北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告郭某霞向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告签订的《不动产赠与合同》无效；2、二被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：郭某霞和赵某英原系夫妻关系，二人于1994年2月25日登记结婚，双方均为再婚。2021年12月28日，北京市朝阳区人民法院判决郭某霞与赵某英离婚。赵某娟系赵某英和前妻吴某芳所生之女。郭某霞和赵某英婚后共同出资购买了北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋系夫妻共同财产，登记在赵某英名下。

2018年，赵某英第一次提起离婚诉讼时，郭某霞向法院申请调取涉案房屋档案时间才得知赵某英和赵某娟于2017年9月25日签订了《不动产赠与合同》，赵某英以无偿赠与形式将涉案房屋过户给赵某娟名下，后赵某娟2017年11月8日将涉案房屋出售给案外人王某。

2019年4月，郭某霞曾起诉至法院要求确认上述赠与合同无效。赵某娟在案件审理过程中提交了一份民事调解书，称其系依据该调解书取得涉案房屋所有权。为此，郭某霞向北京市丰台区人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销调解书。2021年3月26日，北京市丰台区人民法院作出判决书，判决撤销民事调解书。该判决已经生效。郭某霞认为，涉案房屋为夫妻共同财产，赵某英和赵某娟作为家庭成员明知涉案房屋取得情况，恶意串通，在隐瞒郭某霞的情况下，通过法院调解、赠与方式转移涉案房屋所有权，并随后将房屋另行出售，严重侵害了郭某霞的合法权益，故郭某霞提起本案诉讼，诉如所请。

 

被告辩称

被告赵某英辩称，1979年11月，赵某英和吴某芳登记结婚，婚后生育赵某娟。1993年6月15日，赵某英和吴某芳调解离婚。离婚时，赵某英和吴某芳商议，赵某娟由吴某芳抚养，双方共同承租的房屋由赵某英居住，赵某英承诺向单位申请住房，解决赵某娟的住房事宜。最后赵某英以吴某芳、赵某娟一家三口的名义向单位申请住房。

1994年2月份，赵某英和郭某霞登记结婚。婚后二人都居住在朝阳区A号。结婚时，郭某霞知道赵某英家庭情况，对赵某英需要负责解决赵某娟住房的事情，郭某霞也表示理解并支持。1996年，赵某英单位依赵某英的申请，分配了北京市丰台区B号房屋，当时赵某英无能力支付购房款，吴某芳实际支付了购房款。该房屋因为存在质量问题，后单位重新调换至丰台区一号房屋，并计算了赵某英和吴某芳的工龄后，以房改成本价购买了该房屋。

涉案房屋分配后，一直由吴某芳带着赵某娟居住。1999年5月18日，吴某芳支付第二笔购房款。2014年，单位准备办理涉案房屋产权证，赵某娟按规定补交了11496元购房款。2014年2月，赵某英取得涉案房屋所有权证。赵某英取得房产证后将房产证交给了吴某芳。因为吴某芳不同意出过户费，房屋过户的事情一直拖着。

赵某娟在法院起诉赵某英，诉讼中，赵某英和赵某娟商量将房屋过户给赵某娟，赵某娟支付补偿款30万元。为了节省过户费，赵某英就以赠与的名义将房屋过户给赵某娟，为了表征赵某英利益，要求法院就此出具了调解书。2017年10月，赵某娟按照调解书的要求支付了赵某英30万元房屋折价款。赵某英认可，涉案房屋以赵某英、吴某芳、赵某娟三口的名义向单位申请的住房，购房时使用了赵某英和吴某芳工龄，购房款也都是吴某芳和赵某娟支付的。房屋分下来之后到过户给赵某娟之前，涉案房屋一直由吴某芳和赵某娟居住使用，水电燃气等费用也都是由吴某芳和赵某娟支付，该房屋属于赵某英和吴某芳共有。

分房时，郭某霞有多间平房，以赵某英和郭某霞名义根本分不了房，涉案房屋和郭某霞无关。房改时，郭某霞也知道房屋不是赵某英和郭某霞的，所以郭某霞才没有出一分房款。房子分下来之后，郭某霞也知道房屋由吴某芳和赵某娟居住。在房屋过户给赵某娟后，赵某娟支付了30万元补偿款，赵某英对房屋的利息已经获得了补偿。

涉案房屋登记在赵某英一人名下，赵某英对房屋有处分权，故双方签署的《不动产赠与合同》合法有效。基于赵某英和赵某娟特殊身份关系，赵某英将涉案房屋过户给赵某娟属于实现原有约定，双方不存在恶意串通，故请求依法驳回郭某霞的诉讼请求。

被告赵某娟辩称，赵某娟陈述涉案房屋取得过程和赵某英基本一致。赵某娟认为，涉案房屋系赵某英、吴某芳离婚时，赵某英为解决赵某娟住房问题，以赵某英、吴某芳、赵某娟一家三口的名义向单位申请，房屋分配时计算了吴某芳和赵某英的工龄，吴某芳、赵某娟支付了购房款。获得涉案房屋后，也一直由吴某芳、赵某娟居住使用，故涉案房屋应属于赵某英和吴某芳的共有财产。赵某英和郭某霞系夫妻关系，郭某霞和赵某英的财产权益是一体的，其二人作为一个共同体和吴某芳共有。

