北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认周某兰与被告于2021年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原、被告系姐弟关系，双方父母分别为父亲孙先生，母亲周某兰，父母婚姻关系成立时间为1974年。案涉房产坐落于北京市东城区，系母亲周某兰于2008年接受赠与取得，2008年完成转移登记。该房屋构成夫妻共同财产。2015年，父亲孙先生去世，各方未就该房屋进行继承析产，但原告依法就父亲所有的夫妻共同财产部分享有继承权。

2021年母亲周某兰病重期间，在未取得原告同意的情况下与被告签订案涉《北京市存量房屋买卖合同》，将该房屋转让于被告并办理了转移登记，但同时亦留有自书遗嘱，确认买卖行为仅因身体状况需尽快办理过户，本意系将案涉房产留给原被告双方按照各二分之一的份额共有。但目前，被告拒绝就该房屋中原告所享有的份额进行确认。

依据《民法典》第一百四十六条相关规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。同时，依据《民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故此，原告认为，母亲周某兰在未征得其同意的情况下，以虚假意思表示与被告签订的房屋买卖合同，侵犯了原告的合法权益，依法应确认无效。现提起本案诉讼，请求贵院查明事实，判如所请。

被告辩称

不同意原告的诉讼请求，该房产系周某兰个人房产，不属于夫妻共同财产，周某兰有权自行决定进行处理该房产，其处分行为有效，且周某兰生前与被告共同生活，由被告尽主要的生养死葬义务，周某兰通过房屋买卖合同的性质，将案涉房屋赠与孙某玲，符合情理，其处分意思应被尊重，望法庭驳回原告的诉讼请求。

法院查明

1.孙先生与周某兰于1974年登记结婚，孙先生于2015年去世，周某兰于2021年去世。孙先生与周某兰育有子女二人，即本案原、被告。

2.2008年2月18日，案涉房屋登记在周某兰、周某达、周某聪、周某英、周某亮名下共同共有。

双方当事人有争议的事实为：

1.2021年9月6日，周某兰作为出卖人，被告作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，就案涉房屋达成买卖协议，房价款100万元。原告认为该买卖合同无效。

2.原告提交周某兰书写的“遗嘱”，以证明就其财产进行了分配，房屋原被告均占1/2，其中载明“但是现在我的身体情况，要快一点办就按买卖先落到女儿孙某玲名下，后孙某玲再作一个公证表明是两人的共同财产”。被告对该“遗嘱”的真实性、合法性均不认可。

3.被告提交微信聊天记录等，证明其对母亲尽了较多赡养义务，应当分得案涉房屋，原告对被告提交证据的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，首先本案与继承案件是两层法律关系，是否尽赡养义务不影响周某兰对不属于自己的夫妻共同财产做出无权处分。

4.被告提交周某达自书证明、周某聪自书证明、周某英签字证明，证明案涉房屋系由周某兰祖宅拆迁转化，且经家庭成员一致同意，通过公证继承和公证赠与的方式确定由周某兰个人取得完全产权，属于周某兰个人财产，非夫妻共同财产，周某兰有权处分该房屋。原告称被告出具的三份说明均形成于公证书出具之前，就案涉房屋是否构成夫妻共同财产，以最终公证调取的证据为准。

5.本院依被告申请依法调取了《赠与协议》公证材料，其中公证书，赠与人为周某亮、杨某涵、周某英、钱某、周某达，受赠人为周某兰，赠与人周某亮、杨某涵系夫妻关系，周某英和钱某系夫妻关系，周某达的丈夫高某于2003年去世，在周某达、周某聪、周某英、周某亮、周某兰名下共有一套坐落在北京市崇文区一号房产。现周某亮、杨某涵、周某英、钱某、周某达自愿将上述房产中属于自己的部分赠与周某兰所有，周某兰自愿接受该赠与。在谈话笔录中，记载赠与周某兰个人。

