北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

三原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令何某彩名下位于北京市西城区一号房屋，三原告占有房屋产权三分之一份额，其余三分之二份额为何某彩与周某鑫的遗产（遗产部分另行通过继承诉讼解决）。2．本案诉讼费由被告承担。

事实及理由：原告周某凌与被告周某霞系亲妹关系，已故何某彩系周某凌、周某霞的母亲。原告赵某系周某凌的丈夫，原告赵某科系周某凌的儿子。1991年起，因原告一家三口在北京没有住房，与母亲何某彩一同居住。三个人的户口也陆续与何某彩迁落在一起。于2000年单位在分配及公有住房出售时，根据单位的相关规定，将原告周某凌三人实际人口也作为超出一个人分配居住房屋面积的条件，以四口人居住为条件分配并购买了西城区一号房屋。并由原告周某凌交付了购房款、印花税、公共维修金、登记费等相关费用。因此，虽然现有房屋产权证登记产权人为户主何某彩名下，实际上房屋所有权有三原告的一定份额。

另外，根据单位住房制度改革分配及购买住房的相关规定，原告已经去世的父亲周某鑫，逝前的25年工龄，也作为分配和购买住房的优惠条件之一，因此，登记在何某彩名下的房屋也应有周某鑫的产权份额。因此，被告周某霞在何某彩去世以后，以遗嘱继承的方式主张全部继承以母亲名义登记的房产诉求不能成立。为维护原告的合法权益不受非法侵害，特诉至人民法院请依法裁判。我方申请三分之一的产权份额。所以，如果说没有原告三个人、老少三代这种情况，获得不了这么多面积，所以我们认为我们应该有三分之一的份额。

被告辩称

父亲周某鑫1959年2月病逝，母亲何某彩于2020年11月病逝。何某彩于1999年12月与单位签订了房屋买卖合同，交了全部购房款，购买了西城区一号房屋。2004年3月取得了房屋所有权证。2005年7月5日何某彩在北京市公证处立下书面遗嘱：名下西城区一号房屋以及其他财产均由周某霞继承。何某彩去世后，周某霞于2020年11月向西城区人民法院提起诉讼，要去依法继承何某彩遗产。三原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，请求予以驳回。

理由如下：1．1999年12月何某彩与单位签订的房屋买卖合同中写道，根据国家及北京市公房出售的相关政策和中国单位一九九七年出售公有住宅楼房事实办法，经协商签订的住房买卖合同，而非1991年的单位教职工住房分配调整暂行办法。2．何某彩1998年3月购房申请表中，除何某彩的职务，参加工作和离休时间以及已故配偶周某鑫的相关信息外，没有三原告任何信息。三原告不是单位职工，无购房资格。3．房屋所有权证和北京市房屋产权登记申请书中房屋所有权人均为何某彩，无共有权人，三原告对涉案房屋没有共有权。4．2005年8月16日单位后勤管理处房管科给西城法院的证明中写道“兹证明此房于1999年出售给何某彩同志本人，产权人为何某彩同志”。三原告无购房资格和产权份额。5．何某彩从没有同意原告出资购房、交购房款和领取购房文件。具体情况详见2005年11月和2006年2月何某彩的上诉材料。6．2005年11月30日北京市第一中级人民法院判决书载明，何某彩在取得西城区一号房屋产权后，对该房屋有占有、使用、收益、处分的权利，何某彩要求周某凌搬出诉争房屋，本院予以支持。7．何某彩购房时，周某鑫已去世40余年，涉案房屋不是夫妻共同财产。使用周某鑫工龄是对何某彩购房的政策性优惠，体现为货币形式，而非房屋产权份额。8．涉案房屋属于不能上市交易的央产房，无法评估价格。9．原告未尽赡养义务，无权继承其遗产。10．民法典第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告本案诉请已超过三年和二十年最长诉讼时效。11．空调、电话都是何某彩全额出资购买和安装的，周某凌仅是将票据据为己有。

