北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告郭某旭向本院提出诉讼请求：请求确认林某芬与被告郭某君于2020年6月12日就北京市东城区一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

事实与理由：原告郭某旭之父亲郭某刚和母亲林某芬共同拥有北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋是郭某刚和林某芬在婚姻存续期间购买，属郭某刚和林某芬的夫妻共同财产。

2018年12月24日，郭某刚去世。原告系其遗产的法定继承人之一，但涉案房屋未办理析产继承法律手续。2020年12月15日，林某芬去世。2021年7月，原告在与郭某亮之间就其他房屋的赠与合同纠纷案件中得知，涉案房屋已于2020年6月12日由林某芬出售给买受人被告郭某君。原告经向东城区不动产登记事务中心查询，现涉案房屋已登记在被告名下。

原告认为，涉案房屋在2020年6月仍属于郭某刚的遗产和林某芬的财产共存的状态，林某芬无权向任何人出售郭某刚的遗产。林某芬向郭某君出售涉案房屋，直接处分了郭某刚的遗产份额，侵犯了所有法定继承人的合法权益，依法应当确认为无效的民事法律行为，买卖合同应归于无效。原告特呈请法庭依法裁判。

 

被告辩称

被告郭某君、郭某亮辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在起诉状中主张涉案买卖合同无效的理由是无权处分，根据法律规定无权处分不导致合同无效。郭某君与林某芬签订涉案买卖合同并履行该合同的前提下，被告郭某君获得涉案房屋的所有权，该买卖合同系双方真实意思表示，双方办理了涉案房屋的过户、交付手续，已实际履行完毕，现涉案房屋由被告郭某君占有、使用。涉案买卖合同应适用善意取得制度，被告郭某君依法取得涉案房屋的所有权，因此，法院应当驳回原告的诉讼请求。

郭某亮在北京市海淀区人民法院起诉郭某旭的案件被认定无效，该案的案由是赠与合同，郭某旭是林某芬遗产的第一顺位继承人，而本案系买卖合同，郭某君不是第一顺位继承人，而是第三人，故两案有本质的区别。本案中，郭某君支付购房款200多万元，该款实际上在郭某亮手里，当时林某芬同意由郭某亮保管卖房款，现郭某亮同意将售房款作为林某芬的遗产进行分配。

 

法院查明

林某芬和郭某刚系夫妻关系，生育子女二人，分别为郭某旭和郭某亮，无其他婚生和非婚生子女。被告郭某君系郭某亮的女儿。郭某刚于2018年12月24日去世，林某芬于2020年12月15日去世。

1993年6月9日，林某芬与东城区房管局签订《东城区房管局优惠出售直管公房住宅楼房协议书》，林某芬通过成本价购买北京市东城区一号，并于1993年9月30日取得上述房屋所有权。上述购房手续中显示，林某芬配偶为郭某刚。

2020年6月12日，林某芬与被告郭某君签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某芬将涉案房屋出售给被告郭某君，出售价款2019100元，其他如房屋交付、违约责任等条款未约定。被告郭某君交税后，取得涉案房屋的产权证。该合同系本案原告主张无效之合同。

庭审中，被告郭某君称，被告郭某君已将2019100元以现金形式支付给郭某亮，因林某芬有股票款260万元由郭某旭拿走，故林某芬同意将售房款2019100元支付给郭某亮。被告郭某亮认可并同意将该款作为林某芬的遗产进行分配。经询，郭某旭不认可2019100元为市场价，不同意郭某亮所述分割该购房款的意见，坚持认为涉案买卖合同无效。

法院查询周边房屋的市场价，显示房屋市场价为每平方米11万余元。对此，原告认可真实性。被告认可法院调查的真实，但认为涉案房屋为70年代的房屋，售价款200多万是房屋不动产交易中心的指导价，该价款应当为市场价。

 

裁判结果

确认林某芬和被告郭某君就北京市东城区一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

 

房产律师靳双权点评

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，涉案房屋系林某芬和郭某刚婚姻存续期间购买，属于林某芬和郭某刚的夫妻共同财产。郭某刚去世后，未发生继承明晰各自权益，故该房屋处于林某芬、郭某亮、郭某旭共有之状态。林某芬将涉案房屋以房屋买卖方式过户给被告郭某君，售价款200多万元远低于市场价。

林某芬与被告郭某君签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户给被告郭某君的行为，侵犯了郭某旭的合法权益，故上述房屋买卖合同应属无效合同。