北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某辉、赵某刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令林某芬依法履行林某芬与林某洁于2015年2月19日签订的《协议》，协助赵某辉、赵某刚办理位于北京市西城区A号房屋的过户登记手续，将房屋41.38%的份额过户至赵某刚、赵某辉名下。2.本案诉讼费由林某芬承担。

事实和理由：位于北京市西城区A号房原是北京W公司的公产房屋，赵某辉是一号房屋的使用权人并取得了一号房屋的《使用权证》。而位于北京市西城区A号房号二号与一号房屋是合住户（两户走同一大门，合用厕所和卫生间）。2013年，一号房屋与二号房屋房改。由于是合住户的缘故，因此房改后将原本分开的两户一号房屋与二号房屋的产权统一登记为西城区A号（以下简称涉案房屋）。并且由于当时政策的原因，涉案房屋的产权人无法登记为共有状态，所以导致涉案房屋的产权人仅登记为林某芬一人。

为了确认赵某辉与林某洁对涉案房屋所享有的权利。2015年2月19日，林某洁与林某芬对涉案房屋的产权事实通过《协议》进行明确，《协议》明确：“甲乙（乙方林某洁、甲方林某芬)双方共同拥有涉案房屋…涉案房屋的产权，因合住户关系，无法由双方共同持有，所以在房产证上显示为甲方所有，实际上归甲乙双方所有，乙方占41.38%，面积为26.276平方米。甲乙双方对上述产权分配比例及面积没有异议。”《协议》签署后，林某洁按照《协议》的约定承担了林某芬于涉案房屋房改时支出的购房款，并且此后涉案房屋出租所得的收益林某芬也按房屋比例分配给林某洁。

2021年4月11日，林某洁死亡。其法定继承人为丈夫赵某辉与婚生子赵某刚。赵某辉与赵某刚认为，林某洁与林某芬签订的《协议》是双方真实意思的表示，且《协议》对案涉房屋产权事实的明确，符合事实与法律。因此赵某辉与赵某刚根据《民法典》第465条、第509条之规定诉至贵院。

 

被告辩称

林某芬辩称，不同意赵某辉、赵某刚的诉讼请求。理由如下：第一，林某芬于2001年7月26日与W公司签订了《公有住宅租赁合同》，虽然赵某辉、赵某刚也提交了出租方显示为W公司的《公有住宅租赁合同》，但W公司于2021年9月13日出具的《情况说明》显示未查到一号，二号房屋的档案材料。而赵某辉、赵某刚曾称是林某洁于1999年从案外人处购买的承租权，但根据北京市公房管理规定公房禁止转让，涉案房屋属于北京市W公司，北京市W公司租房肯定是租给本单位职工，而林某洁和赵某辉是B单位职工，不可能享受涉案公房的福利，林某洁和赵某辉也不可能是从案外人处购买的承租权。因此，赵某辉、赵某刚提交的《公有住宅租赁合同》不具有真实性。

第二，2013年5月17日，北京W公司与林某芬签订了房屋买卖合同，将涉案房屋以成本价出售给林某芬，同时给了林某芬工龄折扣，后办理了房产证。我国的房改政策是面向本单位职工的，林某洁是B单位职工，按政策不能购买涉案公房。在林某洁与林某芬签订《协议》前，林某洁并没有取得涉案房屋的法律和事实依据。

第三，《协议》约定的“共有”，只是结果和状态，林某洁并没有这个结果的合法来源，其实还是来自于林某芬的赠与。虽然《协议》中约定林某洁承诺承担购房款中的三万元，但林某洁并没有支付，而且签订《协议》时房屋价值怎么也在200多万，林某洁仅承担三万元，而且林某芬已经在2016年7月17日归还35500元，林某洁取得房屋并没有支付对价，等于还是赠与。

第四，签订《协议》前林某芬已经取得房屋所有权，《协议》的约定并不能让林某洁直接取得所有权，只是取得一项债权。《协议》虽然成立，但房屋没有转移登记，赠与行为并没有完成，在履行前林某芬可以撤销。

第五，2020年12月9日，林某洁与林某芬在西城区人民调解委员会达成了调解，该调解书最后一段话确认了林某芬是涉案房屋的产权人，有权维护自己的安全，不向林某洁提供房门钥匙，协议内容明确了林某芬是全部房产63.5平方米的产权人，这与《协议》中有关共有的约定是不一样的，应以在后签订的为准，所以调解协议是对《协议》共有约定的修改。

