北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

徐某君向本院提出诉讼请求：1.判令陈某刚继续履行徐某君与陈某刚母亲宋某霞于2013年3月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充条款，由陈某刚协助徐某君将位于北京市大兴区A室房屋过户至徐某君名下；2.判令陈某刚向徐某君支付延迟履行违约金。

事实和理由：徐某君与陈某刚母亲宋某霞于2013年3月12日签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关附属协议，由宋某霞将A室出卖给徐某君，成交价格为人民币165万元。合同签订后，徐某君根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，向陈某刚支付了相应购房款合计135万元，剩余30万元约定于办理房屋过户登记手续当日支付。

根据合同的约定，陈某刚在徐某君支付购房款后于2013年6月5日向徐某君交付了房屋，徐某君同年9月份装修完毕后一直居住至今已8年之久。因涉案房屋为拆迁安置的回迁房，签订合同时房屋虽已建成，但并未及时颁发房产证，等待下证期间因宋某霞身体状况欠佳，为保障宋某霞去世之后案涉房屋能及时、便捷的过户至徐某君名下，双方决定由陈某刚变更为涉案房屋的被安置人，后续合同约定事宜均由陈某刚办理履行。

2014年9月16日，陈某刚自徐某君处取走签署合同时宋某霞交付徐某君的《定向安置房买卖合同》，用于将安置人宋某霞变更为陈某刚。但陈某刚取走合同后一直未将该安置合同归还，后陈某刚告知徐某君宋某霞已于2014年11月去世，由陈某刚取得房权证后配合徐某君进行所有权移转登记。2021年8月份，因均住在同一小区，徐某君听说房屋房产证已经下发，便与陈某刚沟通过户登记事宜，但陈某刚告知徐某君想要过户要再支付100万元，否则就将房屋卖给他人。至今不给徐某君办理房屋过户登记。

合同第七条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日房产证下发15个工作日内，双方共同向权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第九条第一款约定：买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满至次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。徐某君认为，陈某刚在合同约定期限内明确拒绝为徐某君办理过户登记手续，且威胁徐某君不增加购房款便将房屋出售给他人，其行为已严重损害了徐某君的合法权益，为维护徐某君的合法权益，现依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。

 

被告辩称

陈某刚辩称，不同意徐某君的全部诉讼请求，本案与陈某刚没有任何关系。徐某君的房屋买卖合同是与陈某刚母亲签订的，签订后只支付了135万，还欠30万没有支付，宋某霞已经去世了，徐某君跟陈某刚没有关系。

 

法院查明

2013年3月12日，宋某霞（出卖人）与徐某君（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为A室；房屋成交总价为165万元，买受人在签订本合同时支付定金2万元，2013年3月20日支付购房款33万元，2013年6月1日支付购房款100万元，过户当天支付购房款30万元；出卖人应当在2013年6月1日将该房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起房产证下发15个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；

买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。

同日，双方签订了补充条款，关于过户时间，双方约定，出卖人保证在该房屋产权证下发日三日内通知买受人及居间方，双方在居间方指定时间办理房屋产权转移登记手续。

签订合同当天，徐某君给付宋某霞定金2万元。2013年3月20日，徐某君给付宋某霞购房款33万元。2013年6月1日，徐某君给付宋某霞购房款100万元，宋某霞、陈某刚出具了房款收条，收条载明：“于2013年6月5日交房，定向安置房买卖合同已交客户方保管”。2014年9月16日，陈某刚出具收条，载明：“今取走《定向安置房买卖合同》，用于变更安置人，由宋某霞变更为陈某刚。后续按合同完成过户事宜”。2014年11月18日，宋某霞死亡。2021年2月，A室登记至陈某刚名下。

庭审中，徐某君陈述称2021年8月、9月左右听说房本办理完了，就于2021年10月7日找陈某刚谈了过户的事情，陈某刚要求支付100万元，双方协商未果。徐某君提交了2021年10月16日的通话录音佐证。陈某刚对通话录音的真实性认可，但认为当时只是随便聊聊。另查，徐某君属于本市户籍居民家庭，家庭人口数为4人，其家庭名下拥有住房为1套，具有购房资格。

 

裁判结果

一、陈某刚继续履行徐某君与宋某霞于2013年签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充条款，于本判决生效后十日内协助徐某君办理位于北京经济技术开发区A室房屋的不动产权转移登记手续，将该房屋转移登记至徐某君名下；

二、陈某刚于本判决生效后十日内给付徐某君违约金；

三、徐某君于北京经济技术开发区A室房屋转移登记至徐某君名下当日给付陈某刚购房款300000元；

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，自成立时生效；当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐某君与宋某霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充条款系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

从本案的事实来看，宋某霞是案涉房屋的被安置人和出售人，在宋某霞在世时，陈某刚将该房屋的回迁安置合同取走用于变更被安置人，同时出具收条承诺将完成后续房屋过户事宜，之后房屋亦已办理登记至陈某刚名下，由此可知，徐某君、宋某霞、陈某刚三人已达成一致，为方便合同义务的履行，将房屋买卖合同的出卖人变更为陈某刚，故陈某刚应当依照《北京市存量房屋买卖合同》及补充条款的约定履行合同义务。

根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，房产证下发15个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；补充条款对于过户进行了进一步约定，即出卖人保证在该房屋产权证下发日三日内通知买受人及居间方，双方在居间方指定的时间办理房屋产权转移登记手续。现房产证已经下发，居间方已于2021年10月16日向陈某刚提出了过户要求，且徐某君具有购房资格，合同继续履行并不存在障碍，徐某君要求陈某刚协助其将A室过户至其名下，应当予以支持。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

陈某刚未按照约定履行过户义务，应当承担违约责任，但徐某君并未举证证明其实际损失，法院认为徐某君主张的违约金计算标准过高，法院酌情调整为日万分之一，且计算基数应当为实际支付的房款即135万元；关于违约金起算时间，因现无法确定房产证的下发日期，故法院根据居间方于2021年10月16日向陈某刚提出过户要求的事实情况，酌情确定违约金从2021年11月1日开始计算。因支持了继续履行合同的诉讼请求，故徐某君亦应给付陈某刚未付房款30万元。