北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某兰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认原告与被告之间存在的就位于北京市朝阳区一号房屋的借名买房合同有效（出名人是孙某蕊、借名人是赵某兰）；2.请求判决原告为北京市朝阳区一号房屋的实际所有权人，依约享有该房屋的所有权；3.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：原被告系母女关系，被告与第三人系夫妻。2016年7月，原被告双方约定：原告出资购买位于北京市朝阳区一号房屋登记在被告名下，原告支付房屋全部购房款及因购房产生的税费、中介费等费用，因该房屋产生的权利义务由原告承担。

2016年7月26日，按照与原告的约定，被告与房屋原所有人签订了《北京市存量房屋买卖合同》；2016年8月24日，被告与M银行（以下简称M银行）签署《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》；同日，原告与M银行签署《保证合同》，约定原告为被告与M银行签署的《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》提供全程保证责任：保证期间为主合同下的债务履行期届满之日起两年。

上述协议签署后，原告按照与被告的约定，支付了房屋购房款及税费、中介费等，且按月偿还贷款至今。房屋自2016年交付以来，原告一直占有使用该房屋至今。综上，原告与被告上述约定是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。根据《民法典》的相关规定，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。为此，原告依据《民事诉讼法》等法律的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。

 

被告辩称

被告孙某蕊辩称，同意原告的诉讼请求，请求法院判决借名买房合同有效，房屋实际所有权人是赵某兰。理由如下：第一，房屋实际出资、占有、使用、收益情况均属于赵某兰，房产虽然登记在被告名下，但是房屋物权登记只是外观主义，房屋的实际所有权人最主要还是依据房屋的购房出资、占有、使用收益的事实来认定。

孙某蕊和第三人婚后并没有能力支付600多万元的首付购房款以及每月三万多元的月供还款，以上购房出资均来自赵某兰，房屋使用也是赵某兰夫妇带着孙某蕊一家三口共同居住；

第二，赵某兰与孙某蕊之间有借名买房的意愿，赵某兰为了在北京帮助孙某蕊照顾孩子时在北京有固定住所，以及避免日后产生纠纷，与孙某蕊约定赵某兰出钱买房，房子登记在孙某蕊的名下，之后赵某兰履行了自己的约定，每月用孙某蕊的贷款账户还款，而且赵某兰和孙某蕊也曾说过签订书面合同，但是孙某蕊刚结婚，担心自己丈夫不高兴，所以就拖着一直没有签订书面合同，口头约定也是属于协议的一种，根据法律规定也是有效的；

第三人宋某杰述称，原被告是母女关系，对于原被告达成借名买房合同关系不认可。原告第一项诉求中的合同我方不知情，购买房屋原告是出资了，但是原告自愿的。第二项诉请不认可，原告没有使用权、所有权。

第一，关于起诉的背景，夫妻双方已经分居，从2021年9月份至今，双方面临离婚诉讼，或者正在考虑离婚，作为原告与被告是异议相关方，第三方不承认原告的全部诉讼请求。第二，原告提出的借名买房合同有效，实际根据北京市购房政策，我们已经买了一套房，这是第二套房，是借的我们夫妻双方的名，出让名的是夫妻双方，原告也从来没有通知过我，跟我也没有任何的口头约定，实际上这个名不存在，实际孙某蕊也不具备北京户口，如果不是我们存在夫妻关系，其也不具备在北京购房资格。

第三，关于所有权，承认原告支付的相关房款，也承认原告在房屋前期费用上做了支持，原告是房屋贷款的担保方。借款人是孙某蕊，担保方是赵某兰，有相关合同，二手房购房也是属于夫妻共同的债务，我们事实上也有足够的还款能力，也能还款，如果原告承认担保关系不愿意继续还款，我们可以把房屋处置，把原告曾经出资的钱还给她，我们接下来可能会走离婚诉讼，原告只是有出资但是不享有所有权，我不认可原被告之间有口头的借名买房合同，如果没有家庭协商，借家庭买房的名额和指标是不成立的，认为他们之间不存在借名买房合同。

第三人孙某贵述称，我同意原告的全部诉讼请求和理由。

 

法院查明

原告赵某兰与第三人孙某贵系夫妻关系，赵某兰系被告孙某蕊之母，被告孙某蕊与第三人宋某杰于2013年12月25日登记结婚。庭审中，宋某杰表示其已经与孙某蕊分居，准备离婚。孙某蕊对此表示，宋某杰陈述的离婚一事不属实，没有计划离婚。

2016年7月26日，孙某蕊（买受人）与陈某丹、杨某航（出卖人）、北京B公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙某蕊购买陈某丹、杨某航所有的坐落于北京市朝阳区一号（以下简称涉案房屋），房屋性质为商品房，房屋总成交价格为1300万元，其中房屋成交价格858万元，装饰装修及配套设施设备等作价442万元。

关于涉案房屋购房款等款项，庭审中，赵某兰、孙某蕊及宋某杰均认可涉案房屋的首付款、中介费、税费均由赵某兰支付，贷款由赵某兰每月按照大于还款金额的款项支付至孙某蕊账户后，由孙某蕊账户偿还，但宋某杰表示赵某兰系代孙某蕊及宋某杰支付购房款项、税费等、代为偿还贷款。

