北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某祥、赵某玲向本院提出诉讼请求：1.杨某菹立即将位于北京一号房屋（以下简称一号房屋）腾空并交付原告（房屋价值约270万元）；2.杨某菹向二原告支付房屋使用费；3.本案诉讼费用由杨某菹承担。

事实和理由：杨某菹系孙某祥的女婿。一号房屋系孙某祥的回迁安置房。杨某菹2012年入住一号房屋。杨某菹与孙某祥之女孙某娟于2014年离婚。之后，孙某祥多次要求杨某菹搬离一号房屋，但是杨某菹拒不搬离为了维护孙某祥的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

杨某菹辩称，不同意孙某祥的请求。孙某祥虽然现在是涉案房屋产权证人，但是系二号房屋拆迁安置而来，孙某祥仅仅是代表家庭人员签订拆迁安置协议并办理房产证，在未进行析产继承之前，涉案房屋都属于被安置人员共同所有，定向安置房屋人均建筑面积不超过50平方米，并且在孙某祥写的房产赠与协议中表述是双方共有房产中自己的份额，在其他被安置人员放弃声明中描述的是本人自愿放弃在该赠与房产中的份额和继承份额，以上都足以表明涉案房产是7位被安置人员共有的，杨某菹之子杨某聪是被安置人员之一，是有份额的。2016年5月11日孙某祥已经将涉案房屋赠与给杨某菹儿子杨某聪，并且是不可撤销的赠与，涉案房屋自2012年12月交付之后由自己装修管理使用至今，综上所述杨某菹是合法占有涉案房屋，故无需腾退以及支付房屋使用费。

法院查明

孙某祥与赵某玲系夫妻关系，孙某娟是其子女。杨某菹与孙某娟原系夫妻关系，二人于2013年登记离婚。杨某菹与孙某娟二人育有一子杨某聪，杨某聪于2018年5月25日去世。

北京市大兴区二号（以下简称二号院）于2010年进行拆迁，涉案一号房屋即为二号院拆迁所得。杨某聪是安置人，针对二号院拆迁，2010年7月23日，孙某祥（乙方、被拆迁人）与A公司（甲方、拆迁人）签订《拆迁安置补偿协议》，于2010年7月30日双方签订《拆迁安置补偿协议（补充协议）》，合计拆迁补偿金额为2180666元。《拆迁安置补偿协议（补充协议）》载明乙方选购期房6套，建筑面积为520平方米，购房总价款为1300880元，根据《拆迁安置补偿协议》中约定的款项，甲方应向乙方支付拆迁补偿总金额共计2480810元，在乙方缴纳购房款后为剩余款1179930元。

2016年5月11日，孙某祥（甲方、赠与人）与杨某聪（乙方、受赠人）签订《房产赠与协议书》，双方约定甲方自愿将其名下（和杨某聪共有房产中自己的份额）房产赠予乙方，该房产为涉案一号房屋；甲方保证该房产赠予协议书在公证机关公证时，该房屋共有权人和继承人都自愿放弃对该赠予房屋享有的共有权和继承权；在乙方18岁时，甲方保证积极配合乙方、变更该赠予房屋所有权归乙方单独所有；如果甲方违约，则应承担该赠与房产价值20％的违约责任，且不免除甲方配合变更义务。

因乙方（杨某聪）未成年，为保证乙方对该房屋的享有权和所有权，经甲方和乙方监护人杨某菹协商。乙方在没经甲方同意下不得将此房产抵押、转卖给他人，如有上述情况甲方有权取消该赠与协议。在该协议书的落款处，孙某祥签字确认，在乙方签字处由杨某聪监护人杨某菹签字确认。2016年7月28日，赵某玲、孙某娟、刘俊、刘京京共同签署了《放弃声明》，其载明“本人已认真阅读了孙某祥和杨某聪的《房产赠予协议书》，本人自愿放弃在该赠予房产中的共有份额和继承份额”。

2019年，孙某祥、赵某玲以返还原物纠纷为由将杨某菹诉至本院，请求杨某菹腾退一号房屋并支付房屋使用费，本院认为：“本案孙某祥、赵某玲起诉案由为返还原物纠纷，系权利人请求无权占有动产或不动产的人返还该物的纠纷。北京市大兴区一号房屋系拆迁安置房屋，尚未办理不动产登记手续。现孙某祥、赵某玲与杨某菹就该房屋是否存在杨某聪份额及是否已经完成赠与存在争议，孙某祥、赵某玲尚未有充分证据证明其系北京市大兴区一号房屋的完全所有权人，故对本案孙某祥、赵某玲的起诉，应予驳回”，该案裁定“驳回孙某祥、赵某玲的起诉”。

经查，涉案一号房屋颁发有不动产权证书，颁证日期为2020年10月13日，证书载明权利人为孙某祥，共有情况为单独所有，用途为住宅，房屋建筑面积为91.43平方米。涉案一号房屋房屋于2012年12月18日入住交付使用，2019年6月杨某菹将房屋出租，后杨某菹于2021年4月27日收回一号房屋，现一号房屋由杨某菹居住使用。

裁判结果

一、杨某菹于本判决生效后十五日内将位于北京一号房屋腾退返还给孙某祥、赵某玲；

二、杨某菹于本判决生效后十五日内支付孙某祥、赵某玲房屋占有使用费；

三、驳回孙某祥、赵某玲的其他诉讼请求。

房产律师点评

不动产物权的设立经依法登记，发生效力，不动产登记是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，孙某祥持有涉案房屋的不动产登记证书，是涉案房屋的合法权利人。孙某祥与赵某玲系夫妻关系，涉案房屋不动产权证书在二人夫妻关系存续期间取得，故涉案一号房屋的物权应为孙某祥、赵某玲享有。孙某祥、赵某玲可依法请求无权占有人杨某菹返还房屋。杨某菹辩称对涉案房屋系有权占有，没有法律根据。孙某祥虽曾作出将涉案房屋赠与杨某菹之子杨某聪的意思表示，但杨某聪已于2018年5月25日去世，未完成涉案房屋产权转移登记，杨某聪基于赠与可能取得的物权并未实际取得；涉案房屋虽系拆迁安置所得，可能存在共有产权份额问题，但该房屋已办理产权登记至孙某祥名下。物权是绝对权，具有对世效力，物权登记具有公示公信效力，可以对抗一切非物权登记人的权利主张。

至于杨某菹所称，对涉案房屋出资装修，虽对房屋可能有增值作用，但并不因此对涉案房屋享有占有等物权属性的权利。如杨某菹认为，作为杨某聪的继承人，基于赠与协议约定，对涉案房屋享有财产性权利；或者，认为涉案房屋因存在共有产权份额问题，致使房屋物权登记与实际权利状态不符，可依法请求确认物权归属。但是在涉案房屋物权登记依法变更之前，登记物权人可依法行使返还原物请求权，排除他人非法占有。

侵害物权，造成权利人损害的，权利人可依法请求损害赔偿。本案中，二原告请求杨某菹支付房屋使用费，自2019年1月1日起，按200元/日为标准，计算至房屋实际返还之日。法院考虑到在房屋完成产权登记之前，物权登记状态并未明晰确定，故法院认为以房屋完成产权登记之日次日起算房屋使用费为宜；且二原告提出的每日200元的标准过高，法院酌情确定为每日150元。