第六，赵某辉、赵某刚主张的一号房只有26.276平方米，并不具有物理特性，民法物权上要求是一物一权，一个物上不能存在两个相同的物权，非完整的物上也不能单独存在一个物权，不能分割的部分房屋不能办理登记过户。因此，即使按原《协议》，赵某辉、赵某刚要求过户的主张也不能成立。

 

法院查明

赵某辉与林某洁于1981年5月结婚，二人育有一子赵某刚。赵某辉与林某洁于2011年1月26日离婚，于2016年5月9日结婚。林某洁于2021年4月11日去世。赵某辉、赵某刚与林某芬均表示林某洁与林某芬为姐妹关系。

2013年5月17日，北京W公司（甲方、卖方）与林某芬（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定依据有关房改售房政策文件，甲方将坐落在西城区A号两居室楼房一套（以下简称：诉争房屋），总建筑面积63.5平方米，以成本价出售给乙方，每建筑平方米1560元，经核算，乙方房屋的立契价33254元、公共维修基金1981.2元。甲方给予乙方工龄折扣：年折扣率0.9%，成新折扣：年折旧率2%。付款方式为一次性付清全部房价款及有关手续费。

2014年5月27日，诉争房屋转移登记至林某芬名下。

2015年2月19日，林某芬（甲方）与林某洁（乙方）签订《协议》，内容有：甲乙双方共同拥有坐落在北京市西城区A号总建筑面积63.5平方米的产权房两居室楼房一套。上述房屋的产权，因合住户关系，无法由双方共同持有，所以在房产证上显示为甲方所有，实际上归甲乙双方所有。产权比例为甲方占58.62%，面积为37.224平方米。乙方占41.38%，面积为26.276平方米。甲乙双方对上述产权分配比例及面积没有异议。

甲乙双方本着友好协商的原则，对上述产权分配比例及面积所对应的权利和义务协议如下：1.上述房屋的购买房价为成本价1560元/平方米。公共维修基金31.2元/平方米。因为购房时有甲方的30年工龄和房屋折旧。故购房总价为33254元。公共维修基金总价为1981.20元。契税、印花税、房产证费等杂费合计150元总计35385.20元已由甲方支付。乙方承诺支付甲方叁万元购房款，剩余5385.20元由甲方自己承担。2.每年的供暖费1850元，甲方承担1050元，乙方承担800元。

3.房屋如果出售，出售的总收入扣除契税等支出成本后的净收益，按甲方占58.62%，面积为37.224平方米。乙方占41.38%，面积为26.276平方米的产权比例进行分配。4.房屋如果被国家征用或拆迁，获得的补偿总收入扣除支出成本（如果有则扣，没有则不扣）后的净收益，按甲方占58.62%，面积为37.224平方米。乙方占41.38%，面积为26.276平方米的产权比例进行分配。5.甲方的继承人为女儿周某宏。乙方的继承人为儿子赵某刚。双方继承人的产权分配比例和面积没有变化。并且继续履行协议1-4条的权利和义务。协议落款甲方签字处有林某芬、周某宏签名，乙方签字处有林某洁、赵某刚签名。

2015年4月15日，林某洁通过银行转账向林某芬支付30000元。赵某辉、赵某刚表示该笔款项为林某洁履行上述协议向林某芬支付的购房款。林某芬不予认可，表示该项款项的性质为借款且林某芬已于2016年7月17日向林某洁归还借款35500元，超出部分为利息。赵某辉、赵某刚认可收到林某芬支付的上述款项，但不认可转账性质。

2020年12月9日，北京市西城区调解委员会就林某芬更换诉争房屋门锁、林某洁报警事宜进行调解，当日林某洁、林某芬自愿达成调解，调解委员会出具了《人民调解协议书》。该调解协议书记载：林某洁、林某芬是亲姐妹关系，双方共同居住诉争房屋，林某洁爱人赵某辉占用小卧室一号，林某芬占用大卧室二号，共用一个房屋大门，因林某芬将房屋门锁换了，双方由此产生纠纷，经调解，当事人自愿达成如下协议：一、林某洁通过相关单位或诉讼维权；二、林某芬是诉争房屋产权人，有权维护自己安全，不向林某洁提供房门钥匙。