2017年9月28日，赵某娟已向赵某英支付了房屋折价款30万元，等于向赵某英和郭某霞夫妻二人支付。涉案房屋登记在赵某英名下，赵某英享有完全处分权。该房屋中为了解决赵某娟住房问题而取得，赵某英和赵某娟签署赠与合同本就属于实现原有约定的行为，不存在恶意串通损害他人利益行为，故赠与合同有效。

 

法院查明

赵某英与吴某芳（吴某芳于2016年2月8日死亡）原系夫妻,赵某娟系二人之女,赵某英与吴某芳于1993年6月15日经法院调解离婚,调解书还明确,“二、赵某娟归吴某芳抚养……，三、双方财产已经分清……，”。1994年2月25日,赵某英与郭某霞登记结婚,二人均系再婚。

赵某英系北京市某单位职工，1994年11月8日,取得工作证。1996年2月13日,北京市某单位（卖方、甲方）与赵某英（买方、乙方）签订《住宅房屋买卖契约》涉案房屋出售给赵某英,房价43916元。其上载明“甲方同意乙方享受以下优惠：1、夫妻双方工龄优惠44年；2、双方工龄优惠率39.6%，每年工龄折扣率0.9%”,首次付款时间为1996年2月13日,付43916元。同日，赵某英交纳购房款32420元,收款收据载明“支票30000元”。1999年5月18日,赵某英再次交纳购房款4226元,两份收款收据均载明交款人为赵某英。后该房屋产权证下发，登记在赵某英名下。

2017年9月8日,蔡淑珍、赵某娟以分家析产、法定继承纠纷案由将赵某英诉至北京市丰台区人民法院，要求判决涉案房屋归赵某娟所有。当年9月28日,北京市丰台区人民法院依法作出调解书,明确涉案房屋归赵某娟所有,赵某英协助办理所有权变更登记手续,赵某娟支付赵某英房屋折价款30万元。该调解书载明，“涉案房屋系赵某英于1996年参加房改购买,购买时折抵了赵某英与吴某芳二人的工龄,购房款43916元系吴某芳出资，尾款11496元由赵某娟支付。该房屋所有权登记在赵某英名下，登记日期为2014年1月10日。庭审中，赵某娟与赵某英均称吴某芳生前未立有遗嘱，未与他人签订遗赠抚养协议。”

该案审理期间，赵某英（赠与人）与赵某娟（受赠人）于2017年9月25日签订《不动产赠与合同》，将涉案房屋100%份额赠与赵某娟。涉案房屋所有权于2017年9月25日转移登记至赵某娟名下。2017年10月18日，赵某娟和案外人王某耀签署《北京市存量房买卖合同》，赵某娟将涉案房屋出售给案外人王某耀，2017年11月8日，涉案房屋所有权转移登记至王某耀名下。

郭某霞曾将赵某英、赵某娟以确认合同无效纠纷案由起诉至本院，要求确认《不动产赠与合同》无效。在该案2019年4月16日的开庭笔录中记载：“？买房后在涉诉房屋居住过吗,郭某霞：涉诉房屋一直出租，居住在原告处。2011左右，被告赵某英说赵某娟要结婚就居住在涉诉房屋内了。2011年以前都是出租。……赵某英：涉案房屋是赵某英和前妻与女儿共同所有的,是赵某英的婚前财产与原告无关,此房屋价款是赵某英前妻买断工龄后以现金形式43916元交纳的首付款，以及赵某娟交付的11496元的房屋尾款，房屋购买的时间是1996年2月13日,当时赵某英与郭某霞结婚刚刚两年,郭某霞包括赵某英本人对房屋并未出资。……

赵某娟：我母亲当年下岗单位给了一笔钱，我父亲买了涉诉房屋后说这套房以后归我一人所有。涉诉房屋装修后一直都在居住……涉诉房屋的来源,如果没有我和母亲是买不了的,原告是农民户口”。该案审理中，赵某英、赵某娟提交了民事调解书。

后郭某霞向北京市丰台区人民法院提起第三人撤销之诉，要求撤销调解书。经审理，法院认定根据夫妻财产规则认定涉案房屋性质符合法律规定，赵某娟与赵某英通过调解，分割处理了涉案房屋，侵害了郭某霞的合法权益，判决撤销调解书。后赵某英等人不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院，判决驳回上诉，维持原判。

 

裁判结果

确认赵某英和赵某娟2017年9月25日签订的《不动产赠与合同》无效。

 

房产律师靳双权点评

民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，涉案房屋购买、取得时间系赵某英和郭某霞的夫妻关系存续期间，且登记在赵某英名下，生效文书认定涉案系赵某英单位分配给赵某英和郭某霞二人住房，现无足够证据推翻上述认定，故法院认定涉案房屋系赵某英和郭某霞夫妻共同财产。结合本案事实，赵某英、赵某娟对郭某霞享有涉案房屋的部分权益均明知，但双方依然未经郭某霞同意的情况下签署了《不动产赠与合同》，擅自将涉案房屋转移登记至赵某娟名下，侵害了郭某霞的合法权益。

赵某娟取得房屋产权后随即将房屋另行出售，结合赵某娟、赵某英试图通过法院调解形式分割涉案房屋的事实以及2018年赵某英起诉离婚等情况，法院认为赵某英、赵某娟存在恶意串通行为，故赵某英与赵某娟签订的《不动产赠与合同》无效。