北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

朱某芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告偿还原告借款本金764000元，并支付利息；2.请求确认原告对位于密云县一号房屋享有优先受偿权；3.判令被告承担本案诉讼费。

事实与理由：案外人孙某莉与案外人程某海于2013年1月16日签订《房地产抵押借款合同》，约定程某海用位于密云县一号房屋抵押向孙某莉借款80万元，并约定相应的利息。孙某莉通过朱某芬账户将款项打入程某海指定的账户，程某海开具收据。此后程某海未归还任何本金和利息。2018年11月29日，孙某莉、程某海和郭某岑在北京市丰台区签订《债务转让协议》，约定将程某海抵押的房产及房产所担保债务一并转让给郭某岑，约定合同产生纠纷由合同签订地北京市丰台区人民法院管辖。

《债务转让协议》签订当日，孙某莉协助郭某岑办理了房屋过户登记，应登记机关要求签订了《房屋及债权转让协议》交由登记机关存档。合同签订后，郭某岑未按约定归还任何款项。2021年6月15日，孙某莉将上述债权及抵押权一并转让给朱某芬。此后，朱某芬多次联系郭某岑催款，郭某岑至今未归还任何款项。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。

 

被告辩称

郭某岑辩称：不同意原告的诉讼请求。欠款和我无关，不知道欠款的事情，证据是不是我本人签字的记不清楚了。

 

法院查明

2013年1月16日，孙某莉（贷款人、甲方）与程某海（借款人、乙方）签订《房地产抵押借款合同》，约定：借款金额80万元，借款期限自2013年1月16日至2013年3月15日。抵押物地址：密云县一号。借款月利率20‰，如需延期还款，延期前应先结清前期借款利息及延期期间的总和费用后再办理延期手续。

合同项下借款的实际放款日、金额、利率、综合费率及借款期限以借款人亲自签订的借款借据、收条为准。合同期届满，乙方应按时、如数偿还全部借款本金和利息及综合费用。本合同项下借款本金、利息及综合费用和可能发生的违约金、实现债权的费用（包含但不限于诉讼费、执行费、律师费、拍卖费、公证费、评估费、鉴定费、交通费、通讯费等）由担保人同时向甲方提供抵押担保。

同日，程某海出具《付款指示书》。2013年1月17日，朱某芬向《付款指示书》中指定的账户内汇入764000元。程某海出具《收据》，载明：今收到孙某莉交来借款人民币：大写捌拾万元整，小写：￥800000元。孙某莉于2013年1月21日取得《中华人民共和国房屋他项权证》，载明：房屋他项权利人：孙某莉房屋所有权人：程某海房屋坐落：密云县一号房屋他项权利种类：一般抵押。债权数额：人民币800000元。

2018年11月29日，孙某莉（债权人、甲方），程某海（债务转让人、乙方），郭某岑（债务受让人、丙方）共同签署《债务转让协议》，约定：为妥善解决甲、乙双方间的债权债务问题，甲、乙、丙三方经协商，依法达成如下债务转让协议：甲、乙双方于2013年1月16日签订的《房地产抵押借款合同》，乙方尚未履行全部义务，即本金800000元和2013年1月16日至2018年11月19日利息1120000元，本息合计1920000元。如丙方能在签订本协议之日起15天内向甲方一次性付清人民币120万元整，甲方与丙方债权债务关系消灭。如丙方未能在签订本协议之日起15天内向甲方一次性付清人民币120万元，甲方有权以甲、乙双方于2013年1月16日签订的《房地产抵押借款合同》中借款本金80万元为基数，从2013年1月16日起月利率2%向丙方主张债权。

甲、乙、丙三方同意乙方将其对甲方的上述债务转让由丙方承担。丙方已确知乙方在该等合同下所应承担的所有债务及其尚未履行的债务，并自愿承受乙方在该合同项下乙方尚未履行的全部债务，丙方据此成为《房地产抵押借款合同》的债务人。丙方与甲方或任何第三方之间的其他协议或债权债务关系，均不影响丙方根据本协议向甲方履行义务。丙方不得以甲方与乙方签订的《房地产抵押借款合同》无关的任何过错为由，拒绝履行本协议约定的义务。

同日，孙某莉、程某海、郭某岑作为共同申请人向密云县不动产登记事务中心出具《房屋及债权转移协议》，载明抵押权人（孙某莉）同意出卖人（程某海抵押人）将密云县一号房屋买卖过户给买受人郭某岑，债权债务关系随上述房屋转移至买受人郭某岑名下，抵押权人不变。抵押人变更为买受人，郭某岑权利价值及权利内容不变。如上述行为产生的一切法律责任，由三人自行承担。郭某岑于2018年11月30日取得上述房屋的所有权。