2021年7月6日，林某芬以合同纠纷为案由，将赵某辉、赵某刚诉至我院，要求撤销林某芬与林某洁于2015年2月19日签订《协议》中的赠与行为，我院判决驳回林某芬的诉讼请求。林某芬不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该判决载明：“协议（林某芬与林某洁于2015年2月19日签订的《协议》）为当事人自愿达成，并无欺诈、胁迫、可撤销或无效的情况，且协议内容清晰明确，并无任何赠与的意思表示，无法得出涉案协议为赠与协议的结论。林某芬要求撤销该协议，法律依据不足。

另查，就诉争房屋的由来，赵某辉、赵某刚与林某芬分别向本院提交了与北京市W公司签订的《公有住宅租赁合同》，其中赵某刚、赵某辉提交的《公有住宅租赁合同》显示住宅座落为西城区A号，自2000年1月1日起租，签订日期2000年元月，承租方赵某辉；林某芬提交的《公有住宅租赁合同》显示住宅座落为西城区xx二号、一号居室2间，总使用面积46.90平方米，租赁期限自2000年4月1日起，签订日期2001年7月，承租方林某芬。双方均不认可对方提交合同的真实性，林某芬认为林某洁与赵某辉均不是W公司职工无法取得诉争房屋承租权。

林某芬另提交了其与北京W公司于2014年2月13日签订的书面材料一份，内容为：“购房人姓名：林某芬。本人于2013年参加房改售房工作，承租房屋为西城区一号。由于房改售房产权证登记需要，现以西城区二号作为房屋登记地址。特此说明。”赵某辉、赵某刚对该份书面材料的真实性不予认可。在前述案件审理中，北京W公司向本院出具《情况说明》一份，载明：经查询，未查询到北京市西城区一二号房屋的档案材料。

就诉争房屋的使用情况，林某芬向本院提交了2014年之前的水电费、房租、供暖费收据若干及其于2011年与案外人就一号房屋签订的房屋租赁合同，证明其交纳诉争房屋的各项费用并实际占用。赵某辉、赵某刚认可该组证据真实性，表示林某洁为照顾林某芬，将赵某辉承租的一号房屋无偿提供给林某芬使用，房屋出租后林某芬将租金收益扣除取暖费后转账给林某洁，后林某洁收回房屋于2018年开始自行将一号房屋出租。

赵某辉、赵某刚就其主张向本院提交了林某芬向林某洁转账支付租金的银行流水、其于2018年与案外人就一号房屋签订的房屋租赁合同予以证明，并申请林某兰出庭作证。林某兰到庭陈述：房子是他们俩的，全家人都知道。对于赵某辉、赵某刚提交的上述证据，林某芬认可转账记录的真实性及相关转账的性质为租金，但表示其向林某洁支付租金系基于林某洁的要求和亲情帮扶，对房屋租赁合同的真实性不予认可，对证人证言表示林某兰不能证明房屋所有权。

 

裁判结果

于本判决生效之日起七日内，林某芬协助赵某辉、赵某刚将北京市西城A号房屋中41.38%的所有权份额转移登记至赵某辉、赵某刚名下。

 

房产律师靳双权点评

生效裁判已认定林某芬与林某洁于2015年2月19日签订的《协议》系对诉争房屋产权份额的约定，且该约定有相应的事实基础，从而驳回了林某芬主张《协议》为赠与协议进而要求撤销《协议》的诉讼请求，现林某芬在本案中并未提交足以推翻上述结论的相反证据，故林某芬在本案中仍以《协议》为赠与协议予以抗辩的意见，法院不予采纳。

在案证据显示林某洁于签订《协议》后不久即向林某芬支付了款项30000元，林某芬虽表示该项款项为借款，但赵某辉、赵某刚不予认可，林某芬亦未对其主张的借款性质提交证据予以证明，故法院不予采纳。

林某洁履行了《协议》约定的付款义务，现林某洁去世后，赵某辉、赵某刚作为林某洁的继承人，继受了林某洁在《协议》中的合同权利。现赵某辉、赵某刚要求林某芬配合将诉争房屋中41.38%的份额予以过户，具有合同依据，且在案证据并未显示存在法律上或事实上不能履行的情形，故法院予以支持。

关于林某芬主张《人民调解协议书》已变更了《协议》内容的抗辩意见，因该调解协议系解决因林某芬换锁引起占用使用纠纷，且调解协议约定了林某洁通过诉讼予以维权，故法院对林某芬的该项抗辩意见不予采纳。