订《转移协议》时不具有民事行为能力，但吴某君、吴某刚就此仅提交了吴某强的病例材料予以证明，而经法院释明后明确表示不申请司法鉴定，吴某君、吴某刚的此项主张，证据不足，法院不予采信。

虽然吴某君、吴某刚系实际购房人，但诉争房屋登记在吴某强名下，在吴某强将房屋所有权转移登记至吴某君、吴某刚名下前，吴某强是法律意义上的房屋所有权人，其将房屋赠与给赵某霞不属于无权处分行为，吴某君、吴某刚主张吴某强构成无权处分，缺乏依据，法院不予采信。

现有证据不足以证明赵某霞知道或者应当知道吴某强与吴某君、吴某刚之间存在借名买房之约定，吴某君、吴某刚主张赵某霞与吴某强之间存在恶意串通，证据不足，法院不予采信。综上，现有证据不能证明吴某强与赵某霞签订的《转移协议》存在无效的情形，对吴某君、吴某刚要求确认《转移协议》无效的诉讼请求，法院不予支持。吴某君、吴某刚基于《转移协议》无效要求将诉争房屋变更登记至吴某强名下的诉讼请求，法院亦不予支持。

赵某霞提交的《遗嘱》与本案的审理结果不具有必然关联，本案对于《遗嘱》是否真实有效不作认定，对吴某君、吴某刚的鉴定申请，法院不予准许。