法院查明

1998年购房申请表显示：根据《单位1997年出售公有住房实施办法》的规定，本人自愿申请购买现住房。姓名何某彩、参加工作时间1941年1月、离退休时间82年12月，成本价购房、分五年付清；配偶姓名周某鑫、单位本院（59年去世）、参加工作时间35年1月、是教师。

1999年12月31日，卖方（甲方）单位与买方（乙方）签订单位公有房屋买卖合同，约定：甲方将座落于西城区房屋所有权以1997年度成本价出售给乙方。总价款为41932元。

2005年，何某彩起诉周某凌、赵某一般所有权及与所有权相关权利纠纷一案，何某彩诉称本市西城区一号房屋系我的产权房，我爱人周某鑫于1959年病逝，1991年我女儿周某凌、其夫赵某及其子赵某科要求周某凌、赵某搬出本市西城区一号房屋，住房由其自行解决，并由其承担诉讼费用。经审理，北京市第一中级人民法院作出判决：一、本判决生效后三十目内，周某凌、赵某搬出北京市西城区一号房屋；二、本判决生效后三十日内，何某彩给付周某凌、赵某三万元。

2020年11月3日，何某彩去世。

裁判结果

驳回原告周某凌、赵某、赵某科的全部诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故而所有权的确认要获得支持，应具备两方面的条件：一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产的真实所有权人。共有产权的确认与此同理，即应有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；其为该不动产相应份额的真实所有权人。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故而，不动产登记的记载与真实权利状态不符，一般发生在三种情形下：一、因各方面因素导致的登记错误；二、依据法律的除外规定，因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动，但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项；三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。

本案当中，何某彩取得案涉房屋的所有权，显然是因买方何某彩与卖方单位签订公有房屋买卖合同，卖方协助办理了相关过户手续及产权登记。现在来看，案涉房屋登记为何某彩所有是否存在错误，原告未予以证明，根据双方出示的合同及陈述的购房经过来看，案涉房屋登记为何某彩所有并没有错误。

成就共有产权的确认的条件之二是其为该不动产相应份额的真实所有权人。如前所述，所有权或共有产权的设立，依据登记发生法律效力，法律另有规定的除外。在登记没有错误的情况下，原告是否依据法律的例外规定取得了共有产权。例外规定，一般包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力等。对于因继承引发产权变动的问题，通过继承纠纷解决。

本案原告方主张案涉房屋购买之前系公房，三原告对于公房的取得存在贡献因素。但承租公房并不涉及到所有权的设立问题，案涉房屋所有权的设立源自于单位依据当时的政策所进行的成本价出售。需要特别予以说明的是，买卖是取得不动产所有权或共有产权最为常见的基础行为，但是买卖并不导致所有权的直接设立，而是订立买卖契约，约定出卖方有义务在一定条件成就时，卖方有义务将房屋等不动产过户给买受人，完成过户登记进行设立买受人对该不动产的所有权。在出卖人不履行过户义务时，买受人也仅能诉请出卖方履行过户义务，而无权要求确认其对所购房屋享有所有权或共有产权。

本案中，原告方还主张案涉房屋系原告方出资购买，对此被告表示预付购房款12000元系何某彩交纳、剩余部分不足三万元系周某凌背着何某彩交纳，但在2006年的一般所有权及与所有权相关权利纠纷一案，何某彩将30000元退予周某凌。对此，法院认为，即便在购房中进行出资，该种出资也是家庭内部的关系，没有反映到与卖方的买卖契约关系中。如前所述，即便是存在买卖双方契约关系的，都仅仅是要求对方履行合同确定的过户义务，而达不到直接确立所有权或共有产权的高度；出资发生何种效力有赖于当事人内部的约定，没有约定则需考虑房屋性质等全案具体情况，依据债权角度予以救济，亦不是所有权确认的依据，故本案中，对于出资问题不予深入考察。

关于原告方主张的周某鑫工龄问题，应在继承案件予以解决。

综上所述，三原告诉请确认其对何某彩名下位于北京市西城区一号房屋占有三分之一产权份额，其余三分之二产权份额为何某彩与周某鑫的遗产的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。