2006年12月28日赠与书，周某聪、宋某二人自愿将案涉房屋中属于二人所有的份额无偿赠与周某兰所有。

《公证书》载明：继承人周某达、周某亮、周某兰、周某聪、周某英根据郑某生前在公证处所立遗嘱于2007年3月20日向我处申请办理继承被继承人郑某遗产的公证。经查，被继承人郑某于2006年因病在北京死亡，死后其名下遗有坐落在北京市崇文区一号回迁房一处，房屋所有权证正在办理之中。郑某的配偶王某6于1998年5月在北京死亡，其死亡后，被拆迁房北京市崇文区B号由妻子郑某、子女周某达、周某亮、周某兰、周某聪、周某英、周某阳、周某强共同继承，并于2001年10月16日由北京市崇文区公证处出具了继承公证书。

郑某一直未再婚，也未曾与他人订有遗赠抚养协议。郑某于2003年8月8日在北京市崇文区公证处立有公证遗嘱，表示死亡后将回迁房北京市崇文区一号中属于自己的份额遗留给子女周某达、周某亮、周某兰、周某聪、周某英共同所有。根据规定，上述被继承人郑某名下的房产份额系其个人财产。郑某的上述遗产由周某达、周某亮、周某兰、周某聪、周某英共同继承。

原告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，所调取的继承资料明确显示，已故被继承人系通过继承程序自母亲处取得涉案房屋，母亲立遗嘱时未明确不作为夫妻共同财产，故其取得的五分之一的房产份额亦构成夫妻共同财产，此后其余四位兄弟姊妹向被继承人赠与该财产时都是以夫妻双方的名义签署的赠与协议并进行的公证，也足以证明案涉房屋自老一代通过遗嘱继承时已构成夫妻共同财产，此外，剩余四位兄弟姊妹向案涉被继承人进行赠与时，经公证的赠与协议中亦未写明不作为夫妻共同财产，虽然在公证处的谈话笔录中述明赠与被继承人个人，但未记入经公证的赠与协议，故此应以赠与协议为准，作为夫妻共同财产看待。

综上，被告自公证处调取的遗嘱继承的公证及赠与公证，明确显示了涉案房屋的来源，亦充分证明涉案房屋构成被继承人周某兰的夫妻共同财产，故此周某兰无权单独进行处分。

被告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，根据调取的档案明确可见，周某兰的兄弟姐妹通过公证赠与的方式将案涉房屋中属于他们的份额共计五分之四赠与周某兰个人所有，相应的赠与意愿在公证处询问笔录中有明确记载，四位兄弟姐妹的赠与意愿真实有效，且公证处笔录的内容与被告此前提交的证据17-19三位兄弟姐妹的证言相互印证，足以证明周某兰的四位兄弟姐妹公证赠与的本意就是将份额赠与周某兰本人所有，不作为夫妻的共同财产，即使周某兰继承取得的五分之一份额中含有配偶的份额，在其配偶去世后，应析出一半份额作为个人财产，综上，案涉房产中应含有周某兰的个人份额共计十分之九，其份额明显大于法律规定的三分之二以上共有权人处分共有物的规定，其处分行为明显有效。

裁判结果

确认周某兰与被告孙某玲于2021年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

房产律师点评

法律规定行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关规定处理。本案中，原告称周某兰无权处分夫妻共同财产而与被告签订的房屋买卖合同无效，且双方之间并不存在房屋买卖的意思表示及事实上的买卖合同关系，双方之间签订的《北京市房屋买卖合同》依法无效。

被告认为周某兰有权处分属于其个人的份额，将案涉房屋赠与被告系其真实意思表示。根据法律规定，即使周某兰有将房屋赠与被告之意思表示，但双方之间并不存在房屋买卖的意思表示及事实上的买卖合同关系，且该买卖合同涉及处分其夫妻共同财产中不属于其个人的份额，故双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》依法无效。

关于周某兰取得的继承、赠与部分系个人财产还是夫妻共同财产并非本案所应确定之事实，法院不予处理。