北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

宋某杰向本院提出诉讼请求：1.杨某君履行2009年7月15日签订的《房屋买卖协议》，参加房改售房、办理房屋交易过户手续；2.M公司履行居间义务，督促杨某君参加房改售房并办理房屋交易过户手续。

事实和理由：2009年7月15日，我与二被告签订了北京市朝阳区一号房屋的《房屋买卖协议》，约定该房总售价为66万元，该售价包括房屋过户到我名下所需的交易费用及中介费用和贷款手续费等一切费用，协议还约定杨某君应尽快参加房改售房，并在得到房屋产权证后随即与我办理房屋交易手续。

合同签订日，我向杨某君支付了10万元定金；2009年8月13日，我向杨某君支付了30万元房款，杨某君曾起诉要求解除合同，法院认为合同有效。小区开发商C公司已于2021年11月进行小区房改售房，依据法律规定和房屋买卖协议，故诉至法院。

 

被告辩称

杨某君辩称：我是后期从别人买过来的涉案房屋，我不是拆迁户，不能参与房改售房，这是C公司答复我的。现不同意宋某杰的诉讼请求。

M公司辩称：同杨某君的答辩意见。

 

法院查明

2009年7月15日，杨某君（甲方）与宋某杰（甲方）签订《房屋买卖协议》。双方约定：乙方购买甲方名下的涉案房屋，房屋售价为66万元，此售价为房屋变更产权后的价格，包含产权过户到乙方所需的交易费用及中介费用和贷款手续费等一切费用；签订合同当日，乙方支付购房定金10万元，乙方在签订协议后30日内交付购房款30万元，尾款26万元在房屋变更产权后通过银行贷款的形式支付；

甲方收到定金后即日交付乙方房屋钥匙，乙方随即拥有房屋使用权；签订协议后，甲方应尽快参加房改售房（即变更产权），甲方得到房屋的产权证后随即与乙方办理房屋交易手续，此期限最长不超过2010年12月31日；签定本协议后，如因乙方个人原因反悔，不再购买甲方房产，视为乙方违约，乙方支付的定金10万元作为支付甲方的赔偿金，不得要求甲方返还；签定本协议后，如甲方因个人原因未能按协议约定内容履行，视为甲方违约，甲方应退还乙方全部购房款，并赔偿乙方违约金10万元；如因客观原因（仅限于产权单位原因）产权证未能在约定日期内取得，每逾期一日，甲方按已收房款万分之二的标准向乙方支付违约金。

宋某杰已交纳购房款40万元。杨某君于2010年7月15日将涉案房屋交付宋某杰。

2011年，宋某杰将M公司、杨某君起诉至本院，要求M公司、杨某君继续履行上述《房屋买卖协议》，办理房屋产权过户手续，支付违约金。杨某君提出反诉，要求确认上述《房屋买卖协议》无效，宋某杰及第三人金某强退涉案房屋。该案追加涉案房屋所有权人北京C公司（以下简称C公司）作为第三人参加诉讼。该案审理过程中，对涉案房屋进行物业管理的公司称涉案房屋仍是租赁房，C公司在2008年以前曾陆续为小区内部分房屋办理了售房手续，但此后因故停止了办理，现无法得知以后是否还能够继续为租赁房屋办理售房手续。

2012年6月，本院作出判决确认双方签订《房屋买卖协议》无效，宋某杰、马瑜向杨某君腾退涉案房屋，杨某君向宋某杰退还定金、购房款、支付房屋整修费。宋某杰不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2013年，北京市第二中级人民法院作出（判决书，认为《房屋买卖协议》系有效合同，因对涉案房屋进行物业管理公司表示涉案房屋现仍是租赁房，且无法预期是否能够以及何时能够办理房改售房手续，故对宋某杰的诉讼请求，不予支持，如宋某杰因合同不能继续履行而要求解除合同，宋某杰可要求杨某君赔偿合同不能履行给其造成的相应损失，并判决撤销北京市朝阳区人民法院判决书、驳回宋某杰的诉讼请求、驳回杨某君的反诉请求。

2015年，杨某君起诉要求解除房屋买卖协议，本院以判决：驳回原告杨某君的诉讼请求。

现宋某杰主张C公司已于2021年11月进行小区房改售房，故要求杨某君参加房改售房，办理房屋交易过户手续；杨某君认可C公司正进行房改售房，主张其不是拆迁户，不能参与房改售房；杨某君就其所述没有举证。

查，宋某杰为非北京籍退休人员，无北京购房资格。

 

裁判结果

驳回原告宋某杰的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宋某杰虽与杨某君签订了房屋买卖协议，但因本市住房限购政策的限制，宋某杰没有北京购房资格，故其要求杨某君参加房改售房、办理房屋交易过户手续的请求，违背国家政策。关于宋某杰要求M公司履行居间义务，督促杨某君参加房改售房并办理房屋交易过户手续的请求，亦没有依据。故宋某杰的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。