北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告吴某鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告吴某鹏和刘某杰于2013年签订的《协议书》；2、请求判决被告张某鑫、被告刘某蕊、被告刘某莉在刘某杰的遗产范围内返还给原告购房款370000元。3、请求判决被告张某鑫、被告刘某蕊、被告刘某莉在刘某杰的遗产范围内支付给原告违约金100000元。（合计470000元）

事实和理由：原告吴某鹏和刘某杰均系北京市通州区F村村民。被告张某鑫系刘某杰之妻，被告刘某蕊系被告张某鑫和刘某杰长女，被告刘某莉系被告张某鑫和刘某杰次女。刘某杰于2021年8月因死亡注销户口。2012年北京市通州区f村进行旧村改造，根据政策，刘某杰、被告张某鑫、刘某蕊、刘某莉可分得数套小产权楼房。2013年9月28日，刘某杰代表被告张某鑫、刘某蕊、刘某莉和原告吴某鹏签订《协议书》，约定刘某杰、张某鑫、刘某蕊、刘某莉一家人自愿将其预分到一套两居楼房，作价370000元，卖给乙方吴某鹏，在村委会分楼房时，将其中一套过户到原告吴某鹏名下。

若《协议书》签订后贰年内不能兑现，自愿出资给原告吴某鹏在本村买两居楼房一套。合同签订后，原告吴某鹏于2013年9月29日，通过其女儿案外人吴某涵的账户向刘某杰转账370000元。但时至今日，刘某杰及三被告亦未将两居楼房过户给吴某鹏，也未在本村为原告购房两居楼房。原告认为，北京市通州区F村已无在建楼房，因此无论是将再分楼房过户到原告名下，还是在本村为原告购房楼房的合同目的均不能达到，且刘某杰已去世。故，原告和刘某杰于2013年9月28日签订的《协议书》无法履行。被告张某鑫、被告刘某蕊、被告刘某莉作为刘某杰的法定继承人，应当承担返还房款义务。故，原告特诉至贵院，望判如所求。

被告辩称

被告刘某蕊、刘某莉、张某鑫共同辩称，关于房屋买卖的事情不知情，原告没有通知我们，是原告和刘某杰私下交易的，是原告起诉之后才知道的。请求驳回原告的诉讼请求。

法院查明

刘某杰与张某鑫原系夫妻关系，二人生育两个孩子，即刘某蕊、刘某莉。刘某杰于2021年8月因死亡注销户口。2013年9月28日，刘某杰（甲方）与吴某鹏（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方自愿把自己两居楼房一套卖给乙方吴某鹏，双方商定乙方付给甲方叁拾柒万（370000）元补偿。二、甲方在村委会分楼房时，其中将一套过户到乙方名下。三、此协议签订后，双方表示永不反悔。四、如有单方违约，由违约方按原价给予对方叁倍补偿。五、如贰年之内甲方不兑现，甲方表示自愿出资给乙方在本村买两居楼房一套，不再存在经济问题。自双方签字之日起生效。2013年9月29日，吴某鹏通过其女儿吴某涵账户向刘某杰转款370000元。因房屋未建成，刘某杰未履行交付房屋的义务。

裁判结果

确认吴某鹏与刘某杰签订的《协议书》无效；

被告张某鑫、被告刘某蕊、被告刘某莉于本判决生效之日起15日内在继承刘某杰遗产范围内向原告吴某鹏返还购房款370000元；

驳回原告吴某鹏的其它诉讼请求。

房产律师点评

刘某杰与吴某鹏签订《协议书》，诉争房屋系小产权房屋性质，而小产权房屋系未经合法审批手续在农村集体土地上建设之房屋，违反法律强制性规定，因此，刘某杰与吴某鹏签订《协议书》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还。

刘某杰应将收取的房款370000元返还给吴某鹏，但因刘某杰已经死亡，故应由其继承人在继承遗产范围内承担清偿责任。因《协议书》违反法律规定为无效合同，原告要求被告在继承遗产范围内支付违约金的请求，未有法律依据，法院不予支持。