经查，2016年8月1日，孙某蕊作为申请人签署M银行《个人消费贷款申请书》，因购房申请贷款600万元，赵某兰、孙某蕊及宋某杰认可申请购买的房屋为涉案房屋，申请书中申请人及申请人配偶特别声明及承诺部分载明“申请人特别声明、承诺并保证如下：……。申请人配偶特别声明、承诺并保证如下：本人同意以本人家庭财产为申请人的贷款项下债务承担清偿责任，并且，如申请人申请的贷款涉及以本人家庭财产、本人与申请人共有的其他财产作为担保的，本人在此不可撤销地授权并同意申请人自行以该等财产为担保以及办理相关手续，本人自愿承担相应的责任和后果”，宋某杰在申请人配偶签字处签名。

在2016年8月1日M银行针对借款人的谈话笔录中载明，孙某蕊申请贷款购买涉案房屋，孙某蕊及宋某杰在被谈话人处签名。2016年8月24日，孙某蕊（借款人、抵押人）与M银行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》以下简称《借款及抵押合同》），约定孙某蕊贷款600万元用于购买涉案房屋，借款人账户为孙某蕊账户。2016年8月24日，赵某兰（保证人）与M银行（债权人）签订《保证合同》，赵某兰为上述《借款及抵押合同》提供保证期间为主合同下的债务履行期届满之日起两年的全程保证。

关于涉案房屋居住情况，赵某兰、孙某蕊及宋某杰均认可当时买的是承租的二手房，购买涉案房屋时已经住在房屋内，赵某兰夫妇及孙某蕊、宋某杰一家三口居住在涉案房屋，至2018年孙某蕊、宋某杰孩子到西城区上学，在西城区租房，才将涉案房屋出租。

赵某兰、孙某蕊表示因涉案登记在孙某蕊名下，故只能以孙某蕊名义对外出租，房租支付至孙某蕊账户。宋某杰表示涉案房屋就是由孙某蕊出租。关于涉案房屋的物业费、供暖费，赵某兰与孙某蕊表示有时候由赵某兰以现金形式支付，有时候需要转账由孙某蕊转账，赵某兰再将款项给孙某蕊。宋某杰表示，物业费、供暖费由孙某蕊支付。

原告主张与被告存在口头借名买房合同关系，双方未签订书面借名买房合同。第三人宋某杰表示，购买房屋商量过一两次，当时说是原告出资，帮我们买房，让我们先住，我方认为涉案房屋是我方和孙某蕊购买的。

第三人宋某杰另提交房租租赁合同用以证明其与被告分居、感情已经破裂，原告及被告认为与本案无关。

原告要求确认其系涉案房屋所有权人、享有所有权，本院向其释明，原告以借名买房提起合同之诉，原告诉讼请求可以为要求被告为其办理房屋过户登记手续，经询，原告坚持不变更诉讼请求，原告同时表示因原告不具备北京购房资格，只能以被告名义购房，无法办理房屋过户。审理中，原告、被告及二第三人均认可购房时原告及孙某贵不具备北京市购房资质。

 

裁判结果

一、确认原告赵某兰与被告孙某蕊之间就位于北京市朝阳区一号房屋存在的赵某兰借用孙某蕊名义购房的借名买房合同有效；

二、驳回原告赵某兰的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，赵某兰主张涉案房屋系赵某兰借孙某蕊之名购买，孙某蕊、孙某贵对此认可，宋某杰对此不予认可。赵某兰与孙某蕊没有签订借名买房书面合同，二人表示系口头协议，宋某杰不认可存在该口头协议。

关于赵某兰与孙某蕊之间是否存在借名买房的合同关系，根据法院查明的事实，第一，从借名买房的原因来看，各方当事人均认可原告赵某兰及配偶孙某贵无北京市购房资质，故赵某兰借用女儿孙某蕊名义购房存在可能性。第二，从购买房屋的过程及支付款项来看，涉案房屋首付款、中介费、税费均由原告支付，房屋贷款由原告按月支付至被告账户，原告夫妻曾与被告夫妻及孩子实际居住涉案房屋，原告实际参与并承担了购买房屋的各项款项，原告承担了购买房屋的主要义务亦享受了相应权利。尤其是原告支付了房屋中介费、税费等款项，且逐月将贷款转入孙某蕊账户，与一般的仅是对购房的出资行为有所区别。

综上，法院认定赵某兰借用孙某蕊名义购买位于北京市朝阳区一号房屋的借名买房合同关系成立，又因该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故对于赵某兰要求确认原告与被告之间存在的就位于北京市朝阳区一号房屋的借名买房合同有效的诉讼请求，法院予以支持。

关于赵某兰要求确认其系涉案房屋所有权人，对房屋享有所有权，经法院释明，赵某兰表示因其无购房资质无法办理房屋过户手续，故坚持不变更为要求将涉案房屋登记至其名下的诉讼请求而坚持确认所有权的诉讼请求，因本案为合同纠纷而非物权纠纷，无法在本案确认所有权问题，故法院对该诉讼请求不予支持。

因赵某兰借用孙某蕊名义买房系自身受益，故诉讼费应由赵某兰承担。