2021年6月15日，孙某莉将涉案债权及抵押权转让给朱某芬，并出具书面材料，载明：本人孙某莉将2013年1月16日与程某海签订的《房地产抵押借款合同》及2018年11月29日与程某海、郭某岑签订的《债务转让协议》、《房屋及债权转移协议》项下的债权及其抵押权等一切从权利转让给朱某芬（身份证号略）。自今日起朱某芬独立行使、处分上述债权及一切与该债权相关的权利。

庭审中，朱某芬申请孙某莉作为证人出庭，郭某岑申请郭某龙、程某海作为证人出庭。孙某莉到庭表示朱某芬为其老板，出借的钱是朱某芬出的，程某海借钱的时候，因朱某芬不在北京，故以其名义签订了合同，之后通过朱某芬的账户出借款项，债务转让的时候程某海、郭某岑及孙某莉均在现场，在密云房管局签订了协议，程某海将房屋过户给郭某岑，房管部门称所有权变更为郭某岑，抵押权人仍是孙某莉，之后就将所有债权都转让给朱某芬，其本人不会再向郭某岑主张权利。

郭某龙到庭表示郭某岑为其堂弟，涉案抵押房屋的实际所有权人是郭某龙。这件事和郭某岑没有关系。程某海因欠郭某龙100多万元，故以房屋抵偿欠款，但程某海又欠孙某莉的钱，房屋在孙某莉处抵押，因此程某海将房屋转让给郭某龙，并将债务一并转让，因为郭某龙没有购房资格，故用郭某岑的名义交易。债务转让合同系郭某龙带着郭某岑签署的，让郭某岑签字的。房屋中一直有案外人居住，所以房屋无法变现，就一直没还钱。程某海到庭表示不认识原告及孙某莉，因案外人吴某杰借款，故用其房屋进行抵押。借款合同和付款指示书都是其按吴某杰的要求签署的，其欠郭某龙百八十万，要用抵押房屋抵偿借款，郭某龙要求将房屋转给郭某岑。

 

裁判结果

一、被告郭某岑于本判决生效后七日内，给付原告朱某芬借款本金764000元；

二、被告郭某岑于本判决生效后七日内，给付原告朱某芬借款利息；

三、若被告郭某岑未能按期支付上述款项，原告朱某芬对被告郭某岑名下坐落于北京市密云区一号房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

 

房产律师靳双权点评

本案争议焦点有三，争议焦点一，孙某莉与程某海借贷关系是否真实有效及借款金额。程某海出庭表示实际借款人为案外人吴某杰，因其名下有房，故用其房屋进行抵押。通观借款抵押合同、房屋他项权证及债务转让协议等证据内容，均未涉及案外人吴某杰，虽然借款未转入程某海名下账户，但程某海指定了收款人及账户，朱某芬按指定账户转账，完成了出借义务，程某海将其名下房屋在转账完成后抵押给孙某莉并在债务转让协议中再次确认借款真实性及欠款情况，程某海的证言内容与证据所反映内容不符，程某海对其所述未提供任何证据予以证明，故对其证人证言，法院不予采信。

孙某莉与程某海签订的借款合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务；签订合同后，虽然收条载明收到借款80万元，但指定账户实际收款764000元，应以实际出借款项作为本金，原告将借款本金调整为764000元，法院予以确认；

争议焦点二，债务转让行为是否合法，郭某岑是否是债务承接人。根据原告提供的证据、证人孙某莉及郭某龙的证言所述，债务转让协议系孙某莉、程某海、郭某岑均在场情况下签订，债务转移需征得债权人同意，孙某莉认可郭某岑代替程某海作为债务的承受人，郭某岑在债务转让协议中签字确认同意承受程某海的所有债务，故郭某岑应偿还借款本金及利息。即使郭某龙到庭表示实际债务承受人为郭某龙，但孙某莉不同意其作为债务承受人，故不发生债务转让的效果，法院对郭某岑的答辩意见及郭某龙的证人证言不予采信；

争议焦点三，债权转让的效力及抵押权是否一并转让，孙某莉作为债权人有权将自己的债权转让给他人并无须得到债务人的同意，孙某莉通过书面方式将其债权及对涉案房屋享有的抵押权一并转让给原告，原告通过诉讼方式通知债务人郭某岑，并无不当，法院予以确认。

综上，孙某莉、程某海、郭某岑债务转让行为及孙某莉将债权转让给朱某芬的行为均合法有效，法院予以支持。