北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告孙某洁、孙某涛于2016年7月11日就位于一号房屋签署的《存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由二被告承担。在审理过程中，赵某亮以孙某涛将涉案房屋低于市场价转让给陈某芝为由，于2021年12月6日申请追加陈某芝为本案共同被告，并增加诉讼请求要求孙某涛、陈某芝赔偿赵某亮损失200万元。2022年1月13日庭审中，陈某芝提交证据证明其以398万元的价格购买了涉案房屋，赵某亮当庭撤回了对陈某芝的起诉，并将增加后的诉讼请求变更为要求孙某涛赔偿其损失199万元。

事实和理由：原告赵某亮与被告孙某洁系夫妻关系，双方于2006年4月19日登记结婚，育有一女，坐落于一号的房屋是在双方婚姻存续期间购买所得，属于夫妻共同财产。2016年7月11日，被告孙某洁在原告不知情的情况下，与被告孙某涛签订虚假《房屋买卖合同》，将坐落于一号的房屋转移并办理变更登记给被告孙某涛（被告孙某洁的哥哥）名下，以转移房产。

根据《民法典》第三百零一条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”以及《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”的规定，被告孙某洁的转让行为应认定无效，其与被告孙某涛签订的《房屋买卖合同》因而无效。

基于上述事实，原告向贵院提起诉讼，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。望判如所请。

 

被告辩称

孙某涛辩称，不同意原告的诉讼请求。2013年，我妹妹买的这个房屋，后来还不上贷款了，贷款还是我还的。我妹买的房，钱都是我出的。我和我妹买房前有协议，我妹妹还不上我钱了，就把房子卖给我了，我们之间有欠条和银行流水、转账记录等，协议的160万就没有实际履行。

孙某洁辩称，当时孙某洁有病，孙某涛出钱买的房子，孙某洁办的贷款。房子是孙某涛给孙某洁买的，是为了孩子上学。这套房子原告一分钱都没有出过，与他是没有关系的。

 

法院查明

赵某亮与孙某洁系夫妻关系，于2006年4月19日登记结婚；孙某洁与孙某涛系兄妹关系，孙父、孙母系孙某洁、孙某涛之父母。2019年法院依法宣告孙某洁为限制民事行为能力人，指定孙母、孙父为孙某洁的监护人。

2013年3月15日，孙某洁（买受人）与刘某明（出卖人）签订《存量房买卖合同》，约定刘某明将其位于一号的房屋出售给孙某洁，房屋价款160万。2013年4月23日，孙某洁领取了涉案房屋的权属证明。

2016年7月11日，孙某洁（出卖人）与孙某涛（买受人）签订《存量房买卖合同》，约定孙某洁将其位于一号的房屋出售给孙某涛，房屋价款160万。关于此合同的履行，孙某涛称其与孙某洁之间没有书面的买卖合同，就是之前借条中的约定，涉案房屋我支付了210万元房款又支付了95万元的贷款，因为孙某洁还不上钱，就把涉案房屋过户给我了。

2021年5月17日，孙某涛（出卖人）与陈某芝（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙某涛将位于一号的房屋出售给陈某芝。陈某芝支付房屋价款398万，目前涉案房屋登记在陈某芝名下。

在审理中，赵某亮主张确认无效的理由为：孙某洁与孙某涛签订房屋买卖合同时属于无行为能力人，且孙某涛未支付房屋价款，双方存在恶意串通损害原告利益。孙某洁称其2016年履行与孙某涛的合同时刚出院，精神状态很好。孙某涛对此不予认可，称虽然没有支付160万购房款，是因为2013年我把钱借给孙某洁，她全款买的房，给我写了借条并承诺还不上就把房给我；后来孙某洁抵押涉案房屋贷款100万，因其无法偿还银行贷款，我替她还了银行的95万元贷款，我支出的已经远超160万元的房款。

针对上述争议，双方举证如下：

1.赵某亮提交孙某洁在北京某医院的病例，证明孙某洁于2016年被北京某医院诊断为精神障碍并多次入院治疗，2017年2月好转出院。此后，孙某洁多次入院治疗。

2.孙某洁、孙某涛提交孙某洁于2013年5月22日借条一张，载明本人孙某洁因孩子上学，需要购买房屋，自2013年2月26日至2013年5月22日止，共向哥哥孙某涛借款人民币210万元，借款方式为银行转账。借款用于购买房屋，借款期限10年，年利率8‰，此借款于2023年5月22日一次性还清本金及利息。如还不上款，自愿将房屋产权过户给哥哥孙某涛。赵某亮对借条的真实性不认可，称该借条可以看出有一些是后续写上的，笔迹不一致，且该借款的日期和后续汇款形成的日期完全不一致。

3.孙某洁、孙某涛提交转帐交易记录一份，赵某亮对此不予认可，向本院提出调查取证申请，申请调取2013年1月1日至2021年12月1日期间孙某洁交易记录。赵某亮对本院调取的银行交易流水的真实性予以认可，不认可双方之间存在借贷关系；孙某洁与孙某涛质证称双方之间的资金往来与本案无关。根据孙某洁银行交易流水载明孙某洁与孙某涛之间存在多笔交易。

在庭审中，赵某亮称其从2008年左右，就没和孙某洁一起共同生活，与孙某洁的第三次离婚诉讼正在本院审理中。孙某洁、孙某涛称孙某洁从2015年3月开始生病，从这个时候开始，双方就没共同生活。

 

裁判结果

一、确认被告孙某洁、孙某涛于2016年7月11日就位于一号房屋签署的《存量房屋买卖合同》无效；

二、驳回赵某亮的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产不分份额地共同享有所有权，夫或妻非因正常生活需要处分夫妻共同财产时，应当协商一致，任何一方无权单独处分夫妻共同财产。本案中，涉案房屋系赵某亮和孙某洁在婚姻关系期间取得，应认定为夫妻共同财产。孙某洁将涉案房产转让孙某涛时，其与赵某亮未共同生活，可以推定孙某洁转让涉案房屋未经过赵某亮同意，其转让合同应认定无效。关于孙某洁转让涉案房屋时是否具有行为能力，根据庭审调查，当时孙某洁经第一次入院治疗好转已出院，期间2次门诊诊断均载明孙某洁状况良好，赵某亮现有证据不足以得出孙某洁转让行为在其发病期间，对其主张的当时孙某洁无行为能力的主张，法院不予采纳。

孙某涛辩称其与孙某洁之间存在民间借贷的法律关系，约定在孙某洁无力清偿债务后将涉案房屋转让给孙某涛，以房抵债。根据其提交的借条，该约定应视为对借贷债权的担保，但双方约定借款于2023年5月22日一次性还本付息，转让涉案房屋时借款期限未届满，孙某涛亦自述未支付房款，法院对孙某涛的辩称不予采纳。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，孙某涛已将涉案房屋转让，涉案房屋已不能返还，应当折价赔偿。赵某亮、孙某洁对该赔偿款属于共同共有，赵某亮要求赔偿一半的损失，涉及婚内财产分割，且双方离婚诉讼正在法院审理中，该折价款在离婚诉讼中一并处理更为适宜，故对赵某亮赔偿损失的请求，法院不予支持。